【正文】 商業(yè)積極靠攏。 二、銷售目標 ? 開盤時： 完成銷售 30%； ? 2020 年春節(jié)前： 完成銷售 80%； 三、招商目標 ? 具體目標：改造開業(yè)， 開業(yè)前完成 90%以上的招 商。 后期情況總結 和分析匯總： 該物業(yè)按照正常科學可持續(xù)發(fā)展的操作模式，先銷售整體物業(yè)的一、二樓物業(yè)可產生銷售業(yè)績?yōu)?3041 萬元，去除各類成本和產生的稅費可產生效益為 1191 萬元，同時產生的返租壓力 182 萬左右，完全可以借助商業(yè)物業(yè)現在市場行情自然產生的商業(yè)收益 210 萬元進行沖抵，而且隨商業(yè)物業(yè)的增值成良性正比值增長。 B、 三、四樓現在租賃收益為 萬元 。 本案整合專業(yè)的操盤和管理團隊，在項目的操盤專業(yè)上就占了絕對的優(yōu)勢。 而區(qū)內的消費者普遍收入較高，消費能力較強 ,商業(yè)發(fā)展勢頭良好 ,而區(qū)域內商業(yè)功能較少 ,且大部分集中在餐飲、家具、日常用品上 ,其他如消費群體較為關心的娛樂場所、文化休閑場所 、 生活服務店等所占比率低。 四、機會 城市的發(fā)展需要這種大商業(yè)，隨著樂至城市的整體發(fā)展加快， 8 萬人口的城市需要這種類似本項目的大商業(yè)，購物廣場全面滿足人們日益豐富的購物休閑需求。 加之本項目現在的較差的外觀形象和較差的經營環(huán)境沒有改觀，較差的商業(yè)規(guī)劃，體現不了專業(yè)的商業(yè)賣場形象，和新的商業(yè)樓盤更是形成鮮明的反差對比。 當地人對產權式商業(yè)物業(yè)認知率不高，如何引導當地人對產權式商業(yè)物業(yè)的認知要一個過程。 二、劣勢 物業(yè)在在硬件設施上與現代商業(yè)中的購物廣場有一定差距，主要表現為大樓外觀形象，川樂購物廣場外招展示，電梯及門廳等，整個項目的形象極差，“購物廣場”有名無實。 各類飲食店就有眾多。 二、 街市狀況 A、 主干道門面房極為緊俏； B、 店面形象推廣多數不被看重； C、 由于商業(yè)街區(qū)分布較其它同類城市長而散的特性，該區(qū)域呈現各類行業(yè)交織混雜的局面，沒有出現其它城市的專業(yè)行市街現象； D、 街面沒出現，目前剛開始流行的一種業(yè)態(tài)：服裝、皮具、針織等商品的特賣場，這類特賣場以自營為主，面積較大； E、 街市上，各類促銷行為少； F、 晚上門 店停業(yè)早；大眾化消費場所少，夜生活平淡，不適應當今城市發(fā)展的需要； G、 綜合上述，說明普遍市面上以坐商為主，外來商業(yè)沖擊小，晚間商機大，并開發(fā)不足。購物廣場開業(yè)后，預計可解決 1100人就業(yè)，商場人流量為每天 3萬人次，消費率比原來增加 40%，全年營業(yè)額 ，上交財稅 290萬元。 位于縣城以東 18公里龍門鄉(xiāng)金龜山下的報國寺，寺內古樹參天，四周綠樹成蔭，寺內殿、堂、樓、塔珠光四射，琉璃生輝。 〖旅游〗樂至風景秀麗，境內植被豐富，極目遠眺，群丘起伏，一派郁郁蔥蔥。 1998 年農民人均純收入 1598． 5 元，比上年增長 10． 1%，比 1984 年增長6． 8 倍。認真貫徹計劃生育這一基本國策，人口計生率 %,人口自然增長率 ‰ ,連續(xù) 3 年負增長 ,被國家人事部、計生委評為全國計劃生育先進集體。大力開展素質教育，全面鞏固和提高了 “ 雙基 ” 成果。氣候溫和、四季分明、雨量充沛、冬暖干燥、濕度大、云霧多、日照少，日均氣溫 攝氏度，年均日照 1330 小時。北部系平頂深丘河谷地區(qū)；中部系平頂寬谷低丘地區(qū)；南部系岡陵連綿地區(qū)?！镜孛病康乩項l件獨具特色。 【位置】位于四川盆地中部 ,地處沱江和涪 江的分水嶺上，與遂寧市中區(qū)、大英縣、中江縣、金堂縣、簡陽市、資陽市的雁江區(qū)、安岳縣接壤。 本報告 主要包括整體及各階段 的規(guī)劃、操作核心思路、招商 銷售策略、 公關 策略及媒體策略等方面的內容。四川 .樂至 .川樂購物廣場 現狀及調整規(guī)劃 —— 項目調整改造開發(fā)初步策劃報告 香港賽特摩爾商業(yè)經營管理集團 大陸服務中心 四川賽特摩爾商業(yè)經營管理有限 責任 公司 編制 目 錄 第一部分：前言 第二部分：市場和項目基本情況 城市概況； 項目基本情況； 第三部分：項目區(qū)域市場和項目優(yōu)劣勢分析 市場分析 ； 項目分析 ； （ 1） 項目綜合分析； （ 2） 項目現狀點評分析； （ 3） 項目遠景分析 ； 第四部分： 項目定位 概念定位 ； 形象定位 規(guī)劃定位 業(yè)態(tài)定位 經營定位 ； 第五部分： 項目規(guī)劃 城市和市場地位規(guī)劃 形象規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合規(guī) 劃 品類分布規(guī)劃 管理組織規(guī)劃 經營規(guī)劃 第六部分： 項目開發(fā)計劃 和 實施 第七部分： 項目需要整合的資源和必須具備的條件 前 言 該報告 是按照川樂購物廣場業(yè)主方的總體戰(zhàn)略思想，結合項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制訂。 