【正文】 安市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況分析 西安地產(chǎn)市場上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級(jí)寫字樓開發(fā)上。 2003年，全市在崗職工平均工資13504元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7748元，農(nóng)村居民人均純收入2838元，%%。公開出版報(bào)紙33種。加大了在廣播影視方面的投入力度，廣播電視覆蓋網(wǎng)不斷完善和擴(kuò)大。與上年相比，食品、%和4%。%；，%。較上年增長96%；，%；，增長26%；，%。%；，%。本報(bào)記者　孫建奎 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全市經(jīng)濟(jì)在持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速、健康的軌道上運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。 E、城市房屋拆遷調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 在西安舊城改造的特定環(huán)境中，2004年1月1日建設(shè)部出臺(tái)了《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》有著不可小視的影響，而于2004年6月10日起施行的《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》則更進(jìn)一步地說明了“拆遷”對于西安的重要性。 在西安房地產(chǎn)市場，沒有足夠的貸款支持想要操作一個(gè)項(xiàng)目是不可想像的。 業(yè)內(nèi)人士分析，特別對于起步較晚、市場專業(yè)程度有限的西安，一級(jí)市場的混亂格局衍生了許多不規(guī)范、不專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作程序，這些政策法規(guī)的頒布實(shí)施無異于一把巨大的手術(shù)刀剖開了這急需醫(yī)治的病患。 隨后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)于6月8日又聯(lián)合頒布《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見》，進(jìn)一步加大了土地審批的嚴(yán)謹(jǐn)程度。這使得在房地產(chǎn)交易中一直處于弱勢群體的業(yè)主，此次在與開發(fā)商、政府的博弈過程中的“大捷”不能不說明行政許可法的適用性強(qiáng)且具有權(quán)威性，開發(fā)商必須注重規(guī)則，否則會(huì)為其行為承擔(dān)后果，法律作為維權(quán)的武器是可以討到公道的，所有這些令人可喜的現(xiàn)象都昭示了房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。 另外，通知中另一大熱點(diǎn)是，今后西安市實(shí)行商品房預(yù)售實(shí)名制，即房產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售商品房時(shí)，必須查驗(yàn)買受人或其代理人有效身份證明；代理購買預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)買受人書面委托書或法定監(jiān)護(hù)證明。于每個(gè)人是如此，對于西安逐步趨向規(guī)范的房地產(chǎn)界而言，能影響深遠(yuǎn)、留下永久記憶的無非是各種政策法規(guī)的先后出臺(tái)，其對今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無一不是彌足珍貴的一筆。 各種對房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)的政策法規(guī)集中在土地、金融、拆遷、行政、市場五方面，由此說2004年上半年是房地產(chǎn)業(yè)界的“政策年”并沒有絲毫的虛夸。 相關(guān)專家分析，政府此次出臺(tái)的期房限轉(zhuǎn)、實(shí)名購房政策無疑限制了“炒房”行為，推進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，同時(shí)將對西安市場帶來房價(jià)有效的平抑。 由此分析，《行政許可法》不是護(hù)佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對合法行為的有力支持與保護(hù)，政府、開發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。政策一出臺(tái)，各地亂設(shè)開發(fā)區(qū)的圈地之風(fēng)被遏制，新設(shè)開發(fā)區(qū)和擴(kuò)大規(guī)模的審批被亮起紅燈。 D、銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理促房產(chǎn)市場“洗牌” 在金融政策方面最具影響力的莫過于2月26日銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。此規(guī)定的實(shí)施使得開發(fā)商在遭遇土地資源危機(jī)的同時(shí)，又遭遇了資金支持不足的困難，這真是“雪上加霜”的雙重桎梏。新《細(xì)則》將拆遷補(bǔ)償和安置房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；明確房屋的所有權(quán)為被拆遷人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置；適當(dāng)提高了自行過渡補(bǔ)助費(fèi)和自行搬家補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，增加了對享受最低生活保障待遇對象照顧的規(guī)定。據(jù)初步核算，2003年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。比上年增長21%。曲江新區(qū)建設(shè)取得突破性進(jìn)展，大雁塔北廣場建成開放。%；，%；，%。煙酒及飲料、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊、%、%、%、%、%%。廣播、電視、報(bào)刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動(dòng)、重點(diǎn)工程，開展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。社會(huì)人口環(huán)境分析全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出6805元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1803元，%%；%，%。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。大量外資企業(yè)進(jìn)入西安開拓業(yè)務(wù)，沿海企業(yè)逐步內(nèi)遷，西安在西部大開發(fā)中橋頭堡作用的凸現(xiàn)，跨國公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對甲級(jí)寫字樓的需求很大，在未來幾年里西安甲級(jí)寫字樓市場仍有較大比例增長，幅度大概在20%左右。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級(jí)酒店來開發(fā)和贏得市場。內(nèi)容涉及及農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、醫(yī)療、設(shè)備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合效益11億元，財(cái)政收入6000多萬元。由于西安是一個(gè)國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計(jì)，從市場細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。西安現(xiàn)有的50多家星級(jí)酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、價(jià)位適中的星級(jí)酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。需求量都在以每年10%的比例增長。從目前市場上現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店來看其基本出租價(jià)在300—1000元/天之間（標(biāo)間），而行政套間價(jià)格在1200—1680元/天間，價(jià)格水平基本上符合市場所需。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會(huì)考慮買下來。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價(jià)格水平無法估計(jì)，向個(gè)人藝術(shù)、畫展等其費(fèi)用也是很高的，是按一個(gè)展期收費(fèi)。會(huì)議經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)出現(xiàn)，對拉動(dòng)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的幫助，我市會(huì)議展覽這幾年發(fā)展也很快，每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因?yàn)闊o合適的專業(yè)場館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅2個(gè)，市場容量沒能發(fā)揮到準(zhǔn)大。3）、西安市房地產(chǎn)市場需求特征分析商場如戰(zhàn)場，需要的是快捷的信息和交流的平臺(tái)，因此從發(fā)達(dá)城市的商務(wù)酒店來好看，一個(gè)好的商務(wù)酒店應(yīng)具有便利交通離金融、商貿(mào)中心近，功能設(shè)施完善的商務(wù)中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機(jī)構(gòu)很喜歡這類星級(jí)酒店，我市現(xiàn)有的星級(jí)酒很少能具備這么完善的設(shè)施，市場也需要這樣的設(shè)施齊備的商務(wù)星級(jí)酒店，來滿足居住、辦公的商務(wù)一體化。