【正文】 增長(zhǎng)率　12%12%12%12%12%12%以文化旅游、觀光旅游、休閑度假旅游以及自駕車旅游為主題，提高游客的停留時(shí)間和消費(fèi)水平，提高重游率；境內(nèi)消費(fèi)群體重點(diǎn)拓展華南、華東、華北地區(qū)、湖南省內(nèi)以及湘西地區(qū)的市場(chǎng)，境外市場(chǎng)重點(diǎn)拓展東南亞、日韓、港臺(tái)等游客市場(chǎng)。旅游消費(fèi)過程是消費(fèi)者對(duì)某地的認(rèn)識(shí)的開始，消費(fèi)意識(shí)到自身對(duì)這種需求的實(shí)際情況同期望情況之間的差異，從而產(chǎn)生潛在的消費(fèi)需求。旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場(chǎng)需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對(duì)張家界旅游資源和旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，可以對(duì)張家界下一步的市場(chǎng)開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對(duì)性的決策。隨著游客、品牌的逐年提升，陽(yáng)朔已逐漸成為桂林旅游消費(fèi)的主導(dǎo)力量，并且從根本上改變了桂林單一山水觀光的旅游模式。而數(shù)年來游客量和旅游消費(fèi)的年年攀升，使本土經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)居高位，根本上優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣钏胶蜕钯|(zhì)量，以旅游為支柱經(jīng)濟(jì)，全面帶動(dòng)商業(yè)、文化、生活、娛樂的共榮，從而，麗江作為一個(gè)旅游休閑勝地的聲名也越來越凸顯出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌感召力，麗江已成為中國(guó)旅游向世界營(yíng)銷的一張靚麗的名片。以下，是各地具體數(shù)據(jù)對(duì)比：麗江：時(shí)間游客接待量（萬人）旅游總收入（億元）旅游總收入增長(zhǎng)率備注20012002%2003%03年非典對(duì)全國(guó)旅游市場(chǎng)的負(fù)面沖擊2004%2005%2006%2007%2008%陽(yáng)朔：時(shí)間游客接待量（萬人）旅游實(shí)際總收入（億元）旅游總收入增長(zhǎng)率備注2001255萬2002%2003%03年非典對(duì)全國(guó)旅游市場(chǎng)的負(fù)面沖擊2004%2005%2006415%2007516%2008559%對(duì)比分析結(jié)論：從旅游收入看，武陵源的旅游收入呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢(shì)，在三個(gè)地方中人均旅游消費(fèi)處于最低的水平。（3）旅游收入水平比較旅游收入對(duì)比分析：武陵源因08年旅游人次的減少，并由于旅游市場(chǎng)逐漸老化，無新型的旅游產(chǎn)品帶動(dòng)引導(dǎo)，導(dǎo)致全年旅游收入的下滑，而麗江及陽(yáng)朔保持旅游因保持了每年旅游人次的穩(wěn)步增長(zhǎng)，新興的休閑旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)旅游市場(chǎng)收入的穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。作為衡量景區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力的三個(gè)基本指標(biāo)——游客數(shù)量、游客停留時(shí)間和游客人均消費(fèi)水平，把武陵源、麗江和陽(yáng)朔做一個(gè)對(duì)比，我們可以看到：武陵源、陽(yáng)朔旅游發(fā)展起步早，但從游客人次來看卻少于麗江，游客人次的增長(zhǎng)速度也明顯低于麗江，麗江旅游人次、旅游收入的逐年增長(zhǎng)充分說明了休閑度假旅游的發(fā)展對(duì)麗江地方經(jīng)濟(jì)形成的強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。其他如新加坡、東亞、東南亞地區(qū)客戶也有。（1）國(guó)內(nèi)客源：團(tuán)隊(duì)客戶全國(guó)各地都較多，消費(fèi)能力相對(duì)較高的是廣東、上海和北京等地自助游以湖南本省和湖北游客較多。從旅游業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)看，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，項(xiàng)目建設(shè)條件基本成熟、項(xiàng)目規(guī)劃布局合理，建設(shè)規(guī)?；緷M足現(xiàn)狀及未來發(fā)展需求，經(jīng)濟(jì)上合理，社會(huì)效益、環(huán)境生態(tài)效益好，項(xiàng)目可行。強(qiáng)調(diào)對(duì)張家界山水生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，以及對(duì)基地內(nèi)現(xiàn)有植被、水資源的保護(hù)，對(duì)地塊現(xiàn)狀進(jìn)行改造，以創(chuàng)造優(yōu)美的自然風(fēng)光，強(qiáng)調(diào)生活、生態(tài)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。北靠武陵大道——武陵源區(qū)第一主干道和最主要的商業(yè)街區(qū)，中高檔酒店云集，并與旅游購(gòu)物中心天子街近距相守。