【正文】 ，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。成本核算：負責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。3． 決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃因為投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容?！】偨?jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報告。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。主辦崗位　設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。編制設(shè)計任務(wù)書不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。主辦崗位　設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實施細則。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標(biāo)工作。，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報設(shè)招辦核準(zhǔn)。，招標(biāo)小組不予受理：未按招標(biāo)文件要求密封的。，設(shè)招辦可以派員列席。那么前三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。 總建筑師：負責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。*，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸?！督ㄔO(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。，則核發(fā)“一審”意見。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設(shè)計階段的管理。　規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。，本主辦崗位應(yīng)填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。*，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料?？偣こ處煟涸谂c總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標(biāo)。持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。成本目標(biāo)，進度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。例如某個項目要求進度優(yōu)先。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當(dāng)然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當(dāng)延長。 總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。《建設(shè)工程設(shè)計合同》和《工程勘察設(shè)計廉政責(zé)任書》等格式文件和附件。，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：～15%在竣工驗收后支付。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項目。：如逾期交圖、設(shè)計錯誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。建筑設(shè)計優(yōu)化中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計師的設(shè)計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計師主動請纓更有高招。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計的中標(biāo)方案，評標(biāo)組專家建議。為給環(huán)境設(shè)計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。4. 房型設(shè)計優(yōu)化已通過審批的規(guī)劃設(shè)計方案。，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。其中擴初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴初審批之后，主要對細部尺度的調(diào)整。，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護費用。只有降低視點高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。 重點是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細調(diào)整：，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設(shè)計。 總建筑師：主持專家評議會議，必要時與設(shè)計師討論交換意見，決定修改方案的取舍。：主辦崗位起草———主管崗位審核———主辦崗位與對方協(xié)商談判修改———主管崗位再審，必要時出面再協(xié)商———定稿，主管崗位代表本公司簽署合同———30日之內(nèi)報所在地建設(shè)行政主管部門備案。，設(shè)計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。：應(yīng)明確成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。，所以設(shè)計單位一般不能在格式合同上隨意