【正文】 市場(chǎng)的缺陷，而是要在整體上超越市場(chǎng)—就是說，政府法規(guī)不是經(jīng)濟(jì)政策，而是社會(huì)政策”。第2部分 項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性 項(xiàng)目所在地龍坑鎮(zhèn)正處在大力發(fā)展階段，項(xiàng)目的投資建設(shè)即是地方政府行使計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能、監(jiān)管職能以及城市建設(shè)和服務(wù)職能等綜合職能的重大績(jī)效。某市城市總體規(guī)劃（20082030）。某市將步入發(fā)展的快速通道，以龍坑—南白為主體的某縣城區(qū)將在發(fā)展的過程中逐步融入某市的‘大城市’戰(zhàn)略之中，特別是龍坑鎮(zhèn)將擔(dān)當(dāng)某市南部新城的重任，對(duì)于目前的龍坑鎮(zhèn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能勝任‘南部新城’這個(gè)重要角色。本項(xiàng)目建設(shè)期為35年，計(jì)劃從2011年1月開工。某縣城區(qū)主要指南白鎮(zhèn)，南白鎮(zhèn)是某市中心城區(qū)兩個(gè)副城區(qū)之一。自行研制設(shè)計(jì)生產(chǎn)的變壓吸附專用程控閥系變壓吸附的核心部分，現(xiàn)已在變壓吸附工業(yè)生產(chǎn)中運(yùn)行十年以上，未發(fā)生過故障，沒更換過一個(gè)閥門。其子公司瀘州化工公司已通過ISO9001—2000質(zhì)量和管理體系認(rèn)證，被某省省化肥行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“某省省化工優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”，被某省省農(nóng)行評(píng)為AA級(jí)信用企業(yè)。項(xiàng)目總占地352畝，分兩期建設(shè)。 某建材家居燈飾市場(chǎng)《項(xiàng)目建議書》 四川鴻鵠科技集團(tuán)有限公司某省科技集團(tuán)有限公司建材家居燈飾市場(chǎng)項(xiàng)目建議書建設(shè)周期35年，該項(xiàng)目集建筑材料、家居商場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)為一體，項(xiàng)目投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)解決就業(yè)7000人，年交易額達(dá)15億元。**集團(tuán)創(chuàng)始人、法定代表人黃家鵠先生于上世紀(jì)60年代中期就讀于成都工學(xué)院（現(xiàn)并入某省大學(xué)）獲得工學(xué)學(xué)士學(xué)位，后分配在原化工部西南化工研究院從事氣體分離與凈化技術(shù)研發(fā)，系該領(lǐng)域?qū)＜液蛯W(xué)術(shù)帶頭人之一，已先后申請(qǐng)五項(xiàng)國(guó)家發(fā)明專利（鐵錳鋅系氣態(tài)烴脫硫劑、脫除氣體中有機(jī)硫的低溫脫硫劑、同時(shí)制取兩種高純度和高收率產(chǎn)品氣的變壓吸附氣體分離法、提高變壓吸附過程中均壓次數(shù)的方法、銅鋅系催化劑的一氧化碳全低變方法），其中三項(xiàng)已獲得專利權(quán)，一項(xiàng)獲某省省科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)。閥門壽命可保證在100萬次以上。龍坑鎮(zhèn)屬南白（某縣城）副城區(qū)，是某縣新城區(qū)，位于某市主城區(qū)南部，與某市的主城區(qū)紅花崗區(qū)接壤，是某市向南發(fā)展的重要城市規(guī)劃區(qū)。故此，某縣人民政府對(duì)龍坑做出了科學(xué)、合理、務(wù)實(shí)的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃表明，新城的格局以龍坑鎮(zhèn)現(xiàn)域街道為基礎(chǔ)，以遵南大道和馬家灣轉(zhuǎn)盤交匯點(diǎn)為中心，龍坑鎮(zhèn)將建成某市最具規(guī)模、最具號(hào)召力和最具輻射能力的一、二、三產(chǎn)業(yè)國(guó)際化商貿(mào)園。某市人民政府2009年政府工作報(bào)告。建設(shè)好一個(gè)城市是很多屆政府班子努力的結(jié)果。對(duì)于本項(xiàng)目的建設(shè)基于這樣的社會(huì)政策之上，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、關(guān)注民生的國(guó)家政策不謀而合。隨著項(xiàng)目的建成運(yùn)行，項(xiàng)目將會(huì)推動(dòng)某的國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，并提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)城市又好又快發(fā)展。市場(chǎng)升級(jí)換代的新標(biāo)桿。目前某的建材家居燈飾市場(chǎng)還處于比傳統(tǒng)的交易模式，本項(xiàng)目的建成運(yùn)行，將引入國(guó)內(nèi)外正在興起的電子商易平臺(tái)，廣泛推廣電子商務(wù)營(yíng)銷渠道和結(jié)算方式，同時(shí)本項(xiàng)目將引入更廣泛的市場(chǎng)概念，不再運(yùn)用單一的品牌代理、店面交易等傳統(tǒng)方式。