開發(fā)利潤(rùn)率選取-wenkub
2023-07-08 17:26:46 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，因此在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容與工程造價(jià)測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的利潤(rùn)表項(xiàng)目?jī)?nèi)容口徑一致，得到廣泛應(yīng)用，特別是在建工程估價(jià)時(shí)倍受青睞。其基本公式為：在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值取得稅費(fèi)后續(xù)開發(fā)成本后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)銷售費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費(fèi)后續(xù)投資利潤(rùn)在建工程投資利潤(rùn)率與投資開發(fā)進(jìn)度對(duì)應(yīng)關(guān)系：投資者投資在建工程所要求的投資利潤(rùn)率與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)因素包括時(shí)間和流動(dòng)性。因此房地產(chǎn)在建工程評(píng)估中如何確定不同的開發(fā)進(jìn)度相對(duì)應(yīng)的投資利潤(rùn)率值得關(guān)注。（二）案例的開發(fā)成本及續(xù)建成本根據(jù)委托方提供的《工程進(jìn)度表》、《項(xiàng)目總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查確定項(xiàng)目形象進(jìn)度為主體工程、地下人防工程和前期費(fèi)用（包括勘查設(shè)計(jì)等）基本完工；安裝工程的給排水、水電、消防、電梯、通風(fēng)完成5060%；公共裝修、室外配套、園林綠化未開工。與實(shí)務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進(jìn)度對(duì)應(yīng)關(guān)系相比，扣除的投資利潤(rùn)減少27,860萬(wàn)元，扣除的土地增值稅增加8,664萬(wàn)元，在建工程評(píng)估值增加19,196萬(wàn)元，%。同一項(xiàng)目如開發(fā)期不同其投資利潤(rùn)率會(huì)有較大差異，如設(shè)定項(xiàng)目年投資利潤(rùn)率R為15%；設(shè)定項(xiàng)目投資在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年投資額為Ft，則項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為Pt，根據(jù)公式1，則： 當(dāng) T=4時(shí)，項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率P=%；T=3時(shí)，項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率P=%。確定不同投資進(jìn)度與投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)關(guān)系需要客觀合理地確定項(xiàng)目的開發(fā)期、開發(fā)投資進(jìn)度和項(xiàng)目投資利潤(rùn)率，而項(xiàng)目的開發(fā)期、開發(fā)投資進(jìn)度和項(xiàng)目投資利潤(rùn)率與項(xiàng)目所在區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等諸多因素有關(guān)，各地差異較大，各評(píng)估公司取值差異較大，特別是評(píng)估異地在建工程項(xiàng)目時(shí)應(yīng)特別關(guān)注。比較項(xiàng)目開發(fā)期為3年和4年的在建
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