【正文】 實情；f、設施設備的統(tǒng)計資料應交客戶主辦存檔備查。 各項目應在接管物業(yè)后一月內將所轄物業(yè)內的所有設施設備進行標識及編號：a、所有設施設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設施設備標識”；b、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：（1）設施設備名稱；（2）設施設備編號。 各項目客戶主辦負責各類設施設備檔案的管理工作。2 適用范圍適用于公司各項目各類工程設施設備的綜合管理工作。對公共能耗進行統(tǒng)計分析，生成相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并對異常數(shù)據(jù)應及時復查、處理；b、每月對設備及設備用房進行衛(wèi)生檢查；c、每月5日將本項目上月度工程類的工作指標完成情況匯總,上交到項目經理審核；d、每月5日收集整理上月度的相關記錄表格并歸檔；e、每月15日對庫房進行盤點，根據(jù)庫房盤點情況和預算計劃申購下月物品,并于每月19日提交的月度物資申購計劃報項目經理審批；f、每月28日前對未入住的空置房進行檢查，并將檢查結果記錄在“空置房巡視記錄表”中；g、每月30日前將部門考勤及員工月度考核報項目經理； 每周工作a、每周一安排本部門人員對公共能耗進行抄表記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時處理；b、每周參加項目工作例會，匯報本周工作，提交下周工作計劃。 后期管理工作 年度工作a、每年12月26日前向項目經理遞交本年度的“年度工作總結”，配合項目經理完成下年度“經營預算”、“年度工作計劃”、“年度設施設備管理計劃”；b、配合完成客戶滿意度調查工作。 前期管理工作 在項目接管前30天協(xié)助項目經理制訂“接管驗收計劃”，根據(jù)項目情況修改“業(yè)主手冊”范本。 做好能源消耗統(tǒng)計，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。工程維修主管崗位作業(yè)指導書1 目的明確工程維修主管的崗位職責，完成本項目工程維護保養(yǎng)工作，協(xié)助項目經理完成工作計劃。2 適用范圍適用于公司各項目工程維修部主管的崗位工作。發(fā)現(xiàn)異?；蛘叱瑯藴蕬皶r整改，采取節(jié)能措施。 參與新項目的接管驗收和交房工作。 季度工作a、按“年度設施設備管理計劃”的實施方案進行實施；b、每季度本項目進行一次安全工作檢查。C、每周1次檢查設備及設備房，檢查運行記錄的記錄情況； 每日工作a、每日召開部門早會，聽取昨日工作匯報和當天工作安排b、關注日常維修及計劃保養(yǎng)開展情況；c、處理其它日常事務；d、完成上級領導交辦的其它各項工作。3 職責 各項目經理負責本辦法的實施情況進行檢查、督導。4 程序要點 工程設施是指園區(qū)道路、場地、休閑椅凳、路燈、游泳池、建筑小品、雨、污水管、井等靜止運行狀態(tài)的共用物業(yè)。c、設施設備編號按下列規(guī)則編制：設備流水號（01，02…）設備名稱縮寫（取漢語拼音字頭）設備系統(tǒng)名稱縮寫（取漢語拼音字頭）物業(yè)項目名稱注意事項：（1）設施設備流水號按物業(yè)項目的設備總數(shù)流水編制；（2）同類型同系統(tǒng)設施設備的流水號碼應保持相對的集中和連續(xù)性。 所有設施設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設施設備卡。 設備狀態(tài)標識 各項目工程維修部應對設施設備狀態(tài)進行標識，以防止因設施設備誤操作造成人員傷害和設施設備損壞。 標識的方式方法a、設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌尺寸按100mm X 50mm X 1mm（長 x寬 x厚）制作（供配電設備按電力行業(yè)統(tǒng)一標準）；b、白色塑料板制作，字體為紅色；c、設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；d、設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。（2）特殊巡視，對特殊情況下增加的巡視。b、巡視檢查方法：（1）看：看各設備外觀有無損壞，內部各接線端有無燒灼痕跡，各儀表讀數(shù)、水位、油位是否正常；（2）聽：聽設備運行的聲音有無異響；（3）嗅：嗅運行中的設備有無焦糊等異味；（4）感覺：感覺設備及設備房溫度是否正常。 巡視人將巡視時發(fā)現(xiàn)的問題填在《報修及處理情況記錄表》中，小事故能及時處理的，由巡視人立即處理；大事故及時報告主管，由其派工維修，并將處理方法、派工單號和完成時間填在相應欄內。c、三類缺陷是一般缺陷指設施設備的普通缺陷，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計劃處理。上報公司領導或業(yè)主大會審定。 項目經理以及相關技術人員共同監(jiān)督、驗收。 設施設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。符合要求的，辦理相關手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關規(guī)定辦理。 工程維修部應定期（如一個季度）對停用或封存的設施設備進行檢查，以保持其適用性。參與鑒定的人員應包括：設備管理人員、財務部代表、項目經理。 工程維修部應將批準的《設施設備審核表》報公司財務部一份。