【正文】 觀，房屋設(shè)施設(shè)備齊全，使用功能的完善，使租戶擁有良好的商業(yè)辦公環(huán)境，業(yè)戶的房到得到持續(xù)的保值、增值。職位編號(hào)：TM3修訂次數(shù)：1崗位名稱：綜合維修工所屬部門：工程部直屬上級(jí)：主管直屬下級(jí)：無工作職責(zé)崗位要求 負(fù)責(zé)依據(jù)公司制度和標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)處理本專業(yè)的各項(xiàng)報(bào)修； 負(fù)責(zé)依照計(jì)劃,對(duì)各種裝修、裝飾、陳設(shè)進(jìn)行維護(hù)修理； 負(fù)責(zé)配合部門有效處理應(yīng)急突發(fā)事件；做好倒班時(shí)交接工作；配合其他工種完成工作；明確本崗位所涉及的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并執(zhí)行本部門的相關(guān)要求；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。職位編號(hào)：TM3修訂次數(shù)：1崗位名稱：空調(diào)工所屬部門：工程部直屬上級(jí)：主管直屬下級(jí)：無工作職責(zé)崗位要求負(fù)責(zé)戶內(nèi)及公共區(qū)域空調(diào)設(shè)備設(shè)施的巡查、維保；負(fù)責(zé)中央機(jī)組運(yùn)行記錄巡查； 負(fù)責(zé)定期測(cè)量商鋪空調(diào)溫度并解釋處理客戶的相關(guān)投訴；負(fù)責(zé)按照設(shè)備維保計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備及管線維護(hù)保養(yǎng)工作； 負(fù)責(zé)配合部門有效處理應(yīng)急突發(fā)事件；做好倒班時(shí)交接工作；配合其他工種完成工作；明確本崗位所涉及的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并執(zhí)行本部門的相關(guān)要求；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。職位編號(hào)：TM3修訂次數(shù)：1崗位名稱：強(qiáng)電電工所屬部門：工程部直屬上級(jí)：主管直屬下級(jí)：無工作職責(zé)崗位要求負(fù)責(zé)完成日常戶內(nèi)及公共區(qū)域維修任務(wù)；負(fù)責(zé)依據(jù)公司維修規(guī)定進(jìn)行公共區(qū)域和入戶維修；負(fù)責(zé)依據(jù)公司各項(xiàng)預(yù)案及時(shí)設(shè)備、設(shè)施排除故障，保證設(shè)備優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、安全、正常運(yùn)行；負(fù)責(zé)按時(shí)、按質(zhì)、按量完成所轄區(qū)設(shè)備、設(shè)施的維保計(jì)劃并填寫記錄表格及時(shí)歸檔；做好倒班時(shí)交接工作；配合其他工種完成工作；明確本崗位所涉及的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并執(zhí)行本部門的相關(guān)要求；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。職位編號(hào)：TM1修訂次數(shù)：1崗位名稱：工程部經(jīng)理所屬部門：工程部直屬上級(jí)：物業(yè)經(jīng)理直屬下級(jí)：工程主管工作職責(zé)崗位要求 負(fù)責(zé)制定部門工作計(jì)劃、預(yù)算，報(bào)公司審 批； 負(fù)責(zé)按工程竣工移交規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)制組織員 工進(jìn)行項(xiàng)目交接及入住裝修竣工驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃組織、檢查各設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)及年檢工作； 負(fù)責(zé)按照公司要求和本部工計(jì)劃執(zhí)行，做好能源控制管理工作； 負(fù)責(zé)了解所轄項(xiàng)目各設(shè)備、設(shè)施的異常情況，及時(shí)組織人員做好供能、檢修工作； 負(fù)責(zé)組織、參與突發(fā)事件的搶修和工程遺留問題的處理； 負(fù)責(zé)出席與發(fā)展商、公共事業(yè)機(jī)構(gòu)、政府部門及有關(guān)本項(xiàng)目管理的會(huì)議，積極傳達(dá)相關(guān)會(huì)議精神，并與相關(guān)單位、部門建立良好關(guān)系； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理、監(jiān)督本部門下屬人員的業(yè)務(wù)工作，改善工作質(zhì)量，做好下屬人員的績效考核和獎(jiǎng)勵(lì)懲罰事項(xiàng)； 組織本部門識(shí)別工作、服務(wù)所涉及的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并對(duì)本部門環(huán)境因素、危險(xiǎn)源管理控制情況進(jìn)行監(jiān)督；負(fù)責(zé)每月兩天周末值班工作，值班情況做好記錄，直接向總經(jīng)理匯報(bào)；1完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作?！?0. 配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常，按管理部門要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使污水、噪音達(dá)到環(huán)保要求?！?. 