【正文】 檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。六、交通便捷朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達的交通運動線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。三、商務(wù)這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、使其更具有國際商務(wù)吸引力。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。二、 調(diào)研目的因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷項目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢，從而給我們在以后的項目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，運用到今后的項目操作之中。 *朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。第二部分 區(qū)域狀況分析要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行研究，首先必須對此區(qū)域的狀況進行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個清晰的認識與分析。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團使中外文化交流融合。四、購物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費區(qū)。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300余畝，郁郁蔥蔥。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。通過對各項目價格的分析，可以得出此區(qū)域項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在這三個項目中，景園大廈雖然售價最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實力，不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。在新推出的項目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個區(qū)域不再由外銷房獨步天下，內(nèi)銷項目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價的項目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。而當(dāng)時的碧湖居因為采取的低價策略，所以物業(yè)管理費也定在一個較低的水平。第二代公寓 物業(yè)名稱管理費(USD/)物業(yè)管理公司福景苑USD2新加坡穎士格京達國際公寓USD1美國物業(yè)管理公司亮馬名居中海物業(yè)管理公司博雅園開發(fā)商組建的物業(yè)公司棕櫚泉5香港物業(yè)管理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費為USD2/，由新加坡物管公司管理，京達國際公寓為USD1/，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個項目的物業(yè)管理費都大大低于USD1/，占到總項目數(shù)量的60%。三、 租金分析一個項目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個項目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現(xiàn)出來。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。這其中的一個重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。五、 戶型分析第一代公寓 項目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)備注碧湖居//67/10114216117724214種戶型景園大廈2梯4//201/193//龍寶花園/104/119109/168162/154/241296/236/京達花園/98/124156/伯寧花園/二室和三室為主力戶型清靜明湖2梯4戶60180///二十余種戶型三全公寓2梯2戶/112/120///由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時很高的設(shè)計水平，這是因為當(dāng)時的客戶都是有海外生活經(jīng)驗的，對生活品質(zhì)要求很高，這些設(shè)計很好地契合了這些客戶的生活特點。在戶型設(shè)計的其他細節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨立過道不穿過客廳、設(shè)計有儲藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。 第二代公寓 物業(yè)名稱會所面積會所設(shè)施福景苑2000游泳池、健身房、臺球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室京達國際公寓6500恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動室、客房、臺球室、閱覽室、小劇場、洗衣房亮馬名居2000游泳池、健身博雅園3000游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂棕櫚泉10000五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可