【正文】 設計單位完成的景觀實施方案，應由境內(nèi)景觀設計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結構、給排水、機電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設計院應完成與主體結構相關的景觀結構設計，如結構頂板上的泳池、構筑物的結構預 埋。 . 收集各設計公司的回復，匯總并提出意見，交設計部經(jīng)理審批！ . 確定施工圖設計公司。 . 向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景等的位置、初步形式。 b) 建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于完整正確的項目規(guī)劃設計圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖；實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖。 . 組織建筑設計單位、公司總經(jīng)理層、設計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本（景觀方案設計）；經(jīng)公司設計經(jīng)理審批后下達設計單位進行設計修改及下一步工作。 . 景觀方案設計階段 . 設計輸入： a) 《景觀方案設計任務書》、《景觀方案設計合同》 b) 建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，至少應包含規(guī)劃方案全套資料。 d) 確定景觀設計內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動設施的安排及要求等，提出設 計成果要求：景觀方案設計圖紙目錄框架。 . 分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設計具有借鑒意義的參考資料。 . 審批景觀設計單位及設計費用。 . 負責安排景觀部品的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。 . 負責組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質量，組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部及成本管理部召開施工現(xiàn)場工程例會，配合設計部進行現(xiàn)場的設計完善和調(diào)整工作。 . 組織景觀施工單位進行施工，監(jiān)控其施工質量及進度。 . 配合項目經(jīng)理部在規(guī)定時間內(nèi)完成現(xiàn)場變更、簽證與結算的審核與審批。 . 提出銷售配合中設計部需要提供的設計資料的清單。 設計部建筑設計師： . 在景觀設計各階段前期提供相應的技術資料及建筑圖紙。 . 協(xié)助項目經(jīng)理部進行施工現(xiàn)場技術配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質量問題，以確保工程質量達到設計效果要求。 . 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。 . 負責組織完成重要設計節(jié)點的匯報工作。 . 在景觀設計前期制定《景觀設計任務書 》。 3. 術語和定義 . 景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。萬科關注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設計的范疇，觸及美學、建筑學、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。萬科注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，注重進行消費者調(diào)查和研究，從生活細節(jié)出發(fā)，滿足消費者對家居生活的物質和精神追求。 萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。 二、 萬科 地產(chǎn)概況 及企業(yè)文化 萬科概況 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科 景觀設計施工 過程管理 一、 前言 在地產(chǎn)市場激烈競爭的今天，我們要在競爭中尋求發(fā)展，就必須更好的規(guī)范管理制度、嚴格控制成本目標、不斷推陳出新、給客戶性價比最高的產(chǎn)品，學習 其他公司的操作模式。 萬科 于 1988年介入房地產(chǎn)領域， 1992 年正式確定大眾住宅開發(fā) 為核心業(yè)務，迄今為止，萬科已進入深圳、上海、北京、廣州、天津、成都、南昌、沈陽、無錫、武漢、大連、東莞、南京、中山、鞍山、長春、蘇州、鎮(zhèn)江、佛山、杭州、廈門、長沙、青島、寧波，昆山等，目前萬科業(yè)務已經(jīng)擴展到 25 個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海灣區(qū)域三大城市經(jīng)濟圈及其它重點城市為中心的發(fā)展策略。