3 職責 工程維修部主管負責人員安排、數(shù)據(jù)填寫、數(shù)據(jù)分析。 新項目接管后1月內，項目經理必須組織工程維修人員對項目的照明、用水等設施設備進行綜合分析、研究，提出降低能耗的改造措施和計劃并報項目物業(yè)服務中心審核實施。 工程維修部主管必須每周確定園區(qū)的路燈、風機、水景的開、關時間及開關點位。并于每月10日前向項目經理匯報執(zhí)行情況。10%的情況，應立即向主管匯報。 工程維修人員發(fā)現(xiàn)設施設備老化、運行方式異常等原因造成能耗增大情況時，應及時匯報工程維修部主管、項目經理。2 適用范圍適用于公司各項目園區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護。4 程序要點 道路地磚：每周巡查發(fā)現(xiàn)的地面空鼓、松脫、破損的應及時修復；每年全面檢查一遍，對以上問題進行維修外，同時檢查地基變形、塌方、嚴重的裂縫等進行維修，恢復原樣。 兒童游樂設施：每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)配件缺損、飾面起毛、滑板開裂應立即修理，若不能及時修理應盡快安排時間處理； 休閑椅凳：每周巡查一次,發(fā)現(xiàn)脫漆、破損及時維修；每半年保養(yǎng)一次；兩年翻新一次。 化糞池：每季度檢查一次；每年清掏一次；保持化糞池排水通暢無堵塞。 如工程維修人員無力處理的，主管應向項目經理/助理匯報，經核實后，按照外委維保管理辦法委托其他人進行維修。 每次維護保養(yǎng)完成后由設備管理責任人報工程維修部主管檢驗，并將維護保養(yǎng)情況檢驗結果記錄在《維護保養(yǎng)記錄表》中。 計劃執(zhí)行：按設施設備管理流程進行。4 程序要點 地基基礎：每年進行一次全面觀測，房屋應無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等；發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主委員會及相關單位報告。 內墻飾面：每月全面檢查一次發(fā)現(xiàn)嚴重破損、污跡要及時修復；每年全面檢查一遍，并對破損部分維修；每3年全面檢查一遍，裂縫、空鼓、脫落、污跡全面檢修，并刷涂料一遍（面磚墻面修復破損部分） 樓梯間：梯間踏步每年檢查一遍；樓梯間墻面每3年粉刷涂料一遍，裂紋、剝落、空鼓等應及時維修。 樓頂避雷針（帶）：每年委托專業(yè)部門做一次絕緣測試，每年全面檢查各節(jié)點是否有脫焊、變形、生銹，應及時進行維修并刷油一遍；每周巡視一遍。 每年12月20日前，工程維修主管綜合各設施設備的具體情況制定下一年度設施設備的維護保養(yǎng)計劃。5 記錄a、PROELDOGCQC0501《房屋設施巡查記錄表柴油發(fā)電機管理作業(yè)指導書1 目的規(guī)范柴油發(fā)電機維運行維護操作，確保柴油發(fā)電機的安全、可靠、經濟運行。 工程維修部主管負責按本標準和“柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃”組織、監(jiān)督、實施工作。 對接管驗收中接管資料不齊全、不真實、不合格等問題，工程維修部主管應協(xié)助項目經理要求建設單位及時補齊補全。 設備的運行管理 設備操作應具備下列條件中的一條：a、當市電停電時；b、每半月一次的暖機運行；c、每次維護保養(yǎng)后。一旦機組啟動成功，（操作人員可結合機組運行情況或觀察轉速達到400r/min時）即可釋放按鈕，機組進入運行狀態(tài)；（4）一次啟動不成功，停頓2分鐘再進入第二次啟動。 設備操作注意事項a、當發(fā)動機溫度依然很高時，不要打開冷卻液加注蓋。e、當發(fā)電機在運轉中，勿觸動蓄電池接線。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。整改時應遵守“柴油發(fā)電機”維修保養(yǎng)說明書。 對于柴油發(fā)電機，當值管理員應根據(jù)其負荷的變化，適當調整其油門的大小，使其功率得到充分的利用。 柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置a、視進水情況關掉機房內運行的柴油發(fā)電機；b、堵住漏水源；c、如果漏水較大，應立即通知工程維修部主管，同時盡力阻滯進水；d、漏水源堵住后，應立即排水；e、排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。b、“柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃”應包括如下內容：（1）維修保養(yǎng)項目及內容；（2）具體實施維修保養(yǎng)的時間；（3）預計費用；（4）備品、備件計劃。所有的維護保養(yǎng)工作必須在停機狀態(tài)下進行，拔下鑰匙，切斷主電源，使發(fā)動機無法起動。檢查所有軟管；（3）調整怠速：首先檢查空氣濾清器有無阻塞，檢查當油門機構處于怠速位置時，噴油泵上的油門拉桿是否靠在怠速限位螺釘上。（1）空氣濾清器顯示器：當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位；（2）空氣濾清器：①松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；②濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴嘴不可太接近濾芯；③如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不能過熱）；④清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應更換同型號的濾芯；⑤如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。