本項(xiàng)目在投資建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期都將拉動(dòng)鋼材、水泥、制磚等建材產(chǎn)業(yè)及運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信息產(chǎn)業(yè)的交易與發(fā)展，增加交易帶來的政府財(cái)政收入。目前，龍坑中部已通過寬36米的某大道與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了零距離連接，距某城區(qū)中心僅12公里。（見附件：城市規(guī)劃圖及地塊位置圖）項(xiàng)目地處龍坑鎮(zhèn)與某市主城區(qū)連接的快速通道某大道和天池大街的十字金街右下角，緊鄰貴遵高速公路出入口，交通位置十分優(yōu)越，是新一輪城市發(fā)展用地的核心區(qū)域，該地塊的交通定位及商業(yè)定位對(duì)新區(qū)的建設(shè)發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)包括五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、星級(jí)賓館、國(guó)際會(huì)展中心、生態(tài)度假公園等，同時(shí)周邊功能配套包括：學(xué)校、醫(yī)院、城市廣場(chǎng)、銀行網(wǎng)點(diǎn)及商務(wù)辦公等，具有濃郁的市場(chǎng)氛圍。某市在中亞熱帶高原濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)內(nèi)，氣候四季分明，雨熱同季，無霜期長(zhǎng)，多云寡照。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。某縣氣候溫涼濕潤(rùn)，生態(tài)條件多樣，常見植物有藻類、苔蘚、蕨類和種子植物4門。有大型礦床3處，中型礦床30處，小型礦床77處，礦點(diǎn)70處，礦化點(diǎn)4處。%；，%；，%。目前某縣有大型水庫1座烏江水庫，中型水庫3座，水泊渡、滸洋水、龍巖；?。ㄒ唬┬退畮?1座，小（二）型水庫108座，另外，全縣引水工程1516處。※2020年縣城需水量預(yù)測(cè)2020年某縣城人口按30萬人計(jì)，人均綜合用水指標(biāo)400升/人（2）排水某縣城建有人民路排水溝、貿(mào)易南街排水溝、工會(huì)排水溝、中大街排水溝等主要排水系統(tǒng)，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，在各市政次干道建設(shè)排水次水溝，同時(shí)改明溝為暗溝排水。2010年縣城污水收集率達(dá)到80%，處理率達(dá)到90%；各集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)污水收集率達(dá)到65%，處理率達(dá)到80%。發(fā)展規(guī)劃。（4）其它綜合教育：全縣現(xiàn)有學(xué)校單位總數(shù)570個(gè)(含轄區(qū)內(nèi)廠礦子校、民辦學(xué)校、職業(yè)初中、中等職業(yè)教育學(xué)校、特教學(xué)校、幼兒園)，其中中學(xué)94所，小學(xué)單位427個(gè)(完小391所，一貫制小學(xué)部13個(gè)，教學(xué)點(diǎn)23個(gè))，職業(yè)初中1所，中等職業(yè)學(xué)校1所，特殊教育學(xué)校1所，幼兒園4 6所。全面推行新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，％。消防：目前某縣防災(zāi)系統(tǒng)極其不完善。根據(jù)《某縣統(tǒng)計(jì)年鑒2006》以及建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)，2006年末某縣域總?cè)丝?21萬人，、。%；，增長(zhǎng)17%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13750元，%。%；貸款余額67億元，%。煤炭工業(yè)加快發(fā)展。招商引資成效顯著。該區(qū)域應(yīng)建成全縣現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)中心、商貿(mào)流通中心、科技信息中心、縣域的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和重要的旅游節(jié)點(diǎn)，并形成南白——尚稽鋁工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和循環(huán)經(jīng)濟(jì)帶。圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，加快特色農(nóng)業(yè)開發(fā)，建設(shè)特色種植業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，形成全縣的主要農(nóng)特產(chǎn)品基地。西南、西北出海大通道蘭海高速公路穿越龍坑，在南白、龍坑分別設(shè)有出入口，并與在建杭瑞高速公里在龍坑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成貴州最大的四重互通式立交樞紐。第4部分 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀研究目前某市建材（家居燈飾）類市場(chǎng)主要分布于外環(huán)路沿線、延安路、沙河路，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括建材、飾材、廚衛(wèi)用品、家具、燈飾、經(jīng)及機(jī)電、生產(chǎn)資料等，其中較為集中的市場(chǎng)主要有：白楊建材市場(chǎng)，天宇精品建材市場(chǎng)，沙壩建材市場(chǎng)，延安建材市場(chǎng)及建材綜合批發(fā)市場(chǎng)。