【正文】 ......................... 7 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 ........................................................................................ 8 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 .................................................. 9 全裝修成品房 ........................................................................................................ 10 僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢 ............................................ 11 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 ........................................................................................ 12 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 ..................................................................... 12 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ...................................................................... 13 、目前南京 單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ......................................................................... 15 目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析 ........................................................................ 17 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn) ..................................................................... 18 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場分析 ............................................................................................... 35 南京市酒店式公寓分析 .......................................................................................... 35 南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點(diǎn)分析 ..................................................................... 35 南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................ 37 南京市單身公寓分析 ............................................................................................. 39 南京單身公寓供應(yīng)市場特點(diǎn)分析 ........................................................................ 39 南京單身公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................... 41 五、南京小戶型產(chǎn) 品未來發(fā)展方向分析 .......................................................................... 43 現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢 ...................................................................................... 43 面積功能全，適應(yīng)購房者設(shè)計(jì)要求的戶型為永恒的戶型 ..................................... 43 結(jié)構(gòu)合理，使用 率高 ......................................................................................... 43 目標(biāo)客戶承接面廣，以知識(shí)型的年輕工薪階層為主體 ......................................... 44 總價(jià)低，付款方式靈活 ...................................................................................... 44 向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 .......................................................................................... 44 一次性裝修，檔次中等偏上 ............................................................................... 45 小戶型市場總結(jié) .................................................................................................... 45 六、小戶型未來市場的發(fā)展前景分析 ............................................................................. 46 七、個(gè)案分析 ................................................................................................................. 47 附一：小戶型房產(chǎn)投資分析 ........................................................................................... 52 附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： ............................................................... 54 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25 平方米 — 50 平方米左右 /套，總價(jià)在 18萬元 — 35萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少 ，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 CBD 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨(dú)立年代等等。它是近兩年來南京房產(chǎn)市場上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，從早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年華到目前正在銷售的河西的金馬酈城青年公寓、韻動(dòng)匯，寧南的藍(lán)籌谷，城南的御水灣花園，江寧的江南青年城的單身公寓等等。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般 3 居在 100 平方米以下， 2 居在 80 平方米以下， 1 居在 60 平方米以下的即為小戶型。經(jīng)濟(jì)事物發(fā)展的曲線就是從無到有，從有到精，從精到飽和。我們認(rèn)為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實(shí)際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。但根據(jù)目前南京市場對(duì)小戶型默認(rèn)的指向，本報(bào)告討論的主要是以 1居在 60平方米以下的戶型設(shè)計(jì)。目前此類物業(yè)的發(fā)展由最初的投資出租型公寓向挑高自住型發(fā)展，真正的向切合人性化的戶型設(shè)計(jì)。此類物業(yè)仍服務(wù)于公司金領(lǐng)，他們對(duì)自己生活服務(wù)功能要求相當(dāng)高，同時(shí)自己已經(jīng)至少擁有一套住房，快節(jié)奏的生活是他們需要在自己工作區(qū)域擁有另外一處短暫的休息場所。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40平方米 — 60平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺(tái)等等，設(shè)計(jì)也更為人性化。南京小戶型市場經(jīng)過幾年的發(fā)展成熟，已經(jīng)由普通住宅類的產(chǎn)品發(fā)展成為一種和住宅、寫字樓、商鋪并列的一種衍生品，設(shè)計(jì)也更為人性化，更為合理化。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分小戶型公寓的總價(jià)都在 40 萬 /套以下，而這也滿足了相當(dāng)部分年輕購房者的臵業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城區(qū)就業(yè)和南京交通瓶頸矛盾相對(duì)較為嚴(yán)重的大環(huán)境下，小戶型的出現(xiàn)極大的滿足了此類購房者臵業(yè)需求，與此類 過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。因此小戶型公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，以前大部分小戶型住宅面寬不超過 ，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分小戶型公寓并不具備設(shè)臵廚房的空間， 嚴(yán)重的制約了購房者生活居住要求，雖然目前挑高戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)很大程度的擴(kuò)大的臵業(yè)者的生活空間，但部分受損的功能，諸如廚房功能受到了非常程度的制約。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。每個(gè)區(qū)域都具有一些地理位臵“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段”，但對(duì)于理解“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段”，我們應(yīng)該結(jié)合小戶型產(chǎn)品的本身的特點(diǎn)去理解，如江寧的“江南青年城”，江寧大學(xué)成附近，距離新街口距離不僅僅用一個(gè)“遠(yuǎn)”字可以形容的，但考慮到周邊的大學(xué)生及相關(guān)的工廠職工等消費(fèi)群體，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)此地段的價(jià)值，在此本產(chǎn)品銷售中，也間接的證明了此產(chǎn)品定位的“高瞻遠(yuǎn)矚”戰(zhàn)略性。 因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購小戶型公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的 社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類： 商業(yè)設(shè)施類 24 小時(shí)便利店 24 小時(shí)洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運(yùn)動(dòng)休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務(wù)類 房內(nèi)清潔服務(wù) 代購、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 小戶型公寓無論從辦公要求還是從居住要求來說，此社區(qū)配套更加適應(yīng)人性化辦公需求，同時(shí)也是南京小戶型市場發(fā)展不斷成熟的一個(gè)最直接表象，只有設(shè)計(jì)出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競爭激烈的市場脫穎而出。 現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)臵。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。 全裝修成品房 全裝修是小戶型公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)小型公寓“劍橋國際公寓”到“麗晶國際”等第二代 小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施的不斷完善上。但精裝修仍然在市場上占有相當(dāng)大的比例。 雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，但畢竟是“螺螄殼里做道場”，小戶型的低總價(jià)仍然掩蓋不了其單價(jià)高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ s