【正文】 題的途徑和辦法。網(wǎng)絡(luò)上的《2008一2009年中國物業(yè)管理行業(yè)分析及投資前景預(yù)測報(bào)告》雖然物業(yè)管理的行業(yè)產(chǎn)生時(shí)間已不短,就全國范圍發(fā)展的歷程來說,物業(yè)管理行業(yè)依然可稱為“朝陽行業(yè)”,因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展有著光明而遠(yuǎn)大的前景。s attention, along with the development of the property market, the increasing demand of owners, property management is still exposed some problems and deficiencies. Through the analysis on the present situation of property management in our country, the problems existing at the present stage is expounded, and puts forward the corresponding countermeasures, so as to make property management play a more and more important role in our socialist construction. Keywords: Property Management Present situation Countermeasure 18 關(guān)鍵詞： 物業(yè) 管理 現(xiàn)狀 對策目錄第1章 緒論 1 2 研究目的和意義 2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3 4 第2章 我國物業(yè)管理發(fā)展歷程現(xiàn)狀 5 我國物業(yè)管理歷程 5 我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 6 第3章 目前我國物業(yè)管理行業(yè)存在問題闡述 8 外部各種環(huán)境問題： 8 10 第4章 應(yīng)對我國物業(yè)管理問題的對策 13 13 15 第5章 總結(jié)和展望 18 第6章 參考文獻(xiàn) 18 前言 物業(yè)管理是一種全方位的管理模式,是現(xiàn)代化城市管理的一部分,是新發(fā)展起來的朝陽行業(yè),作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入我國只有僅僅30 年的時(shí)間，不僅推動了中國城市化的進(jìn)程，呼應(yīng)了政府的經(jīng)濟(jì)改革和建設(shè)，更主要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。經(jīng)過不斷的發(fā)展和實(shí)踐，其在的社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)上的效益以及強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景是顯著的。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)步,物業(yè)管逐步成了人們關(guān)注的焦點(diǎn),隨著物業(yè)市場的發(fā)展、業(yè)主要求的不斷提高，物業(yè)管理還是暴露出一些問題和不足。物業(yè)管理在發(fā)揮作用的同時(shí)還存在著一些問題, 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在國人的各類投訴中，對物業(yè)管理的投訴占房地產(chǎn)投訴的一半以上，如何讓物業(yè)管理在適合我國國情的基礎(chǔ)上健康有序取得長遠(yuǎn)發(fā)展,成為我們需要解決的難題,因此本文試圖通過探討我國物業(yè)管理存在的問題及其解決對策,對物業(yè)管理的發(fā)展提出一點(diǎn)建議。但是近年來,物業(yè)管理行業(yè)卻在發(fā)展緩慢了。 研究目的和意義我國的物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的衍生物,是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的延續(xù)和完善。物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展,有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長,提高人們的生活質(zhì)量,提高勞動就業(yè)率,維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定,為構(gòu)建和諧社會做出貢獻(xiàn),并能推動房地產(chǎn)行業(yè)的向好的方面發(fā)展。19世紀(jì)60年代，英國的奧克維業(yè)A霍爾特組織了芝加哥建筑物管理人員組織(CMBO一Chicago Building Manager Organization)召開了第一次全國性會議，就這樣全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理組織誕生了。再如深圳的花樣年物業(yè)管理有限公司實(shí)施“彩生活”的網(wǎng)站作為平臺，延伸了物業(yè)服務(wù)，獲得了一定的經(jīng)營業(yè)績。④ 經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質(zhì)量。眾多物業(yè)小環(huán)境的改善,也有力地促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。維護(hù)社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分?，F(xiàn)在,物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理,從對居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的管理延伸到學(xué)校、醫(yī)院、軍營、公園等各類公共建筑和特種物業(yè)及區(qū)域。從20 世紀(jì)80 年代至今，我國物業(yè)管理發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。該公司以管理商品房為主，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。到1988年，由企業(yè)實(shí)施管理，房管局進(jìn)行監(jiān)管的住宅區(qū)管理體制在深圳市已基本形成。