為此，張家界制定了“1333”工程，即圍繞建設(shè)世界旅游精品這“一個(gè)目標(biāo)”；加快推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化進(jìn)程”；實(shí)施文明張家界、和諧張家界、生態(tài)張家界“三大創(chuàng)建”；加強(qiáng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)工作“三個(gè)基礎(chǔ)”。％；，％；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15084元，農(nóng)民人均純收入4910元，%%。本報(bào)告書研究范圍為“溪布街”商業(yè)旅游文化項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)工程的范圍與內(nèi)容。項(xiàng)目以湘西土風(fēng)苗韻為基調(diào)，并融匯符合時(shí)代審美的時(shí)尚休閑元素，以“最原生態(tài)、最自然、最和諧”的開發(fā)理念進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，是張家界向世界級(jí)旅游休閑品牌提升的鼎力之作，是張家界旅游由觀光型向休閑度假型升級(jí)的引擎項(xiàng)目。項(xiàng)目集文化體驗(yàn)、休閑度假、旅游購(gòu)物等功能于一體，形成以情景休閑旅游為主題的三大特色街區(qū)，即“全國(guó)唯一水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民俗購(gòu)物精品街”，并圍繞“名人、名店、名企”為主進(jìn)行全國(guó)范圍招商。2009年，是湖南省克難攻堅(jiān)、取得經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大成就的一年?！奥糜螐?qiáng)市”戰(zhàn)略張家界是湖南發(fā)展旅游業(yè)起步較早的地區(qū)之一，按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，我市要堅(jiān)持“旅游強(qiáng)市”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，采取了一系列措施，積極推進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，為全省乃至全國(guó)旅游業(yè)作出了貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目的規(guī)劃不是還原歷史遺跡，而是依托它的歷史文化底蘊(yùn)及精神，結(jié)合湘西土家族文化精粹，通過建筑、文化、藝術(shù)、商業(yè)、生活結(jié)合旅游思維展現(xiàn)土家風(fēng)韻和張家界天成的山水造化，打造兼具傳統(tǒng)商業(yè)價(jià)值和符合時(shí)代審美的旅游商業(yè)文化街區(qū)，案名“溪布街”一方面取土家語“溪布”，意為精美絕倫的貢品，另一方面體現(xiàn)項(xiàng)目是一個(gè)布滿溪流的休閑商業(yè)街區(qū)。南向沿400米索溪河岸水景，并與通往張家界重要景點(diǎn)黃龍洞的必經(jīng)之道——張清公路隔河相望；東鄰張家界大劇院，西接前往寶峰湖要道——寶峰橋。（1）建筑工程：建筑總面積：100畝。張家界提出了打造世界旅游精品的發(fā)展目標(biāo)，本項(xiàng)目的建設(shè)可調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)旅游市場(chǎng)需求，努力打造精品旅游產(chǎn)品，開發(fā)和形成多元化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，夯實(shí)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展后勁，振興全市乃至全省旅游業(yè)，因此，項(xiàng)目的建設(shè)還具有緊迫性。自駕游客源地：省外自駕游客戶是湖北和廣東的最多，其次是重慶和河北。歐美市場(chǎng)也有，但是比例很小。（1）三地游客數(shù)量對(duì)比（備注：以上數(shù)據(jù)均為官方數(shù)據(jù)）游客數(shù)量對(duì)比分析：從游客人次上來看，武陵源、陽(yáng)朔作為起步較早的旅游城市，游客數(shù)量少于麗江這個(gè)后起之秀，這說明了傳統(tǒng)的觀光游已經(jīng)逐步被新型的休閑度假游取代，旅游市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)日益明顯。（4）旅游人均消費(fèi)比較 旅游人均消費(fèi)對(duì)比分析：從上圖中可以看出，麗江和陽(yáng)朔的旅游收入形成穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，但武陵源的旅游收入?yún)s停滯于670元/人左右的人均消費(fèi)水平，說明了武陵源作為以傳統(tǒng)觀光游為主的旅游產(chǎn)品模式，在沒有新型旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)下，由于只依靠傳統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)觀光旅游，形成了對(duì)當(dāng)?shù)芈糜问杖肜麧?rùn)壓榨度高的困局，因此對(duì)當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)只留下較少的旅游消費(fèi)。武陵源旅游仍處于門票經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的階段，旅游消費(fèi)仍以剛性的旅游消費(fèi)如：門票、住宿、交通等費(fèi)用上，而旅游購(gòu)物和休閑娛樂消費(fèi)明顯不足。