【正文】 位，故難以維系運作，徒留下“爛尾”建筑。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達1124萬人次。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。這些資料顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟發(fā)展中的潛力。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額 （單位：億元） 二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀開始蓬勃發(fā)展。其中：，%；，%。第三章 海南省市場分析一、海南省近年經(jīng)濟發(fā)展總體經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟增長加快、綜合經(jīng)濟實力進一步加強。為使得市場經(jīng)濟改革進一步深化，政策引導(dǎo)的作用不可低估，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場化的相關(guān)政策會顯得更具體和全面； 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制化程序?qū)⒌玫竭M一步提高，隨著全國性新一輪大規(guī)模國土資源調(diào)查的活動，各種房地產(chǎn)開發(fā)商的違法工程將受到制裁，在未來一二年內(nèi)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)和政策將顯得更為嚴格；培育和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的具體法規(guī)和政策，將順應(yīng)市場的需求而出臺，這些政策法規(guī)將重點對公房和經(jīng)濟適用房上市交易的實施辦法進行詳細規(guī)定，而住房交易市場的進一步開放也將為政策調(diào)整的內(nèi)容之一； 刺激消費的政策將得到延續(xù)和引伸，各項優(yōu)惠房地產(chǎn)交易稅率政策、銀行貸款的優(yōu)惠率政策等都將在未來得到延續(xù)執(zhí)行，為刺激某些層面的消費需求的政策顯得更具針對性；為推動住房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，相關(guān)的住房建設(shè)的整體質(zhì)量（規(guī)劃、設(shè)計、施工、功能、環(huán)境、管理）的評定標準亦將出臺，信息科技在住宅現(xiàn)代實施過程中將進一步深入； 隨著中國跨入世貿(mào)組織，為適應(yīng)國際化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策已將由之而作調(diào)整，從而使得入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇得到充分利用。178。 入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，注入鮮艷的血液 中國已于2001年11月10正式加入世貿(mào)組織，將為所有成員國帶來更多的中國商機，提高貿(mào)易的政策透明度和穩(wěn)定性，中國加入世貿(mào)組織后，將會使得國內(nèi)的投資環(huán)境進一步趨向平等化，有利于吸引外資，帶來新一輪資產(chǎn)潮。國土資源部最近正在對各地土地管理部門就房地產(chǎn)經(jīng)營項目用地等問題進行重點整頓和規(guī)范，這次要通過清理整頓建立起六項制度：建設(shè)用地總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度、土地更新登記制度、土地可查制度和審批事項內(nèi)部會審制度。根據(jù)此次政策出臺后的一次居民調(diào)查顯示，銀行儲蓄明顯下降，住房消費意識明顯上升。為鼓勵公民購房，國家出臺了稅收優(yōu)惠政策，以此減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，有效地啟動房地產(chǎn)市場，個人購買住房并居住超過一年的普通住宅，成為個人自建自住的住宅， 銷售時免征營業(yè)稅；個人購買住房并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購買人原價后的差額計征；個人購買自用普通住宅，暫減年征收契稅；居民擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫時免收土地增值稅。目 錄第一章 宏觀市場調(diào)查與分析一、 宏觀政策現(xiàn)狀二、 宏觀政策的趨勢第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢一、全國市場與國際化基礎(chǔ)二、生活方式的共同標準三、國際化進程加速 第三章 海南省市場分析一、 海南省近年經(jīng)濟發(fā)展二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四章 項目分析一、經(jīng)營管理模式分析二、項目SWOT 三、本項目的三大賣點 第五章 項目整體定位一、 項目的總體定位 二、 項目綜合定位 三、 客戶定位分析 四、 項目價格定位 第六章 項目營銷推廣策略一、 營銷目標二、 營銷推廣思路三、 推廣主題四、 推出時機五、 推廣進程六、全球推廣銷售策略七、全球宣傳策略八、造勢策略九、常規(guī)宣傳策略十、銷售進度計劃與銷售目標十一、銷售時間及地點安排十二、媒體選擇策略十三、總體銷售策略十四、具體銷售策略的運用十五、推廣計劃所需具體事項十六、推廣費用預(yù)算十七、面臨的威脅與風(fēng)險十八、規(guī)避經(jīng)營市場風(fēng)險的策略第七章 項目的包裝建議一、地盤包裝方案二、銷售中心設(shè)計方案三、售樓中心包裝建議 第八章 銷售前準備工作及安排一、 現(xiàn)場包裝工作二、售樓書、單張、價目表的準備三、境外銀行按揭工作落實到位第九章 營銷推廣中的品牌戰(zhàn)略一、品牌營銷的重要性二、牌營銷的幾種模式三、品牌在經(jīng)營中的作用四、品牌建立的機遇及危機處理第一章 宏觀市場調(diào)查與分析宏觀政策現(xiàn)狀及趨勢★把握行業(yè)政策的現(xiàn)狀及趨勢，是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，規(guī)避政策性風(fēng)險的有力保證。一、 宏觀政策現(xiàn)狀在現(xiàn)階段，我國總體上的房地產(chǎn)政策是積極的，引導(dǎo)著房地產(chǎn)業(yè)理性地向著市場化的方向發(fā)展，并有力使得房地產(chǎn)業(yè)成為推動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要支柱，進一步改善和滿足了人民群眾不斷改善居住條件的需求。為促進積壓控制房銷售，在2000年底以前對此類住宅銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而積壓的控制商品房，在2000年前銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征。目前支持房地產(chǎn)版塊走強的因素有：國家的宏觀經(jīng)濟逐漸向好，我國加入WTO，國家積極的財政政策和經(jīng)濟軟著陸，政府大幅消減47項房地產(chǎn)稅費等。1993年以來國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總量控制的同時對開發(fā)結(jié)構(gòu)也做了較大的調(diào)整，明確提出要以住宅開發(fā)為重點，至1996年以后，房地產(chǎn)開發(fā)中住宅的比例基本上保持在70%以上。