交易實(shí)例調(diào)查表與現(xiàn)場(chǎng)查勘計(jì)劃分工表-wenkub
2023-05-28 22:52:08 本頁(yè)面
【正文】 在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。 交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列9種： ?。?） 有利害關(guān)系人之間的交易； ?。?） 急于出售或者購(gòu)買情況下的交易；的美女編輯們 （3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （4） 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易； ?。?） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易； （6） 相鄰地塊的合并交易?！。ㄎ澹┐_定比較實(shí)例 要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。人員分工安排：包括委托方房產(chǎn)管理人員、建筑工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員各一人，評(píng)估人員若干人。（3）.確定典型房屋，作為估價(jià)基礎(chǔ)房屋。（1）.列出確認(rèn)的房地產(chǎn)。對(duì)記錄不詳者，進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，作好記錄。（1）普查。特另提對(duì)大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評(píng)估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。交易實(shí)例調(diào)查表與現(xiàn)場(chǎng)查勘計(jì)劃分工表作者：日期：交易實(shí)例調(diào)查表名 稱X6棟1201坐 落株洲市紅旗路X號(hào)賣 方湖南XX發(fā)展有限公司買 方李三成交價(jià)格3500元貨幣種類人民幣成交日期2008年5月10日付款方式一次性付清區(qū)域因素地段位置株洲市紅旗路X號(hào)商業(yè)繁華度X地處株洲市大東城核心區(qū)域，南擁紅旗商圈之繁華，北享田心商圈之未來(lái)，多條城市主干道通達(dá)全城。準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)踏堪階段整理踏堪資源階段具體工作計(jì)劃:（1）取得有關(guān)資料。核對(duì)帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號(hào)、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對(duì)重列、漏列作好記錄。（3）記錄廠區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。確認(rèn)其面積、房屋結(jié)構(gòu)、完好狀態(tài)，尚可使用年限。（4）.查對(duì)房屋建筑竣工圖紙，了解隱蔽工程，包括房屋結(jié)構(gòu)、墻體厚度、地下基礎(chǔ)及水電、設(shè)備管線等情況。市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟及相關(guān)估價(jià)注意事項(xiàng)（一）市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為： 收集交易實(shí)例； 選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期修正； 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 進(jìn)行容積率和土地使用年期修正； 求出比準(zhǔn)價(jià)格； 對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例?！ 。?） 特殊方式的交易。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正?？荚嚧笳?。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表項(xiàng)目待估房產(chǎn)實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/平方米有多路公交路線通過(guò)。有多路公交路線通過(guò)。19路、34路、35路環(huán)境景觀下圖實(shí)物因素土地用途住宅建筑面積135平方米房屋結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)房屋成新全新臨街情況權(quán)益因素土地性質(zhì)、使用期限國(guó)有土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況全產(chǎn)權(quán)交易情況說(shuō)明坐落位置圖建筑外景圖資料來(lái)源株洲房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查日期調(diào)查人員X現(xiàn)場(chǎng)查勘計(jì)劃分工表現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。（2）研究資料根據(jù)總平面圖確定勘察線路，對(duì)重點(diǎn)房屋和邊界作出標(biāo)記。選定結(jié)構(gòu)相似、建設(shè)期相近的有代表性的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘察。（4）了解廠區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑（5）對(duì)已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申報(bào)內(nèi)容的作好記錄。根據(jù)建設(shè)年代、結(jié)構(gòu)特征、建筑形式和用途歸類。（6）.列出尚未清楚的問(wèn)題，進(jìn)步調(diào)查了解核實(shí)。?。ㄋ模┦占诘亟灰讓?shí)例 資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等?！。ㄆ撸┙灰浊闆r修正 交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。 將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算?！ ^(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。修正公式為： VE=V0DP/DE （16） 式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) ?。ㄊ﹤€(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。修正公式為： VE=V0SP/SE （17） 式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
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