（2）市場(chǎng)格局市場(chǎng)不集中在某市方圓4平方公里的城市區(qū)，從南到北依次為：白楊、天宇、沙壩、延安、沙河、義烏城、綜合等10多家大小不等、規(guī)格不同的建材市場(chǎng)及大量的零散街邊店，這種市場(chǎng)格局至少造成消費(fèi)者運(yùn)輸、時(shí)間等消費(fèi)成本的增加和土地資源浪費(fèi)。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，難于發(fā)展；從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)來說，效率低下。在某市場(chǎng)，80%以上的商家還在接受粗糙的市場(chǎng)管理，只交點(diǎn)物管費(fèi)和租金的管理方式還是普通現(xiàn)象。改革開放30年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)城市商業(yè)獲得了快速發(fā)展，%%。 (一)城市市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 盡管近年來國(guó)家對(duì)農(nóng)村流通業(yè)扶持力度較大，但由于基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村流通業(yè)發(fā)展依然相對(duì)比較緩慢。%，%。目前，城市居民的消費(fèi)在我國(guó)最終消費(fèi)中的比例已經(jīng)超過50%，城市商業(yè)已成為城市居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需求的一個(gè)主要途徑和場(chǎng)所，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)最終消費(fèi)中，通過城市商業(yè)和流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，占全部居民消費(fèi)的比重接近80%。在橫向上，現(xiàn)代城市商業(yè)不僅僅是消費(fèi)品的批發(fā)與零售貿(mào)易，而是傳統(tǒng)商業(yè)與商務(wù)、住宿、居民生活、娛樂等眾多生活性服務(wù)業(yè)構(gòu)成的大商業(yè)。 (四)網(wǎng)上購物成為主流消費(fèi)方式 近年來網(wǎng)上購物逐漸成為人們的網(wǎng)上行為之一。 從網(wǎng)上購物交易人數(shù)分析。標(biāo)志著網(wǎng)上購物開始成為我國(guó)社會(huì)的主流消費(fèi)方式之一。第一，城市化進(jìn)程的加速將促進(jìn)城市商業(yè)的快速發(fā)展。 第二，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)將促進(jìn)城市商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 第三，政策因素將有利于城市商業(yè)的更好更快發(fā)展。 (二)城市商業(yè)體仍是擴(kuò)大居民消費(fèi)的主要渠道盡管農(nóng)村市場(chǎng)具有非常大的潛力，但根據(jù)凱恩斯絕對(duì)收入理論，農(nóng)村居民收入短期內(nèi)難以有效增加，要擴(kuò)大農(nóng)村居民消費(fèi)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。居民收入水平的提高、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變所引致的消費(fèi)崛起將是推動(dòng)未來幾年我國(guó)城市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右颉Ｄ壳?，中產(chǎn)階層的人數(shù)約占中國(guó)總?cè)丝诘?9%左右，預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。預(yù)計(jì)今后隨著城鎮(zhèn)居民收入的持續(xù)提高和中產(chǎn)階層的不斷壯大，我國(guó)居民的消費(fèi)傾向?qū)⑦M(jìn)一步提高。 第一，中西部城市商業(yè)發(fā)展迅速。中西部城市商業(yè)將會(huì)加速發(fā)展。第三，形成大都市和中心城市、小城市之間合作、配套的商業(yè)布局。一、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)超前的經(jīng)營(yíng)理念已成為當(dāng)前我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)興旺的核心動(dòng)力。這種良性循環(huán)使市場(chǎng)最終實(shí)現(xiàn)了快速、持續(xù)、健康發(fā)展。目前，該市場(chǎng)已成為中南地區(qū)叫得響的建材裝飾批發(fā)交易市場(chǎng)。銀基之所以成功，和其周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展緩慢有關(guān)。產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)興則市場(chǎng)興。形成產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)、市場(chǎng)促產(chǎn)業(yè)、互動(dòng)并進(jìn)的特色經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力。