某別墅營(yíng)銷方案最終版-wenkub
2023-06-12 01:11:25 本頁(yè)面
【正文】 源保留房源樣板間17一期可售房源分析 一期剩余房源以沿河樓王及臨西側(cè)綠化帶大戶型為主，景觀條件較好，但現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)感相比較二期存在性價(jià)比不足的情況，客戶感受售價(jià)偏高。大別墅產(chǎn)品銷售更為艱難。供應(yīng)量無法滿足需求，累計(jì)差額多達(dá) ， “供不應(yīng)求 ”形勢(shì)為近三年最嚴(yán)重的時(shí)期。同時(shí)，總公司也首次進(jìn)入北京市百?gòu)?qiáng)企業(yè)行列。容積率不到，被業(yè)內(nèi)稱為 “ 中央別墅區(qū)最后一塊低容積率用地 ” 。商品住宅的完成情況比較樂觀，保持現(xiàn)有步調(diào)基本可以完成全年計(jì)劃。5北京共成交 192宗地 ,共計(jì)完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃的 62%： 北京共成交 192宗地，占地面積1310公頃，規(guī)劃建筑面積 1689萬(wàn)平米，非工業(yè)用地 93宗，占地 891萬(wàn)平米。8月，北京銀監(jiān)局向各銀行下發(fā)文件，要求從 9月 1日起，二手房放貸時(shí)，額度比照銀行給予該套房的評(píng)估值以及交易網(wǎng)簽合同值，在兩者之間取低。12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確， 2022繼續(xù)執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。其中住宅用地658萬(wàn)平米。商服地塊已經(jīng)超額完成計(jì)劃。? 公司背景：北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司成立于 1987年，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，總資產(chǎn)近百億元，是一家實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)。7順義別墅區(qū)拍賣－－北京樓面地價(jià)、總價(jià)雙料地王誕生 ! 偉業(yè)預(yù)測(cè)：該地塊土地面積為 ，規(guī)劃建筑面積約為17萬(wàn)平方米，可以開發(fā)成聯(lián)排別墅、疊拼別墅加公寓，是近期少有的低容積率地塊。9 【 市場(chǎng) 】10 【 別墅市場(chǎng) 】? 從整體市場(chǎng)分布來看，隨著六環(huán)的開通，沿著六環(huán)分布的別墅項(xiàng)目漸漸成為第一居所，但整體分布以京北部為主；? 在 “禁墅令 ”的限制下， 北京別墅市場(chǎng)逐漸稀缺， 六環(huán)周邊新入市項(xiàng)目較少，多數(shù)為老項(xiàng)目的后期，后續(xù)供應(yīng)量不足；? 在售產(chǎn)品戶型面積多數(shù)在 300㎡ 以上， 單價(jià)在 12022元 /㎡ 以上，總價(jià) 400萬(wàn)起；? 各個(gè)別墅項(xiàng)目在售產(chǎn)品多數(shù)為獨(dú)棟、雙拼，聯(lián)排、疊拼類產(chǎn)品為項(xiàng)目為平衡容積率的傳統(tǒng)手法，聯(lián)排產(chǎn)品相對(duì)稀缺。? 成交價(jià)格來看， 500萬(wàn)以下的別墅占到總成交套數(shù)的八成； 500萬(wàn)到 1000萬(wàn)的別墅占到 16%， 1000萬(wàn)以上的別墅僅占 4%。