房地產(chǎn)作為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，將有可能成為外來投資的重要目標之一。 我國住宅近期目標 ：戶均一套、人均一室中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎在上海講話時說，我國住宅正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，提高住宅功能質(zhì)量已成當務(wù)之急，提高住宅功能質(zhì)量的先決條件是提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，要改進目前的戶型設(shè)計，做到大小適當，布局合理，方便實用； 2001年6月1日起，正式實施《商品房銷售管理辦法》，規(guī)定了現(xiàn)售商品房必須符合的七個條件： 開發(fā)商不準分割拆零銷售商品房 ； 開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計，買房人有權(quán)退房；未能按期交付房屋，開發(fā)商承擔違約責(zé)任；開發(fā)商應(yīng)對所售商品房承擔質(zhì)量保修責(zé)任；買房人認為主體結(jié)構(gòu)不合格；并經(jīng)檢驗屬實的，有權(quán)要求退房；“一房多售”將受重罰；強化商品房買賣合同管理，以防合同欺詐；規(guī)范中介服務(wù)機構(gòu)代理行為；廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)，作為涉及一個國家宏觀投資形式，涉及全社會家庭的直接利益、生活方式、基本價值的復(fù)雜行業(yè)，必然受到“國際標準”的制約，受到全球共同價值觀的極大影響。去年共完成GDP ，按可比價格計算，%。%。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計資料顯示：，%。我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達4519億元人民幣（約合550億美元），%，入境游人數(shù)達8344萬人次，%，旅游外匯收入達162億美元，%，%。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠景目標綱要所提的“十五”總體目標為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達11億人次，旅游收入達5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）%。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨特性與之相匹配。值得慶幸的是，這種低水準旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災(zāi)。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。海南省旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)模化的符合海南省規(guī)劃及特點的、達到國際水準的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（1989—1999年）9080706050A、 A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）C曲線為營業(yè)收入總額（坐標數(shù)10億元）l 全國房地產(chǎn)積壓嚴重，全國1998年底商品房空置面積8783萬 M2，沉淀的資金6000億元左右。另國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經(jīng)濟的發(fā)展，作用十分明顯。海南省分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗及硬件設(shè)施。其交換網(wǎng)張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。第 四 章 項 目 分 析一、 “產(chǎn)權(quán)式酒店”經(jīng)營管理模式分析分時度假基本概述 產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述分時度假及產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展及趨勢二、 項目SWOT分析項目概況 優(yōu)勢點(S) 局限性(W) 機會點(O) 威脅點(T) 三、 項 目 三 大 賣 點第 四 章 項 目 分 析一、項目經(jīng)營管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”的闡訴分時度假基本概述216。 分時度假的國際認定分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時權(quán)酒店”的概念。它具有如下法律特性：i. 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。1998年全球分時度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。另外值得注意的一個特征是，每個消費者擁有的分時度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長。截止1999年中期，歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的60%。近年來，全球分時度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。l 分時度假產(chǎn)生了一批消費巨大的旅游者調(diào)查表明，分時度假旅游者的總體消費比普通旅游者高出20%。從以上情況可以得出結(jié)論：分時度假對旅游目的地的經(jīng)濟將產(chǎn)生多方面的積極影響。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。② 獨立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村的經(jīng)營管理，只負責(zé)分時度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機。雖然該公司對于“如何實現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。他們是將分時度假的點數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場的分時營銷公司。自1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。③ 公司自用型為集團公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。一是由于度假產(chǎn)品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報，對度假產(chǎn)品消費者有著極大吸引力。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費群體源地的特征所決定的。并表示由于確定海南做為國際度假、休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了妄動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。對于因為消費習(xí)慣、假期安排、氣候等因素導(dǎo)致沿海酒店業(yè)無