由此可見，我國(guó)未來專業(yè)市場(chǎng)的變革方向，必然是朝著“外向型專業(yè)市場(chǎng)”和“世界型專業(yè)市場(chǎng)（行業(yè)中心）”方向邁進(jìn)的。一個(gè)建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場(chǎng)所占份額的多寡?，F(xiàn)有攤位制市場(chǎng)管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場(chǎng)信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，是難以為繼的。這些問題雖說是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場(chǎng)效率的提高，阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，隨著市場(chǎng)的逐步成熟規(guī)范，市場(chǎng)管理者和經(jīng)營(yíng)戶都將提高效率，降低營(yíng)銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)為目標(biāo)，在這個(gè)內(nèi)在動(dòng)力作用下，必將促使市場(chǎng)各種功能合理有效地進(jìn)行分離。建材商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中檔偏高檔的商品。發(fā)展趨勢(shì)之三：批發(fā)市場(chǎng)都盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。 發(fā)展趨勢(shì)之四：市場(chǎng)將向有特色的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。降低物流成本，是提高競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。全國(guó)各大中城市在建材市場(chǎng)的商業(yè)布局中，已明顯表現(xiàn)出專業(yè)的建材市場(chǎng)與其它專業(yè)市場(chǎng)形成城市集中的商業(yè)功能區(qū)，無論在產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性方面還在環(huán)境治理方面都將形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。n 商圈變革：隨著城市擴(kuò)容和城市升級(jí)換代進(jìn)程加快，建材類專業(yè)市場(chǎng)的布點(diǎn)向三環(huán)外發(fā)展，老市場(chǎng)面臨整合和外遷，品牌化、規(guī)?；途坊慕ú念惼炫炆虡I(yè)體正在形成。目前，北部商貿(mào)城中的中藥材市場(chǎng)已建成運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)代化的建筑、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、電子商務(wù)等項(xiàng)目都是可以借鑒之處。看中市場(chǎng)缺口，看中南門商圈的重要位置，富森美家居做出了重要戰(zhàn)略布局和市場(chǎng)規(guī)劃。億家天下以10萬平方米旗艦式規(guī)模、媲美國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施、前瞻性的業(yè)態(tài)規(guī)劃、百年產(chǎn)業(yè)的地標(biāo)建筑，由香港普萊德爾經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司全程顧問。如專業(yè)化和多元化，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)等等，人們把這些統(tǒng)稱為商業(yè)模式。因此商業(yè)模式又包括批發(fā)業(yè)模式和零售業(yè)模式。過去，義烏商品價(jià)格低主要來自于大批量采購，大進(jìn)大出；現(xiàn)在，既有大進(jìn)大出，又有本地生產(chǎn)。我們常說雁過拔毛。義烏小商品市場(chǎng)的成功，不是因?yàn)榉孔咏ǖ煤茫且驗(yàn)橛幸淮笈貏e能吃苦、非常能干的商人。前店后廠是也是義烏小商品市場(chǎng)的成功基礎(chǔ)，在經(jīng)歷的八次市場(chǎng)格局調(diào)整中，義烏小商品市場(chǎng)中的本土商品占到40%，這就使得更多商品愿意去搭這艘“巨輪”，同時(shí)推進(jìn)了本土品牌的誕生和發(fā)展。城市框架正在興起，現(xiàn)已具備一定條件。本項(xiàng)目同當(dāng)前其他建材市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：u 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； u 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；u 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中高端商品交易中心的定位）；u 銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境）；u 對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；u 可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）預(yù)留管線。深入研究了某市的建材市場(chǎng)發(fā)展格局，我們提出“一站式”市場(chǎng)形象定位概念和黔北地區(qū)建材家居燈飾中心定位?？烧娼舆M(jìn)行物業(yè)