（1）檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應及時更換；（2）在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12㎜左右，太松太緊都應當進行調整。g、潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。（1）清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；（2）清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；（3）檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程維修部主管盡快補充至計劃中。2 適應范圍適用于公司各項目轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。 客戶服務中心負責向有關用戶通知電梯停用的情況。 對接管驗收發(fā)現(xiàn)的工程質量問題，工程維修部主管應協(xié)助項目經理積極要求建設單位整改，整改后再進行驗收，直至合格。b、制定“電梯維修保養(yǎng)年度計劃”的原則是：（1）電梯使用的頻率；（2）電梯的運行狀況（故障隱患）；（3）合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。每周至少巡檢一次,巡檢情況在《電梯巡檢記錄表》中，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題應立即通知電梯維保單位維修處理，報修及處理情況記錄在《報修及處理情況記錄表》中。需由轎內檢修人 員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準開動電梯；（4）禁止在井道內和轎頂上吸煙；（5）檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行；（6）使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36V以下的安全燈。 電梯管理責任人負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。安全鉗鉗口應清潔無油污；h、清潔控制柜內各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積炭現(xiàn)象，如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換；i、檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理；j、清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污；k、檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換；l、檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。 每年對小區(qū)內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試，此項工作于每年12月上旬以前完成。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程維修領班盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程維修領班口頭批準后，按“電梯故障維修規(guī)程”進行緊急維修。在各方面協(xié)調下及時組織人力、物力，盡快恢復電梯正常使用性能；f、工程維修部負責所有保養(yǎng)電梯的季度抽檢及年度檢查工作。 一般常見機械故障及處理措施。（3）制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等；（2）廳門故障同上；（3）開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應調整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；（4）導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象，應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；（5）導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；（6）安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應調整安全鉗鋼絲繩更換軸承；（3）緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；②井道有水，回路有短路點。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等；（3）安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致