【正文】 只看地段，尤其是市中心的位置更為開發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。房地產(chǎn)營銷的五個階段第一階段：地段階段 尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的房地產(chǎn)側重點，抓住旺季房地產(chǎn)優(yōu)勢。 　　積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。 　?。?）實施步驟可按以下方式進行： 　　策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告 　　各銷售時段廣告。 　?。?）、廣告方式 　　全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。 　　不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。 　　廣告宣傳計劃。 　　4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質量滿意的包裝策略。 　　2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質量的優(yōu)于劣。 　　以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。房地產(chǎn)策劃書三、市場機會與問題分析。對于不同市場階段上的樓盤房地產(chǎn)側重點如何，相應房地產(chǎn)策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。 　　一般的房地產(chǎn)房地產(chǎn)策劃書文案中，對房地產(chǎn)策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期房地產(chǎn)策劃。 　　企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調(diào)整行銷策略。 　　房地產(chǎn)策劃書正文部分主要包括： 　　房地產(chǎn)策劃書一、策劃目的 　　要對本房地產(chǎn)策劃書所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質量的完成。 　　二、房地產(chǎn)策劃書的基本內(nèi)容 　　房地產(chǎn)策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或房地產(chǎn)活動的不同要求，在房地產(chǎn)策劃書的內(nèi)容與編制格式上也有變化。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。 　?。ǘ┖啙崢銓嵲瓌t：要注意突出重點，抓住企業(yè)房地產(chǎn)中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。但是從房地產(chǎn)策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。 　　企業(yè)房地產(chǎn)上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面： 　　初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際操作經(jīng)驗。 　　發(fā)展商原房地產(chǎn)實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目房地產(chǎn)對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。 　　目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。 　　所謂的房地產(chǎn)實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了房地產(chǎn)策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為房地產(chǎn)重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。 　　建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。 　　5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則； 　　銷售當時的市場環(huán)境； 　　周邊樓盤的質量及銷售狀況； 　　樓盤自身的客觀條件； 　　銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排； 　　發(fā)展商的成本及房地產(chǎn)目標； 　　以成本為基礎，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制定。 　?。?）、原則 　　服從公司整體房地產(chǎn)宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。 　?。?）、廣告目標 　　建立并樹立項目品牌形象。 　?。?）、廣告風格 　　自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中； 　　重點突出項目的各項優(yōu)勢； 　　注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊； 　　強調(diào)廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。 　　具體行動方案 　　根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。 　　房地產(chǎn)策劃書六、策劃方案各項費用預算。 第二階段：概念包裝階段 隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時，還有一大批房屋銷售不出去。 包裝地產(chǎn)出現(xiàn)后確實收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的銷售業(yè)績。 在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。 一個好樓盤的標準是要達到“五好”原則，即位置好；戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設施好；物業(yè)管理好。是否根據(jù)客戶的需求進行針對性、滿足性開發(fā)，這是一個根本性的問題。 第四階段：泛地產(chǎn)復合階段 概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個社區(qū)有較強的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。復合地產(chǎn)并不是適合所有地段的樓盤，需要研究地段的關聯(lián)性，并挖掘出其最大的開發(fā)價值。同時，每一個環(huán)節(jié)中又包含許多子系統(tǒng)。 房地產(chǎn)營銷應該包括前、中、后三個不同的時期?；蛘?，由于前期看不到什么明顯的市場業(yè)績，引不起開發(fā)商特別的重視。開發(fā)商的管理、經(jīng)驗、文化、創(chuàng)新等都是制約因素，沒有健康的素質就會“遺傳”一些先天性的“頑癥”。樓盤誕生后要有一個良好的市場環(huán)境及上市成長的“營養(yǎng)手段”，這樣才能優(yōu)秀出眾。 后期出現(xiàn)的問題往往是前期工作不扎實造成的，所以需要注意的是搞清所開發(fā)樓盤存在的問題是什么，在哪里，以及何時會發(fā)生?通過預測揚長避短。這些都不是最重要的部分，最重要的部分就是在前期，樓盤的研發(fā)階段尤為關鍵。一個樓盤的成功，就在于對全過程、全局的把握。使用權房 使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)