房地產(chǎn)投資全球化新特點(diǎn)及中國(guó)挑戰(zhàn)-wenkub
2023-07-08 14:39:55 本頁(yè)面
【正文】 運(yùn)作獲取現(xiàn)金流，還是投資房地產(chǎn)證券獲取紅利，都能給投資者帶來(lái)穩(wěn)定的收益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資、全球化、20世紀(jì)80年代以來(lái)，現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展、各國(guó)放松金融管制和新興市場(chǎng)的迅速崛起使經(jīng)濟(jì)全球化呈現(xiàn)出前所未有的新特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)全球化不僅表現(xiàn)為貿(mào)易、生產(chǎn)的全球化，更重要的是資本的全球化。 房地產(chǎn)投資全球化新特點(diǎn)及中國(guó)挑戰(zhàn) 汪利娜 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所內(nèi)容簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)投資全球化是經(jīng)濟(jì)全球化一重要組成部分，其優(yōu)勢(shì)在于分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合，以獲取穩(wěn)定的收益。二是國(guó)際資本進(jìn)入東道國(guó)的方式也不再是簡(jiǎn)單的直接投資，如“綠地投資”，而是較多采取了組合投資（FPEI），即以純粹的財(cái)務(wù)的目的（而非企業(yè)的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)）進(jìn)行的股票、債券等投資。在1978～2004年間,美國(guó)房地產(chǎn)投資扣除通脹因素的年均收益率為5%以上。眾所周知，房地產(chǎn)的收益率與其空置率和經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，但不同國(guó)家、地區(qū)的空置率和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是不同步的，或者說(shuō)他們的聯(lián)系度是比較低的。這三大資產(chǎn)跨國(guó)的相關(guān)性就更弱。相比之下，NAREIT房地產(chǎn)投資信托基金的指數(shù)的最大跌幅為35%，持續(xù)期也只有12個(gè)月；澳大利亞和英國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金跌幅更小，持續(xù)期更短，這些都表明：房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，其收益率要相對(duì)穩(wěn)定，因此，將房地產(chǎn)納入投資組合，不僅有利投資者規(guī)避資產(chǎn)單一的風(fēng)險(xiǎn)，還可以規(guī)避?chē)?guó)別和區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣的風(fēng)險(xiǎn)。在許多國(guó)家，將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)委托給第三方，但不設(shè)立分帳戶(hù)也被視為一種直接投資。盡管是投資者是自己決策選擇了某個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金，看似直接投資，但實(shí)際決策和經(jīng)營(yíng)權(quán)卻掌控在基金經(jīng)理人的手中。 掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券掛牌和非掛牌上市的房地產(chǎn)投資證券的主要區(qū)別在于是否在證券交易所公開(kāi)掛牌交易。兩類(lèi)投資品的區(qū)別在于：掛牌交易產(chǎn)品流動(dòng)性強(qiáng)，信息透明，政府監(jiān)管?chē)?yán)格、運(yùn)作規(guī)范，這贏得了眾多中小投資者和擁有長(zhǎng)期資金機(jī)構(gòu)投資者的青睞。近年來(lái)隨著REITs在全球的興起，當(dāng)人們談?wù)摴挤康禺a(chǎn)投資產(chǎn)品時(shí)，多是指REITs，私募則是指開(kāi)放式或封閉式REITs。此外，公募投資品的透明度高，在美國(guó)公開(kāi)上市交易的REITs必須在美國(guó)證券交易委員會(huì)登記注冊(cè)，接受監(jiān)管。這使得房地產(chǎn)投資證券的市場(chǎng)規(guī)模地迅猛發(fā)展。表1 2004年全球房地產(chǎn)投資證券市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模(10億美元)人口(百萬(wàn))GDP(10億美元)人均GDP(千美元)GDP年均增長(zhǎng)率全球美國(guó)26122931173540日本752英國(guó)481德國(guó)453法國(guó)360意大利306加拿大219323西班牙188韓國(guó)182香港1507澳大利亞124臺(tái)灣116荷蘭98580新加坡944比利時(shí)6334瑞典539奧地利51瑞士50希臘411118挪威392丹麥34葡萄牙34愛(ài)爾蘭31芬蘭30捷克斯洛伐克29107新西蘭199726個(gè)核心國(guó)6609占全球的比例1680資料來(lái)源：UBS Global Asset Management Real Estate Research. 從投資的結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)零售、辦公樓宇和旅館飯店是國(guó)際資本房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)，在美國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、日本和新加坡五國(guó)的REITs的資產(chǎn)組合投資中占有較高的比重（詳見(jiàn)表2）。但這并不包括外資以其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不包括外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置住宅。外國(guó)人在美國(guó)投資房地產(chǎn)道理很簡(jiǎn)單，美國(guó)地域遼闊、市場(chǎng)規(guī)模大，透明度高、產(chǎn)品豐富，且市場(chǎng)限制少、流動(dòng)性強(qiáng)，收益率高。但美國(guó)經(jīng)濟(jì)的失衡只是全球經(jīng)濟(jì)失衡的一個(gè)縮影。（2）人民幣升值潛力和有管理的浮動(dòng)匯率政策，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。(4)隨著周邊國(guó)
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