1996年2月，《關(guān)于深入住房制度改革的決定》出臺，提出“加強(qiáng)售出房維修管理服務(wù)，發(fā)展社會化的房屋維修市場?！?998年7月，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》中明確指出：“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治和物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。2003年6月國務(wù)院常務(wù)會議通過了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理活動的主體包括建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府及物業(yè)管理相關(guān)主體（供水、電、氣）。由于建設(shè)單位物業(yè)銷售的需要和業(yè)主對服務(wù)需求的不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷優(yōu)化資源配置，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)，才能在激烈的市場競爭中贏得份額、謀求發(fā)展。最近幾年，各地房地產(chǎn)開發(fā)商推出大量的超大樓盤，一些品牌效應(yīng)卓著的物業(yè)管理企業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張。以戴德梁行、第一太平戴維斯等為代表的外資企業(yè)目前正在繼續(xù)進(jìn)軍內(nèi)地物業(yè)管理市場。物業(yè)管理的內(nèi)容已不局限于提供房屋維修、保安、綠化、清潔衛(wèi)生、代收代交水電費(fèi)等公共性的服務(wù)，還進(jìn)一步提供如代訂代取牛奶或報(bào)紙、室內(nèi)裝修、環(huán)境設(shè)計(jì)、搬家、代理房屋租售、家政服務(wù)、衛(wèi)生保健服務(wù)、訂機(jī)票車票、商業(yè)策劃、安排度假消遣等各種專項(xiàng)和特約服務(wù)。自1994年4月建設(shè)部出臺《城市新建設(shè)住宅小區(qū)管理辦法》后，深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個(gè)省市先后出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，北京、重慶、江蘇、山東等近百個(gè)省、市先后制定出臺了本地區(qū)的物業(yè)管理辦法；國家有關(guān)部門也相繼制定了相關(guān)的配套法規(guī)，如國家級委頒布的《省市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、財(cái)政部頒發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等，2003年更出臺了《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《業(yè)主大會章程》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，2004年又頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，形成了全面規(guī)范物野管理各方關(guān)系、各種行為的權(quán)威性、全國性的專門法規(guī)。許多日益突出的問題已嚴(yán)重阻礙我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為此中國國際品牌研究會副秘書長、中國儒商研究院副院長蘭馬在2009年走訪了廣州、上海、北京等大城市的多家物業(yè)管理公司及大量相關(guān)社區(qū)業(yè)主，統(tǒng)計(jì)顯示這些大城市住宅區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度僅為20%，而不滿意度則高達(dá) 60% 中國國際品牌研究會副秘書長、中國儒商研究院副院長蘭馬在2009年的相關(guān)研究；對于物業(yè)管理公司來說，由于運(yùn)作體系和市場結(jié)構(gòu)的不理想，導(dǎo)致了公司開拓業(yè)務(wù)的難度，加上物業(yè)管理行業(yè)的低利潤，使得許多物業(yè)管理公司的運(yùn)作日趨艱難。我國物業(yè)管理開始于深圳，1981年第一家物業(yè)公司于成立于深圳，行業(yè)誕生后二十年間沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，只有在1994年由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)出臺了地方性的條例《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，這是我國第一部物業(yè)行業(yè)法規(guī)，同時(shí)法律的完善速度十分緩慢，第一部全國性的規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例直到2003年才頒布實(shí)施，之前的法規(guī)政策體系多為地方性的，缺乏系統(tǒng)性及完整性。由于無相關(guān)法律可依，作為顧客的業(yè)主利益得不到法律保障，相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理案件和各類由物業(yè)管理引發(fā)的糾紛矛盾等均無法得到好的及時(shí)的處理。近年來,業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞成為一個(gè)有力證據(jù),深圳的雍翠豪園業(yè)主委員會未經(jīng)全體業(yè)主表決通過,私自解除與原物業(yè)管理公司的合同,引進(jìn)新的物業(yè)管理公司,造成新舊物業(yè)公司的矛盾沖突,擾亂小區(qū)的正常生活秩序,政府多個(gè)部門出面協(xié)調(diào)數(shù)次才得以平息事件。另外政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)，物業(yè)管理手續(xù)非常繁贅等也制約著該行業(yè)的發(fā)展。 物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)氣不正我國物業(yè)管理行業(yè)是在改革開政策的背景下的興起的，國家改革舊的房地產(chǎn)管理體制從而產(chǎn)生了現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制，由于其歷史原因，行業(yè)無法擺脫舊的計(jì)劃體制的影響，在其運(yùn)行過程中受到很多非市場因素的制約。目前全國的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)萬家，從業(yè)人員數(shù)百萬人。