第一部分：市場和項目基本情況 城市概況 樂至縣位于四川盆地中部是陳毅元帥的故鄉(xiāng)?！久娣e】全縣幅員面積1424． 5 平方公里。境內山脈系岷山臺地分支，自北而南分全縣為東西兩部，成為沱江、涪江分水嶺。在 丘陵河谷間有小平壩。年均降水量 918 毫米，但分布不均，夏季雨量占全年的半數，易冬干、春旱。 加強基礎教育、職業(yè)教育、成人教育和特殊教育，全縣小學入學率達到 97． 3%，小學畢業(yè)率達100%，高考上線人數突破 500 大關。人民生活不斷改善。 2020 年各項銀行存款余額累計達 億元 ,增長 %,各項銀行貸款余額累計達 ,增長 %。位于縣城以北 29公里處的勞動鎮(zhèn)，是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。供奉佛像百余尊，尤以玉佛聞名全國，擁有緬玉佛像之多、之高、之大堪稱國內第一，于 1984年正式開放，成為佛教的重要活動場所，游客甚眾。 市場初步分析： 通過對市區(qū)商業(yè)核心區(qū)域的初步調查發(fā)現，到目前為止，還沒有一家真正的集休閑娛樂購物為一體的大型購物場所。 第二部分：分析 項目區(qū)域市場和項目優(yōu)劣勢分析 一、優(yōu)勢 整體商業(yè)物業(yè)面積目前在樂至最大，能起到引領市場、主導整個樂至市場發(fā)展方向的作用。 本項目歷經幾次改造，從建設初期到招商引資新建，項目商業(yè)經營將近約十年之久，商業(yè)氛圍濃商業(yè)基礎較好。 項目本身和周邊項目的 街鋪空置多， 商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)鋪面的商業(yè)價值體現不明顯、對銷售有一定的障礙點（投資業(yè)主對商業(yè)鋪面闡述的商業(yè)價值的信任度和接受度有抗性）。 三、威脅 市場上新開發(fā)樓盤良好的形象，有效的營銷推廣，步行街的商業(yè)逐步形成，大量街鋪的空置對產權式商業(yè)的認知形成極大的影響。 本項目所在區(qū)域城市屬于內地的三類城市，市民對非傳統(tǒng)行業(yè)的投資乃至商業(yè)物業(yè)的投資觀念非常淡薄，這就要求我們在項目的操作上必須具備很強的營銷能力。 產權式商業(yè)物業(yè)的推出當屬首家，分散 的小金額的投資加上運作中的銷售返租方式必然引起當地投資者的廣泛關注。本案地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊人口眾多、生活配套完善，有較大的商業(yè)發(fā)展空間。 項目 效益評估 分析 投入成本計算 根據業(yè)主提供的資料和數據結合對現在項目進行營銷策劃 和商業(yè)運作，以及進行物業(yè)銷售產生的運作成本等的估算，該項目的主要成本包括以下內容： 購買本項目物業(yè)的成本 業(yè)主購買本物業(yè)產權投入為： 1200 萬元。 C、 預計二樓調整改造后租賃收益和自營坪效綜合收益為 萬元 。同時該物業(yè)在本次商業(yè)價值體現后，本身物業(yè)的商業(yè)價值尚余近千萬元的資產還在業(yè)主手持觀市！ 第三部分：目標 一、 總體目標 ? 通過對現有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營造購物廣場氛圍 ，樹立大賣場商業(yè)表象，使項目在為人們休閑購物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。 業(yè)態(tài)調整，現有的經營業(yè)態(tài)不能完全適應和滿足今天市場的需要，重新對該項目進行調研定位，確立招商對象，引進數家主力店、知名品牌店，通過主力店和品牌店吸引經營散戶的進駐。 （二）、定位思考： 打造樂至休閑購物商業(yè)典范 ：作為集購物、休閑、娛樂、特色餐飲為一體的商業(yè)場所， 項目所針對的目標客戶群為就從現在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標客戶身份與品牌相匹配，因此，對項目的定位必須是鮮明而充滿穿透力的， 并從產品的特色和服務方面為項目的定位提供有力的支持。使在這里約會與應酬的人，盡情地顯示個人身份與品位。 業(yè)態(tài)定位： 重品牌，更重品位 定位闡述： 把項目的業(yè) 態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點因素： 第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項目的市場定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補充和完善了項目的市場定位和形象定位； 第二、由于項目周邊業(yè)態(tài)單一，已經遠遠不能滿足多層次的消費要求，項目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費需求，而且吻合目標消費群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項目能夠 突破現存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費中心 ，擴大項目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤。 