展會(huì)的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢，如新產(chǎn)品推介展示、個(gè)人畫展、藝術(shù)品展、建筑規(guī)劃展等很強(qiáng)專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個(gè)別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個(gè)人畫展，參觀人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機(jī)會(huì)是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設(shè)施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會(huì)是市場大勢所趨。寫字樓市場雖不如住宅那樣競爭激烈，但其競爭程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價(jià)格也在一路上揚(yáng)，我市目前甲級(jí)寫字樓市場銷售價(jià)格達(dá)到每平方米40007000元左右，比普通寫字間貴了大概100300元，其出租價(jià)也在5090元之間，有的打上百元，租賃價(jià)格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會(huì)太大。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個(gè)城鎮(zhèn)軸發(fā)展。目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊灞生態(tài)區(qū)，大力發(fā)展西安市三個(gè)商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。3）、西安市整體發(fā)展預(yù)測西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個(gè)名副其實(shí)的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。展會(huì)也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個(gè)人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。3）、重大事件對西安市房地產(chǎn)市場的影響從我市成立西安旅游酒店協(xié)會(huì)、酒店行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)機(jī)構(gòu)從整體上規(guī)范市場運(yùn)營行為是市場經(jīng)營規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會(huì)與中國旅游酒店協(xié)會(huì)的合作是酒店在經(jīng)營運(yùn)作上有更大空間。將其改造成住宅、寫字間等。第二章 區(qū)域市場調(diào)查分析一、 西安市整體市場概述西安市商品房市場整體分析在西安房地產(chǎn)市場上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。城南市場一直是眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，住宅開發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。其成功在于西安金花集團(tuán)和香港豪盛酒店管理集團(tuán)的合作，由金花集團(tuán)投資，豪盛管理，走國際化管理模式取得成功。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級(jí)保護(hù)單位的有四處，省級(jí)六處，市級(jí)一處。全區(qū)街道總收入達(dá)億元，%；，%，%。片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。在今年我市對小寨下水道設(shè)施進(jìn)行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進(jìn)行接入。B、劣勢商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來承載經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級(jí)寫字間和四星級(jí)以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進(jìn)駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。三、與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹 西安市對閑置土地的清理工作提出五項(xiàng)具體措施：一、對因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動(dòng)工開發(fā)延遲，造成土地閑置的，責(zé)令限期辦理相關(guān)手續(xù)，盡快開工；二、對開發(fā)建設(shè)單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期開工；限期內(nèi)不能開工的，依法收回；三、對資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式，重新公開供應(yīng)土地；四、對建設(shè)單位拒不履行或無力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設(shè)許可手續(xù)，公告收回項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，重新確定開發(fā)建設(shè)單位；五、對因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復(fù)查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動(dòng)。四、相關(guān)調(diào)查部分西安市部分酒店、寫字間、展會(huì)調(diào)查1）、酒店（賓館）項(xiàng)目調(diào)查表酒店（賓館）項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱西安喜來登大酒店地理位置西安市豐鎬東路262號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)438間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限13年（91年開業(yè)）在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑酒吧、茶秀、咖啡屋娛樂健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺(tái)及室內(nèi)橫溫游泳池、沖浪池等商業(yè)特色物品商店其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱金花豪生國際大酒店地理位置西安市環(huán)城南路西段18號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)198間豪華客房，二期擁有126間客房及30間酒店式公寓樓高（層數(shù)）12層建筑面積開業(yè)年限2003年10月1日試營業(yè)在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑大堂酒吧、金花咖啡廳娛樂酒吧卡拉ok沙龍、宴會(huì)廳、會(huì)議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、商業(yè)特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù)其他兌換外幣、客房保險(xiǎn)箱、高爾夫咨詢營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱西安凱悅（阿房宮）酒店地理位置西安市東大街158號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)404間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑養(yǎng)生軒、美容院和購物廊娛樂商業(yè)其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱香格里拉金花飯店地理位置西安市長樂西路8號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)416間樓高（層數(shù)）層建筑面積開業(yè)年限1993年香格里拉酒店管理集團(tuán)購入在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、晚各式自助餐、西餐休閑歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室娛樂麻將室、棋牌室商業(yè)其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱曲江賓館地理位置西安市雁塔南路南段星級(jí)五星床位數(shù)200間樓高（層數(shù)）3層（4棟）建筑面積占地面積13萬平方米開業(yè)年限2000年在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、西餐休閑健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉OK，美容美發(fā)，臺(tái)球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會(huì)，乒乓球，模擬高爾夫。啤酒花園燒烤娛樂卡拉OK、棋牌商業(yè)各類生活用品、帶沖膠卷其他商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱西安秦都酒店地理位置西安市環(huán)城西路北段55號(hào)星級(jí)四星床位數(shù)100余間樓高（層數(shù)）5層建筑面積開業(yè)年限1990年開業(yè)，2003年9月重新裝在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲粵菜、火鍋、西餐休閑桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌， 娛樂卡拉OK、棋牌、夜總會(huì)商業(yè)各類生活用品其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片