（2）西街對(duì)陽(yáng)朔旅游市場(chǎng)的拉動(dòng)：西街位于廣西壯族自治區(qū)桂林市陽(yáng)朔縣城中心區(qū)，目前已經(jīng)成為聞名遐邇的名街，享有“酒吧街”、“洋人街”等稱謂，陽(yáng)朔西街也因?yàn)樗?dú)特的發(fā)展模式和文化形態(tài)，形成了旅游界聞名的“陽(yáng)朔現(xiàn)象”和“西街文化”，西街也成為陽(yáng)朔、桂林、廣西乃至中國(guó)的重要旅游品牌，陽(yáng)朔西街保留著桂北民間文化，它是：——商業(yè)街——文化街——外國(guó)人在中國(guó)最密集的一條街——全中國(guó)最大的外語角——中國(guó)的“地球村”陽(yáng)朔從當(dāng)初附屬于桂林山水的無名小城，到如今主導(dǎo)桂林旅游消費(fèi)休閑聚點(diǎn)的蛻變，是全球旅游模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)成功范本。 （3）張家界發(fā)展設(shè)想：由麗江、陽(yáng)朔旅游發(fā)展縱向?qū)Ρ?，可明顯看到在大研古城、束河古鎮(zhèn)和西街發(fā)展逐漸成熟后，年旅游總收入增長(zhǎng)率均在10%以上，甚至超過50%，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)有著舉足輕重的支撐作用。張家界地區(qū)目前推出的旅游產(chǎn)品均以觀光型旅游產(chǎn)品為主。隨著市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，人們?cè)趶?qiáng)大的工作、生活壓力和逐步上升的收入水平，閑暇時(shí)間的增多、枯燥的城市生活和惡化的城市環(huán)境質(zhì)量等因素的刺激下產(chǎn)生回歸自然享受生活的需求，旅游作為主要休閑方式迅速成為了大眾化的選擇。立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，開拓國(guó)際市場(chǎng)，立足湖南省內(nèi)市場(chǎng)，開拓中遠(yuǎn)程客源市場(chǎng)；鞏固觀光旅游市場(chǎng)，拓展文化、休閑、消費(fèi)等非觀光類旅游市場(chǎng)。（2）運(yùn)用市場(chǎng)商業(yè)化的開發(fā)模式，開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)大型土風(fēng)苗韻文化旅游、休閑、娛樂設(shè)施，豐富張家界旅游項(xiàng)目，推動(dòng)全市旅游業(yè)發(fā)展。張家界自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展休閑度假項(xiàng)目是大勢(shì)要求，也是擴(kuò)大市場(chǎng)、增長(zhǎng)旅游經(jīng)濟(jì)的必然途徑。隨著世界旅游精品的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，還將進(jìn)一步擴(kuò)大張家界旅游消費(fèi)市場(chǎng)的廣度和維度，客源的多元化、高端化，對(duì)高品質(zhì)文化商旅項(xiàng)目的需求會(huì)越來越強(qiáng)烈。（4）項(xiàng)目將成為張家界復(fù)合型旅游休閑商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)空缺如上所述，市場(chǎng)需求亟需被滿足，然而市場(chǎng)供給卻空白——武陵源區(qū)的服務(wù)核心主要以酒店設(shè)施為主，其它休閑、娛樂、餐飲等配套設(shè)施分布零散、檔次低、缺乏集中的休閑、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所，無法滿足不同層次游客的多種需求。當(dāng)?shù)赝顿Y客實(shí)力較強(qiáng)，投資渠道狹窄，購(gòu)買門面是最熱的投資渠道之一。第三章 項(xiàng)目區(qū)位與環(huán)境分析張家界市位于湖南省西北部，地處云貴高原隆起與洞庭湖沉降區(qū)結(jié)合部，介于東經(jīng)109度40分至111度20分、北緯28度52分至29度48分之間，東接石門、桃源縣，南鄰沅陵縣，北抵湖北省的鶴峰、宣恩縣。張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。2008年，%，連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速比全國(guó)、居全省第7位和湘西地區(qū)首位。旅游外匯收入2億美元，%%。建房都是一村村，一寨寨的，很少單家獨(dú)戶。有祖先崇拜、自然崇拜、英雄崇拜、圖騰崇拜等多種形式。日、月、星、辰、雷、雨等等。圖騰崇拜其內(nèi)容則是崇拜遠(yuǎn)古時(shí)期的英雄，或祖先。地塊內(nèi)的建筑物以拆遷完畢，但土地還未平整，地塊內(nèi)有周邊居民在內(nèi)堆放的建材和其它的雜物。北面3公里就是通往人間仙境袁家界及天子山的標(biāo)志門。項(xiàng)目地處武陵源武陵大道，該道路是去各大景點(diǎn)的必經(jīng)之路，也可連接未央路、白鷺路、桂花路，而武陵大道張家界大劇院對(duì)面是與武陵大道相連的是另一條游客比較集中的主干道官邸路。項(xiàng)目距張家界市中心30余公里，25分鐘即可到達(dá)，離荷花機(jī)場(chǎng)、張家界火車站40公里，半小時(shí)車程就可到達(dá)。尤其是荷花機(jī)場(chǎng)改造工程，投資達(dá)20個(gè)億，改造完成后，吞吐量將達(dá)到600萬人次。旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設(shè)在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場(chǎng)共同組織為入口廣場(chǎng)，整個(gè)建筑組團(tuán)依據(jù)三區(qū)一帶的原則，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。整個(gè)規(guī)劃片區(qū)按照業(yè)態(tài)劃分，大體上共分為三種類型的業(yè)態(tài)模式，即購(gòu)物街區(qū)、餐飲街區(qū)及休閑文化街區(qū)。主路