房地產(chǎn)價格構(gòu)成及測算公式-wenkub
2023-07-12 14:19:08 本頁面
【正文】 具有一定的數(shù)學(xué)計算功底［知識導(dǎo)入］ 老師對學(xué)生的討論結(jié)果進(jìn)行總結(jié)點評，導(dǎo)入本課程的學(xué)習(xí)。以工作任務(wù)為導(dǎo)向安排教學(xué)活動。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價格構(gòu)成內(nèi)容也會不同。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：(1)土地取得成本；(2)開發(fā)成本；(3)管理費用；(4)投資利息；(5)銷售稅費；(6)開發(fā)利潤。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（買方）繳納的稅費構(gòu)成。 2．通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費和土地使用權(quán)出讓金等。 二、開發(fā)成本 2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費用； 另外，從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做利潤。 3．其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。 六、開發(fā)利潤 1．開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售稅費。 3．開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。 積算價格=重新購建價格—折舊 上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：(1)新開發(fā)的土地；(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。 求取新開發(fā)土地的價格、新建房地產(chǎn)的價格和舊房地產(chǎn)的重新購建價格的基本步驟是：(1)搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成；(2)估算各構(gòu)成部分的金額；(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。在這些情況下成本法的基本公式為： 1．計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。 對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利
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