戶型 房號(hào) 備注M3 2 22 毛坯房M2 3 130 毛坯房M1 32 毛坯房S1 26 毛坯房M3R 117 毛坯房S1 35 樣板間M3 36 樣板間S4R 39 樣板間L1R 40 西側(cè)綠化帶，有前后花園L2 41 西側(cè)綠化帶，有前后花園L2 42 西側(cè)綠化帶，有前后花園L3 43 沿河樓王L1R 44 沿河樓王L1R 45 沿河樓王（保留）L4 46 沿河樓王L1R 47 沿河樓王（保留）L1R 48 沿河樓王（樓王樣板間、保留）L4R 49 沿河樓王（樓王樣板間、保留）L2R 51 沿河樓王二期可售房源分析18二期剩余房源 28套，其中：毛坯房： 25套樣板間： 3套 二期剩余產(chǎn)品以公司保留的西側(cè)、東側(cè)和南側(cè)景觀帶、水系房源為主，資源優(yōu)越，是明年市場(chǎng)的有利產(chǎn)品。? 三期產(chǎn)品預(yù)計(jì) 5月樣板間到位， 2022年 7月取得預(yù)售許可證件并開盤，年內(nèi)消化 25套?？蛻舫山徽J(rèn)知渠道以 朋友介紹、戶外路牌、短信為主；? 成交客戶以企業(yè)主、跨國(guó)公司高管為主，年齡集中在 3050歲，以兩代到三代家庭為主。23241）價(jià)格策略?一期剩余毛坯房源總價(jià)下調(diào) 10%（除 4套保留樓王外），一期樣板間房源下調(diào) 15%。?2022年 712月，主力消化三期產(chǎn)品，三期產(chǎn)品價(jià)格上漲后，通過三期產(chǎn)品熱銷，帶動(dòng)一期沿河樓王產(chǎn)品的銷售。29推廣渠道 費(fèi)用（萬(wàn)元）平面媒體 網(wǎng)絡(luò)費(fèi) 戶外費(fèi) 短信 40直投 2活動(dòng)費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 促銷費(fèi)用、贊助費(fèi) 策劃、顧問費(fèi) 120銷售物料、模型制作 小計(jì) 30 費(fèi)用（萬(wàn)元）占總費(fèi)用份額 來訪量占總來訪量份額費(fèi)效比（元 /人）戶外 % 306 % 3644 直投 2 % 5 % 4000 活動(dòng) % 300 % 4162 網(wǎng)絡(luò) % 174 % 8430 短信 40 % 47 % 8511 平面 % 22 % 13409 合計(jì) 以來訪數(shù)量為基礎(chǔ)分析，推廣手段性價(jià)比依次為 “戶外、直投、活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)、短信、平面 ”。所屬資源交互整合優(yōu)山美地現(xiàn)有 《 客戶通訊 》《 俱樂部會(huì)刊 》 傳播載體的推廣利用，優(yōu)山美地的會(huì)所資源和格拉斯自然資源在公關(guān)活動(dòng)中的整合利用。中國(guó)脊 世界觀新中式收藏級(jí)國(guó)府別墅35推廣階段 時(shí)間劃分 推廣重點(diǎn) 核心事件蓄客期 形象過渡期，通過三期重新樹立和提升項(xiàng)目形象；強(qiáng)力促進(jìn)一期二期的銷售 莊園認(rèn)領(lǐng)活動(dòng)；高爾夫巡回賽開盤期 高舉高打，強(qiáng)力推廣，為開盤熱銷創(chuàng)造良好條件花香節(jié)暨開盤；秋收節(jié)暨中秋聯(lián)誼持續(xù)期 保持市場(chǎng)熱度，使項(xiàng)目能夠保持比較穩(wěn)定的銷售量 運(yùn)動(dòng) party思想講堂格拉斯小鎮(zhèn)蓄客期推廣策略? 線上，借助格拉斯三期即將開放，開始在市場(chǎng)上全面建立 “ 小鎮(zhèn)價(jià)值，在于你的思想 ” 這一項(xiàng)目形象? 線下， 4月份前借助莊園認(rèn)領(lǐng)活動(dòng)促進(jìn)格拉斯一二期余量房源和優(yōu)山美地 A區(qū)的銷售； 6月份借助魯能杯高爾夫巡回賽，集中進(jìn)行三期的蓄客，釋放優(yōu)山美地的信息36蓄客期公關(guān)活動(dòng)(1)“ 思想
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