負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確定的工程改造項(xiàng)目、新項(xiàng)目的招、投標(biāo)和合同報(bào)批，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，實(shí)施項(xiàng)目的施工監(jiān)理，完成竣工驗(yàn)收等工作?！　?. 對(duì)大廈設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；定期進(jìn)行設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備完好率達(dá)到規(guī)定要求，確保滿足業(yè)戶使用要求，設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法、完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定。具體職責(zé)如下：　　1. 負(fù)責(zé)大廈設(shè)備施交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)交接驗(yàn)收設(shè)備或系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)?！　?. 制訂部門日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備、設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。運(yùn)行中所發(fā)生的設(shè)備故障應(yīng)得到正確、及時(shí)的處理，在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員、設(shè)備設(shè)施安全?！?. 實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到清晰、真實(shí)、完整，建立檔案管理制度?！?1. 負(fù)責(zé)編制職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案并組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。大專及以上學(xué)歷， 5年以上物業(yè)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，其中3年以上工程管理經(jīng)驗(yàn)；熟悉物業(yè)法律法規(guī)、管理流程及規(guī)范，熟悉質(zhì)量管理體系；需有物業(yè)經(jīng)理上崗證；有良好的客戶服務(wù)意識(shí)； 具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和獨(dú)立工作能力；具備較強(qiáng)的計(jì)劃和執(zhí)行能力；為人誠實(shí)、正直，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神，能承受較大工作壓力；工作認(rèn)真仔細(xì)，能吃苦耐勞；儀容端莊、整潔、主動(dòng)、勤奮、性格開朗；英文熟練、有工程師職稱、大中型物業(yè)行業(yè)或高端服務(wù)業(yè)（如酒店服務(wù)行業(yè)、航空業(yè)）工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；1如有需要，必須超時(shí)工作。 高中及以上學(xué)歷，具有專業(yè)任職資格證書，2年以上物業(yè)維修工作經(jīng)驗(yàn)，40周歲以下，身體健康； 熟悉設(shè)備性能及操作和維護(hù)；有良好的客戶服務(wù)意識(shí)； 具備一定的溝通協(xié)調(diào)能力；具備較強(qiáng)的執(zhí)行能力和獨(dú)立工作能力；為人誠實(shí)、正直，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神，能承受較大工作壓力；工作認(rèn)真仔細(xì)，能吃苦耐勞；儀容端莊、整潔、主動(dòng)、勤奮、性格開朗；大中型物業(yè)行業(yè)或高端服務(wù)業(yè)（如酒店服務(wù)行業(yè)、航空業(yè)）工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；能適應(yīng)輪休倒班制，如有需要，必須超時(shí)工作。高中及以上學(xué)歷，具有專業(yè)任職資格證書，2年以上物業(yè)維修工作經(jīng)驗(yàn)，40周歲以下，身體健康； 具有大廈安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)中某一專業(yè)的運(yùn)行維修工作經(jīng)驗(yàn)； 了解大廈弱電設(shè)備保養(yǎng)的基本知識(shí)及安全作業(yè)技能；熟悉設(shè)備性能及操作和維護(hù)；有良好的客戶服務(wù)意識(shí)； 具備一定的溝通協(xié)調(diào)能力；具備較強(qiáng)的執(zhí)行能力和獨(dú)立工作能力；為人誠實(shí)、正直，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神，能承受較大工作壓力；工作認(rèn)真仔細(xì)，能吃苦耐勞；儀容端莊、整潔、主動(dòng)、勤奮、性格開朗；1大中型物業(yè)行業(yè)或高端服務(wù)業(yè)（如酒店服務(wù)行業(yè)、航空業(yè)）工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；1能適應(yīng)輪休倒班制，如有需要，必須超時(shí)工作。