【正文】 產(chǎn)品定位 操作定位 如何復(fù)合？ How 商業(yè) 酒店 娛樂 輕型 旅游 文化 居住 SOHO 辦公 辦公 … … … … 商業(yè) 居住 辦公 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 商住 低密度辦公 自用辦公 高層豪宅 獨(dú)棟 集合住宅 酒店式公寓 會展 文化 教育 酒吧 超市 專賣店 餐飲 便利店 地下商業(yè) …… 商業(yè) 其他 辦公 居住 物業(yè)類型 娛樂 兒童游樂 院線 Ktv …… inn 青年旅社 星級酒店 酒店 廣場 步行街 …… 公共空間 ——細(xì)分市場 How 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 物業(yè)類型 詳細(xì)功能 特點(diǎn) 租售 評價高層豪宅 產(chǎn)品需創(chuàng)新，風(fēng)險較大，受區(qū)域成熟度影響 售 ****獨(dú)棟別墅 城中別墅，成本高而賣點(diǎn)支撐不夠 售 *集合住宅 新街坊，有一定的市場空間，需根據(jù)成本情況確定規(guī)模 售 ****酒店式公寓 為商務(wù)或短途旅游服務(wù)，可面向投資客 售（投資） *****商住 性價比，價格受到制約，與自身辦公競爭 售（投資） **自用辦公 規(guī)模小，靈活，可做為亮點(diǎn) 自用 *****低密度辦公 中小企業(yè)，個性化，有一定的市場空間 售（投資） ***酒吧 夜間可聚集人氣，市場需求有限，如作出特色，仍有機(jī)會 售 / 租 *****餐飲 需作出特色餐飲，也可有少量大眾化消費(fèi) 售 / 租 *****專賣店 以特色經(jīng)營為主（比如服裝） 售 / 租 *****超市 持有為主，租金低，但可吸引人氣 租 ***便利店 作為生活配套 售 *****地下賣場 可售性受到限制，可考慮部分持有，吸引人氣 租 ****兒童游戲 吸引消費(fèi)，可作為亮點(diǎn) 租 ****院線 成本較高，但可作為亮點(diǎn)，帶動周邊商業(yè) 租 ***ktv等 夜間可聚集人氣，市場需求有限，如作出特色，仍有機(jī)會 租 *****inn 特色酒店，面向旅游者，持有為主，對項目整體升值有利 租 ****星級酒店 競爭激烈 租 *青年旅社 檔次偏低，對項目整體價值有影響 租 **公寓式酒店 可以采用包租的方式快速回收資金 售（投資） ****會展 持有，成本較大，作為城市功能考慮，對項目整體價值提升有利 租 ****文體 可考慮引入文體相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如“ c l ub ” 售 / 租 ***教育 可考慮引入教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如培訓(xùn)，可作為辦公的支撐 售 / 租 ***廣場 作為城市的“場所”，提供給人游憩的地方，對項目整體非常有好處 — *****步行街 作為城市的“場所”，提供給人游憩的地方，對項目整體非常有好處 — *****其他公共空間 作為城市的“場所”，提供給人游憩的地方，對項目整體非常有好處 — *****酒店其他公共空間住宅辦公商業(yè)娛樂How 功能 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 How 住宅 高層豪宅 需要區(qū)域成熟度支持 產(chǎn)品需要創(chuàng)新 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 酒店式公寓 集合住宅 城市新街坊，城市中內(nèi)向性低密度純住所，和其他功能混合布置 產(chǎn)品及大配套是核心競爭力，純居住客戶，相對獨(dú)立的布置 帶有酒店式服務(wù)，可面向投資客 辦公 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 How 輕型辦公 需要區(qū)域成熟度支持 細(xì)分市場空白 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 個性化辦公 ―非標(biāo)準(zhǔn)化”辦公，產(chǎn)品有特色，面向渡過創(chuàng)業(yè)期的小公司、辦事處或部分大公司 和商業(yè)聯(lián)系緊密，依賴于大量的商業(yè)人流 住宅立項，按寫字樓設(shè)計及使用，排除居住功能，“性價比”是核心競爭力，面向小公司 自用辦公 自用，可考慮做展示 商業(yè) / 娛樂 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 How anchor(主力店 ) 提高區(qū)域成熟度 主題 /特色 招商 /經(jīng)營 小店鋪 商業(yè)運(yùn)做成功的核心，可以為大型娛樂、超市、特色餐飲、賣場等，招商的重點(diǎn)，持有為主 依賴于主力店的其他商業(yè)，包括便利店、酒吧、專賣店等，商業(yè)銷售的利潤主要來源 聯(lián)營保底 固定租金 出售使用權(quán) 包租回購 代租約銷售 無附加條件銷售 出售產(chǎn)權(quán) 商業(yè)開發(fā)模式 設(shè)定保本營業(yè)額，提取流水倒扣 通常按實(shí)際使用面積收取租金 客戶一次性付清若干年的租金，年限通常為 5年以上 開發(fā)商對投資客支付固定租金，并在約定期限內(nèi)承諾回購 在銷售同時附加商鋪的租約 通常使用于熱銷的商業(yè)項目中 酒店 市場定位 產(chǎn)品定位 操作定位 How Inn(特色酒店 ) 對提高區(qū)域成熟度有幫助 細(xì)分市場空白 公寓式酒店 高標(biāo)準(zhǔn)客房 +必要的配套 +個性化的特色小酒店，配套將為整個綜合體服務(wù)，持有為主 分割產(chǎn)權(quán)銷售 ——統(tǒng)一經(jīng)營管理的面向投資客 公寓式酒店 – 服務(wù)內(nèi)容 amp。