公司致力于通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。 建造一個有深度的住宅，是萬科追求的目標。萬科的產(chǎn)品不僅僅是好用的、好看的、高質量的，也應該是舒適的、活躍的直至文明的。 . 景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設施、指示牌。 . 組織景觀設計單位篩選工作。 . 協(xié)助建筑設計師完成各階段的景觀設計計劃。 . 負責檢查各階段中設計不足 與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關部門。 . 負責組織雕塑藝術小品的設計及加工制作。 . 及時向景觀設計師反饋建筑設計階段的調(diào)整、修改等各種信息。 物業(yè)公司： . 提供社區(qū)中各類活動場地及設施的管理模式要求。 . 項目經(jīng)理部： . 提供地塊內(nèi)相關技術資料，提出場地利用意見。 . 配合設計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。 . 負責組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環(huán)境效果。 . 工程采購部 . 負責單項為 5萬元以上甲供性質的景觀部品采購。 . 審批景觀方案設計。 . 《景觀方案設計任務書》編制 . 《景觀方案設計任務書》應包含以下內(nèi)容： a) 項目基礎資料，包括項目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟技術指標。 e) 設計深度：對各階段設計成果的深度和表達方式做出約定。 c) 宗地地形實景照片、規(guī)劃模型照片。 . 將景觀方案設計成果提交成本部進行成本測算。 . 協(xié)助設計單位深化設計，監(jiān)控設計進度及設計方向，組織景觀設計單位與建筑設計單位的中期交流；仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管 線、結構荷載、大地工程形成相關條件圖下達景觀設計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設計院。 . 督促 設計單位進行實施方案設計修改。 . 景觀施工圖設計階段 . 本階段工作在公司設計部對景觀實施方案確認后開始進行。 . 向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景、植栽等設計的詳細資料。 . 填寫《項目會審記錄單》（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經(jīng)理部進行施工招投標。項目部負責明確土建部分的園建完成面及設備安裝界線劃分，并提交成本部。 . 景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設計部的確認后，方可開始施工。 . 竣工驗收階段 . 景觀工程的驗收由項目經(jīng)理部負責組織設計部、物業(yè)公司、景觀設計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收報告。 . 由項目部負責安排景觀家具的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。 2，馬賽克及瓷片 馬賽克盡量選擇不透明玻璃馬賽克。 3， 池邊壓頂材料厚度不超過 50MM 厚。 ? 水景下建筑功能對滲漏要求高時 ，水景結構自成體系，與結構板脫離。 水景設備設計要求 ? 水景給水管一般為 UPVC 給水管及管件； ? 水循環(huán)系統(tǒng)宜設置帶閥門控制的補水管補水，一般不設置補水箱； ? 根據(jù)總體規(guī)劃，選擇適合周邊環(huán)境的噴頭； ? 循環(huán)水泵的流量和揚程應按所選噴頭形式、噴水高度、噴嘴直徑和數(shù)量 以及管道系統(tǒng)的水頭損失等計算確定； ? 單功能水景循環(huán)水泵宜采用潛水泵，直接設置于水池底的設備坑內(nèi)； ? 多功能組合式水景一般循環(huán)泵較多，宜集中設置在設備房內(nèi)，設備房的 位置宜原離住宅，安 裝在公共部位，并在周圍布置景觀進行遮擋。臺階應設扶手，扶手可采用 216。 8，游泳池溢流口及溢流溝設計要求 ? 沿池壁兩側或周邊設置齊岸外溢式溢流水槽； ? 溢流水槽的截面尺寸，宜按池水循環(huán)水量 10%~15%計算確定，但槽的最 小寬度宜為 200mm； ? 槽內(nèi)應設排水口，排水口均勻布置，排水口數(shù)量計算確定； ? 槽底應有 1%的坡度坡向排水口； 9，游泳池輔助用房（更衣、淋?。? ? 更衣間應設置排水措施； ? 淋浴間應設置冷、熱水管道和排水措施； 10，構造做法 池壁做 法 （從外到內(nèi)） ? 面層（玻璃馬賽克或瓷片） ? 20 厚 1： 2 聚合物水泥砂漿 ? 聚合物水泥基防水涂抹 1。 屋頂綠化要求 : （ 1） 輕型（ 810cm 覆土）綠化屋面作法： 作法一： 作法二： 作法三： （ 2） 重型（ 10cm 以上覆土）綠化屋面作法： 第 四 部 分 構筑物 統(tǒng)一標準： 1 材料若為木材，應該選用經(jīng)過 防腐處理的耐久性強、充分烘干的木質材料， 保持相應裂縫的標準，以免影響景觀和結構的要求，表面需要涂刷選用木質 漆。 