【正文】 檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房?jī)r(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。六、交通便捷朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動(dòng)線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場(chǎng)高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動(dòng)力。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。三、商務(wù)這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級(jí)飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會(huì)社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、使其更具有國際商務(wù)吸引力。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。二、 調(diào)研目的因?yàn)槌柟珗@周邊為京城最有代表性的外銷項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢(shì)，從而給我們?cè)谝院蟮捻?xiàng)目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目操作之中。 *朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報(bào)告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。第二部分 區(qū)域狀況分析要對(duì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對(duì)此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對(duì)該區(qū)域作一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)與分析。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。四、購物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場(chǎng)等購物場(chǎng)所，堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300余畝，郁郁蔥蔥。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會(huì)形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。通過對(duì)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在這三個(gè)項(xiàng)目中，景園大廈雖然售價(jià)最高，銷售業(yè)績(jī)卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實(shí)力，不很在意價(jià)格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個(gè)區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。第二代公寓 物業(yè)名稱管理費(fèi)(USD/)物業(yè)管理公司福景苑USD2新加坡穎士格京達(dá)國際公寓USD1美國物業(yè)管理公司亮馬名居中海物業(yè)管理公司博雅園開發(fā)商組建的物業(yè)公司棕櫚泉5香港物業(yè)管理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為USD2/，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為USD1/，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)都大大低于USD1/，占到總項(xiàng)目數(shù)量的60%。三、 租金分析一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況從其價(jià)格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場(chǎng)需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。這其中的一個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。五、 戶型分析第一代公寓 項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)備注碧湖居//67/10114216117724214種戶型景園大廈2梯4//201/193//龍寶花園/104/119109/168162/154/241296/236/京達(dá)花園/98/124156/伯寧花園/二室和三室為主力戶型清靜明湖2梯4戶60180///二十余種戶型三全公寓2梯2戶/112/120///由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計(jì)及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計(jì)方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計(jì)到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)很高的設(shè)計(jì)水平，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的客戶都是有海外生活經(jīng)驗(yàn)的，對(duì)生活品質(zhì)要求很高，這些設(shè)計(jì)很好地契合了這些客戶的生活特點(diǎn)。在戶型設(shè)計(jì)的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨(dú)立過道不穿過客廳、設(shè)計(jì)有儲(chǔ)藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨(dú)立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。 第二代公寓 物業(yè)名稱會(huì)所面積會(huì)所設(shè)施福景苑2000游泳池、健身房、臺(tái)球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室京達(dá)國際公寓6500恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動(dòng)室、客房、臺(tái)球室、閱覽室、小劇場(chǎng)、洗衣房亮馬名居2000游泳池、健身博雅園3000游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂棕櫚泉10000五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會(huì)議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對(duì)社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計(jì)有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可