體育館人流會影響到本地塊 居中 好 6 好 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 4 周邊有體育場相對熱鬧 居中 好 6 一般 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 5 周邊有體育場相對熱鬧 居中 好 6 一般 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 6 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音。體育館人流會影響到本地塊 居中 好 5 好 無 辦公、特色商業(yè)街、酒店 7 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音 居中 好 8 好 無 辦公、商業(yè)、住宅 8 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 高 好 12 一般 無 辦公、商業(yè)、住宅 9 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 13 一般 無 辦公、配套商業(yè) 11 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 13 差 無 辦公、酒店、配套商業(yè) 12 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 13 差 學(xué)校 —— 13 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 12 一般 無 辦公、配套商業(yè)、住宅 14 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 7 一般 無 展示 15 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 9 一般 無 展示、自用辦公 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 開放性、展示性、相對獨(dú)立性（ 14條城市街道）高架路、高爾基路、新華街、紀(jì)念路 地塊分析 why 商業(yè)價值 ： 新華街（體育館、體育場南側(cè)）、高爾基路（城市主干道）商業(yè)價值最高 8成本高， 12 為學(xué)校，兩條高架路： 對整個地塊的功能的連續(xù)性有一定影響 14城市綠地： 可考慮作為城市的節(jié)點(diǎn) 11， 15兩塊小“飛地”： 和其他地塊的連續(xù)性不好， 15可考慮做自用辦公， 11可考慮做酒店或住宅 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 靜 —— 鬧 —— 靜： 2—— 14—— 1 11 15 用地分析分結(jié)論 why 價值挖掘 區(qū)域升值 靈活的開發(fā)方式 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 價值挖掘 ?大連缺什么？ 歷史 /文化 /公共空間 why 大連的 “ T形臺” 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 價值挖掘 – 商業(yè) ——主題鮮明、特色 – 商務(wù) ——與行政機(jī)關(guān)有強(qiáng)聯(lián)系性 /中小企業(yè)個性化 – 住宅 ——―特別”、個性化、差異化 – 投資 ——客戶群放大 投資性的物業(yè)（公寓式酒店 /商鋪 …… ） 單元分小 相對獨(dú)立性的考慮（大的投資機(jī)構(gòu)） ?復(fù)合功能的相互支撐 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 ? 成本稀釋 ? 對地下商業(yè)有認(rèn)可度 ? 地下建安成本較低 ? 增加收入 ? 空間趣味性 地下經(jīng)營面積（平方米）土地單方成本（元 / 平方米）0 354720220 327030000 311040000 2960單位造價（元/㎡ ）地下停車場 1,350 地下停車場結(jié)構(gòu) 1,200 地下停車場配套 100 停車場裝修 50項目地下空間利用 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 why ?造勢 城市角色的考慮（ RBD） 公建的引入 持有的考慮 ?主線、亮點(diǎn) 貫穿項目的主線 —— ― T ‖型臺 散布于地塊上的亮點(diǎn) 區(qū)域升值 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 ?開發(fā)