亭： 1 亭的檐口高度宜在 左右，寬度 ～ ，立柱間距宜在 ～ 3m 左右。 2 廊柱與橫架必須采用有效的連接方法，牢固連接，具有相應的防風能力。 并且要有花架與攀爬植物的維護保養(yǎng)的說明。膜結構的材料要注意反光特性，布置考慮周邊住戶的光污染。 雕塑 雕塑要能夠融入到住區(qū)周邊的整個居住環(huán)境中 境中。 風格：與住區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)。 照明：照明位置、角度、光源。 實用性原則：高度適中；部分標識考慮夜晚照明。 《目標成本管理規(guī)定》要點 ，是指在不同階段制訂的項目開發(fā)成本計劃，是包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本 、管理成本和財務成本等的項目全成本。 E.（一） 可研階段目標成本（投資估算）允許誤差不超 過 30%；；；；； （二）規(guī)劃 方案階段目標成本（估算成本）允許誤差不超 過 15%；； （三）項目開發(fā)目標成本 （目標成本控制指導書）允許誤差不超過 5%； 2． 園林景觀成本構成 室外土方工程 指室外和園林種植土的土石方工程（含濾水層等） 園林環(huán)境工程費 指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關設施等工程 園林土建工程 包括硬質鋪裝 、 道路 、 景 墻 （擋土墻 ）、 景亭 、 雕塑 、 廊架 、 水景 、 座凳及垃圾桶等項目 綠化工程 包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護 建 議 綠化 投 資額不 低于 園林環(huán) 境工 程費總 額的 25% 圍墻工程 指小區(qū)圍墻基礎、結構及裝飾部分 景觀水電 指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等 物業(yè)及交通設施 指物業(yè)標識、門牌號碼、信報箱、車位劃線、車擋及保安亭等 室外零星設施 指上述園林環(huán)境工程未包含的一些零星設施 配套設施費 游泳池 指小區(qū)內(nèi)游泳池建設費用 網(wǎng)球場 指小區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場建設費用 垃圾站 指小區(qū)內(nèi)垃圾站建設費用 物業(yè)管理用房 指單獨建設的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對其裝修 、裝飾的費用 其他配套用房 指單獨建設的其它配 套用房費用 3． 項目目標成本表編制 項目論證決策階段 ，依據(jù)投資估算確定景觀目標成本 ，成為景觀總目標成本， 用以控制景觀方案設計，是評審方案設計的標準之一。 景觀總 目標成本及其它階段的目標成本按照上 表 《園林景觀成本構成 》 進行 測算編制。 競爭策略要求 a) 在項目 選擇的項目策劃階段，應調(diào)查分析競 爭 對手的綜合競爭能力 ， 結 合項目自身資源條件和經(jīng)營目標，形成明確 的 競爭策略，并將競爭 策 略 對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。 用項 目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。 用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計 ， 直到初步設計優(yōu)化滿足此要求。 標準 定位 投資水平 （元 /㎡） 產(chǎn)品分級 普 通 標 準 A 100200 通常見于政府修建的經(jīng)濟房與農(nóng) 民 集資房，其景觀綠化 水 平 檔次極低，相比于較低成本購房 帶 來的實惠，置業(yè)者對 景 觀 并無太高要求。 A 550700 多運用于高端樓盤，有效的提高 業(yè) 內(nèi)知名度。 本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。 4. 為控制整體投資 ， 應合理分配 。 3. 依據(jù)高品質物業(yè)景觀設計越來越重視軟景的 趨 勢，樓盤整體投資應 提 高軟景投資比例。分公司工程部對結算資料審核完成后，填寫《工程結算資料交接單 》，將結 算資料移交分公司成本部。 2. 控制目標與關鍵績效指標（ KPI） 控制目標 規(guī)范項目開發(fā)過程中的工程施工管理流程 ， 確保工程質量 、 工期進度 ，產(chǎn)出合格的景觀產(chǎn)品。 公司總 經(jīng) 理 負責 對 工程總進度計劃進行審批； 負責 對 進度調(diào)整措施進行審批。 《甲方通知 單》 整改情 況 驗 收 設 計 管 理部專業(yè) 工 程師會同 監(jiān) 理單位對 施 工單 位質量整改情況進行驗收： 對于 問 題較小，可通過返工即可完成的， 應責成責任單位及時改正； 當本 公 司自行購入的重要設備材料，在 驗 收或 使 用 過 程出 現(xiàn) 不 合 格時 ， 應 由 驗收人 員對 不 合 格 品進 行 記 錄 、標 識 、 隔 離，并上報 有 關 領 導并 提 出 “ 退貨 、 索 賠 或讓步 接受 ” 的 處 理意 見 ， 并 經(jīng)總 經(jīng) 理 批 準后實 施；