初中及以上學(xué)歷，1年以上物業(yè)維修工作經(jīng)驗(yàn)，40周歲以下，身體健康； 熟悉門窗、瓦工、木工、油工等工作；有良好的客戶服務(wù)意識(shí)； 具備一定的溝通協(xié)調(diào)能力；具備較強(qiáng)的執(zhí)行能力和獨(dú)立工作能力；為人誠實(shí)、正直，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神，能承受較大工作壓力； 工作認(rèn)真仔細(xì)，能吃苦耐勞；儀容端莊、整潔、主動(dòng)、勤奮、性格開朗；大中型物業(yè)行業(yè)或高端服務(wù)業(yè)（如酒店服務(wù)行業(yè)、航空業(yè)）工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；能適應(yīng)輪休倒班制，如有需要，必須超時(shí)工作。管理范圍1 物業(yè)公司負(fù)責(zé)除建筑物所有權(quán)專業(yè)部分以外的部分，即包括但不限于物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備、外立面、天面、地下停車場(chǎng)、人防工程、房屋主體結(jié)構(gòu)、外觀裝飾等部分。3 物業(yè)公司工程部、安管部協(xié)助客服部做好入住客戶及退租客戶前房屋使用的注意事項(xiàng)提示工作，確認(rèn)房屋消防、安全設(shè)施的完好，使客戶能順利完成入住或退租手續(xù)。7以現(xiàn)行的設(shè)備臺(tái)賬為基礎(chǔ)，參照設(shè)備性能、使用參數(shù)結(jié)合普查結(jié)果，對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，并撰寫《評(píng)估報(bào)告》上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核，最終確定設(shè)備維修等級(jí)，擬定預(yù)算及相應(yīng)維修計(jì)劃。2 房屋的零星維修由物業(yè)公司根據(jù)項(xiàng)目維保計(jì)劃及日常巡視發(fā)現(xiàn)的情況，及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，確保房屋各項(xiàng)使用功能的正常發(fā)揮，相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)公司從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中進(jìn)行支付。3. 職責(zé)工程部負(fù)責(zé)房屋的檢查及維修，養(yǎng)護(hù)4. 工作程序 地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。地磚使用必須按原設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)格控制其厚度，以免增加樓板負(fù)荷，影響建筑物使用壽命。4．5 外立面養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目序號(hào)檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容檢查周期檢查方式1門門框、門扇、五金、玻璃、油漆、電動(dòng)門開門速度每月目測(cè)2窗窗框、窗扇、五金、玻璃、油漆每月目測(cè)3樓地面踢腳、抹灰、地磚每月目測(cè)4墻面磁磚、油漆涂料、開裂每月目測(cè)5幕墻玻璃、開啟扇、櫥窗燈箱每月目測(cè)6樓梯踏步、扶手、欄桿每月目測(cè)7屋面防水、泛水、保溫、出水口、換氣口每季目測(cè)8外立面滲漏、脫落、腐蝕每季目測(cè)以上項(xiàng)目每月進(jìn)行巡視、檢修，確保其設(shè)備正常運(yùn)行。2 適用范圍此規(guī)定適用于北京錦融物業(yè)管理有限公司海淀黃莊分公司工程部設(shè)備設(shè)施的大中維修保養(yǎng)工作。每年由北京市避雷檢測(cè)中心對(duì)大廈避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，并出具檢測(cè)報(bào)告。5) 設(shè)備、機(jī)組：外觀整潔、油漆完好、保溫層無破損、標(biāo)志清楚、銘牌字跡清晰；6) 各類閥門開閉靈活無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無滴漏水；7) 閥門手柄完好，閥桿潤滑好，無滴漏水；8) 壓力表、溫度表指針靈活、指示準(zhǔn)確、表盤清晰、便于觀察、緊固良好、表閥及接頭無滲漏，并每半年送技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行校驗(yàn)一次；9) 壓力容器及安全閥每年申請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備檢驗(yàn)所進(jìn)行一次外部檢驗(yàn)，壓力容器每三年申請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備檢驗(yàn)所進(jìn)行一次內(nèi)外部檢驗(yàn)； 電機(jī)、風(fēng)機(jī)、水泵、管網(wǎng)設(shè)備的大中修維護(hù)管理1) 給排水、中水水泵應(yīng)保證外觀整潔、油漆完好、標(biāo)志清楚、銘牌字跡清晰；2) 輸水管線應(yīng)保證無滴、滲漏，3) 管線保溫作到外觀整潔、保溫層無破損；4) 各類閥門開閉靈活無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無滴漏水；5) 閥門手柄完好，閥桿潤滑好，無滴漏水；6) 按照設(shè)備運(yùn)行情況對(duì)水泵水封進(jìn)行更換；7) 按照設(shè)備運(yùn)行情況對(duì)電機(jī)軸承添加潤滑脂或更換軸承；8) 按照設(shè)備運(yùn)行情況對(duì)傳動(dòng)皮帶進(jìn)行檢查或更換； 對(duì)設(shè)備的每次維修、保養(yǎng)情況應(yīng)詳細(xì)在《設(shè)備設(shè)施維保記錄表》內(nèi)，并存檔。 