原 則上，除了預留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。 經營監(jiān)督： 開業(yè)后，如出現部分商 家經營不善，或者出現違反經營管理條例的商家，商業(yè)運營公司有權解除這類公司的經營權。 通過商會組織，商會會員將可以實現經營互助、信息交流及成功經驗分享。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實施整個市場的品牌戰(zhàn)略，共同營造一個高尚有序的商業(yè)氛圍。 ? 聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司 由實力卓著的商業(yè)經營管理公司對項目進行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經營管理及宣傳推廣，使得購物廣場的整體經營達到高度的科學化和規(guī)范化。 總價控制原則： ? 原則上按現有商鋪自然間隔進行銷售。 （八）推盤時機的把握 ? 分樓層分階段推出： 由于各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不同 ,商業(yè)價值不同 ,因此銷售手段和銷售時機的選擇都具有很大的差異和差別。 各單元的定價原則： 綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、業(yè)態(tài)、動線設墳等因素，制定合理的銷售價格。 促銷：“ 30000—— 20200—— 10000” ? 開盤前 20 名買家給予 30000 元優(yōu)惠。通過邀請專家講解項目相關投資優(yōu)勢，促成客戶下定金，同時為下一階段的內部認購聚集旺盛人氣。 （ 4）廣告啟動 在廣告宣傳方面，要結合軟文、報紙廣告、 DM 單、戶外廣告、現場包裝，進行廣告全方位覆蓋。 促銷措施：分 段優(yōu)惠（ 下誠意金越早，優(yōu)惠越多） ? 內部認購期間下誠意金，可獲得總價 96折優(yōu)惠。 租金方案 具體需參照項目周邊商業(yè)項目再定。 4) 有效時間：項目公開發(fā)售期內皆有效。 8) 5 月底完成模型制作。 ? 推介會準備妥當投資、招商手冊。 ? 招商資料在招商推介會前準備妥當。 ? 論題稿和每期論題的準備。 ? 音響、電腦等配套在拍賣會前一天準備妥當。 核心的操盤思路綱要： 流程： 項目研究 —— 整體策劃 —— 商業(yè)推廣 —— 物業(yè)改造 —— 招商調整 —— 銷售造勢 —— 客戶累 積 —— 銷售開盤 —— 持續(xù)銷售 —— 銷售清盤 要點： 定位準確 規(guī)劃合理 形象改造 商業(yè)價值體現展示 投資觀念引導 結語：本報告有關項目實際操盤的內容，由于還沒有完整的市場調研做支撐，故只是作為對后期運作指導性建議，實際的操作進場后根據項目情況和市場行情進行調整優(yōu)化。 三、 結語 近年來，隨著社會經濟的持續(xù)發(fā)展和省內外商家的進入，再加上 政府增強對外開放旅游業(yè)的扶持 力度， 樂至縣 社會消費總額逐年上升，零售業(yè)市場呈現升溫趨勢。 隨著 樂至縣 社會經濟的持續(xù)發(fā)展，城市機能的不斷完善，居民的消費層次逐漸由目前的大眾型為主向小康型轉變，消費需求的 增長和市場空白點的涌現會給 樂至 的零售業(yè)市場帶來新一輪的商業(yè)契機。開業(yè)以來取得了不俗的業(yè)績回報， 在 樂至縣 高收入人群中擁有較大的影響力。 五、 結語 從整體上看，目前 樂至 零售企業(yè)的經營管理水平還較低，主要表現在： 賣場內部規(guī)劃不合理，商品布局混亂，缺乏必要的引導性； 營銷觀念落后，促 銷手段單一，相互競爭的激烈度不夠； 整體服務意識較為淡薄，而顧客在這方面的認知度也不強； 店堂形象落后，功能區(qū)化不明； 業(yè)種客量不足，商品配置不夠，尚未達到一定的市場飽合度。 廠商結構 樂至 屬 三 級零售市場，社會消費水平偏低，加上同省會成都的距離較遠，百貨流通領域的生產廠商大多不愿直接進駐，這使得商場的廠商組合幾乎全部由當地經銷 商構成，經銷商實力的良莠不齊正是造成當前經營困境的重要因素。 建設：根據現有 4100 平方 米左右的營業(yè)面積，不可能做到“大而全”，應盡量減小或刪除目前的“劣勢業(yè)種”，擴大并調整現有的“優(yōu)勢業(yè)種”，且根據市場熱點，消費動向適時引入新興業(yè)種充實賣場。 經營方式 主要以租賃為主，為了吸引外地商家入駐，提高整體物業(yè)價值，可考慮租賃和聯(lián)營相結的經營方 式，三、四樓增加其他經營品類，提高單位平效。 一、 形象定位 川樂 購物廣場作為樂至規(guī)模最大 的 購物場所，位于較成熟的 商業(yè)區(qū)，