【正文】 總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃：■ 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃；■ 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；■ 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目部財務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機構(gòu)編制《項目申請報告》研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關(guān)提交申請報告項目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務(wù)總監(jiān)項目部財務(wù)部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。房地產(chǎn)管理局 二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況項目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研。設(shè)計任務(wù)書、投資計劃初步設(shè)計（建設(shè)方案）項目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè)計、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費證明等；辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。房地產(chǎn)資源 —— 整理資料 By：雪夜獨聽風(fēng)房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門備注項目前期階段項目建議書（申請報告）提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進度安排、效應(yīng)分析。 建委（建設(shè)局）項目征地、報建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。財務(wù)總監(jiān)項目部上報Lionful公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題；行政辦：工商局辦理公司注冊。規(guī)劃設(shè)計階段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項目部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向等針對重點商家，進行專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進行專業(yè)論證。項目考核指標(biāo)初定：■ 組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟指標(biāo)要求資金流：■ 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃；■ 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）研發(fā)：負責(zé)提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設(shè)計及確定各部門結(jié)合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計方案提出合理化建議。施工圖設(shè)計組織施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定■ 成本控制部：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標(biāo)；■ 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進行評估；■ 法務(wù)：合同的審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化：■ 銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；■ 研發(fā)：負責(zé)圖紙優(yōu)化變更；■ 工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價的1/3以上項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）施工圖審查研發(fā)：負責(zé)提供施工圖及計算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。會同設(shè)計院進行會審，簽定圖紙會審記錄設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定交底記錄研發(fā)：負責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置研發(fā)：負責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持?；炷翂|層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收研發(fā)：配合參與驗收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析■ 研發(fā)：配合技術(shù)分析； 成本：進行經(jīng)濟分析。主體驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收■ 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件《公司營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《年度投資計劃》(計委批文)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》研發(fā)：負責(zé)提供所需的全部圖紙?！俄椖靠偲矫鎴D》獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略：■ 策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議；■ 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設(shè)計人員支持、講解產(chǎn)品等。確定外部資源廣告公司尋找及確定■ 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作；財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持。意向商家簽約進駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項目部、銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見。項目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號及面積對照表研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持；銷管：提供房號及面積表銷控方案及銷控表《答客戶問》客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)。樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約