大修工程1內(nèi)容包括1） 翻建；2） 房屋大修：重作防水、重修屋面；3） 整棟樓重做外墻板縫防水；4） 抗震加固；5） 綜合維修；6） 地下室重做防水；7） 上、下水及設(shè)備更新；8） 電器線路更新。3平頂屋面：混凝土屋面板、梁明顯變形，裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范，混凝土嚴(yán)重碳化，鋼筋保護(hù)層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變形，裂縫嚴(yán)重，部分板鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋嚴(yán)重銹蝕的應(yīng)挑頂或換板。6 7 8 9 中修工程1內(nèi)容包括：1） 全樓門窗油飾；2） 全樓內(nèi)外墻粉刷；3） 全部或部分門窗更換；4） 修補(bǔ)外墻板縫；5） 屋面維修；6） 修補(bǔ)或重做衛(wèi)生間防水層；7） 地下室局部補(bǔ)漏；8） 局部更換上、下水管線及設(shè)備。3 粉刷：當(dāng)裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時(shí)應(yīng)重做粉刷（只負(fù)責(zé)公共部位，包括基層抹灰）。6 修補(bǔ)外墻大板縫：當(dāng)外墻板鄧小平縫砂漿脫落；外墻權(quán)縫局部嚴(yán)重滲漏時(shí)應(yīng)修補(bǔ)。10局部上、下水管線及設(shè)備更換：當(dāng)上、下水管線局部損壞、嚴(yán)重銹蝕和少量設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)局部更換管線和設(shè)備。3 已達(dá)到設(shè)備設(shè)施使用周期即參照各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定。2由工程部經(jīng)理審批，并會(huì)同采購部制訂維修預(yù)算上報(bào)管理處經(jīng)理。4停車場(chǎng)巡查：內(nèi)容以車輛有序停放、車輛進(jìn)入時(shí)車輛外觀現(xiàn)狀、車輛有無發(fā)生異常刮蹭、停車場(chǎng)設(shè)施狀況等；5外包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督巡查：核查外包人員出勤、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量、效果評(píng)估及記錄文件資料的及時(shí)性、準(zhǔn)確性。2崗位直接責(zé)任制各班當(dāng)值員工應(yīng)根據(jù)部門崗位職責(zé)及服務(wù)品質(zhì)要求，認(rèn)真履行好各自的責(zé)任，做到巡視報(bào)告及時(shí)、準(zhǔn)確，記錄客觀、真實(shí)，溝通有理、有利、有節(jié)，跟進(jìn)可追溯，同時(shí)兼顧全局利益，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。5）聯(lián)合巡查：1次/周。2. 適用范圍適用于北京錦融物業(yè)管理有限公司海淀黃莊分公司工程人員日常巡查及專業(yè)巡查。. 給排水（生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、水池、水箱及主供水管上的閘閥）設(shè)備、設(shè)施巡查制度。 . 層間配電間水管井、樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)安全疏散指示、分戶電表箱的巡查記錄。. 水管井：檢查有無滲漏水現(xiàn)象，管道外觀有無損壞，房內(nèi)是否有雜物垃圾，房間有無上鎖。. 填寫《設(shè)備巡查記錄表》。. 給水排水設(shè)施：檢查有無破損滲漏水，開關(guān)閘、閥是否有效，管道地漏有無堵塞等，并填寫《設(shè)備巡查記錄表》。. 巡視的內(nèi)容要求有保養(yǎng)見《電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程》。水泵房管理規(guī)定JRSUTM051. 目的及時(shí)向住戶提供安全、合格的生活用水。. 泵房鑰匙由專人領(lǐng)用負(fù)責(zé)，不得隨便配制備份鑰匙，不得將鑰匙交由其他人保管。. 每班必須對(duì)各泵房進(jìn)行兩次巡查，并做好相關(guān)的巡查記錄。每年要對(duì)水泵、電機(jī)、閥門、管道生銹部位進(jìn)行防銹刷漆處理。. 離開時(shí)，泵房門要處于鎖閉狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)供水設(shè)施運(yùn)行有可能影響到水質(zhì)安全的異常情況，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)。泵房內(nèi)應(yīng)整潔，嚴(yán)禁存放易燃、易爆、易腐蝕及可能造成環(huán)境污染的物品。2. 適用范圍本制度適用于北京錦融物業(yè)管理有限公司海淀黃莊分公司消防水泵房管理及相關(guān)設(shè)備的巡檢工作。. 巡視. 值班人員每天對(duì)消防水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門水箱、水位是否正常及有無滲漏水。. 消防泵每季末自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。. 消防泵及噴淋泵按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。3. 根據(jù)消防工作計(jì)劃表進(jìn)行檢查。8. 職責(zé)值班人員負(fù)