【正文】 胎換骨；216。三、項目SWOT分析優(yōu)勢216。二、項目簡介項目位置項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，原為武進拖拉機廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。216。216。一般工薪階層購房多選擇100130平方米的大小三房，總價25萬左右。 交付標準湖塘樓市的交付標準基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。 戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。216。 項目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進區(qū)第一個純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。但就整個常州來說，新北區(qū)均價接近3000元/平方米，而常州老城區(qū)均價已經(jīng)超過3000元/平方米，而湖塘均價不超過2300元/平方米，說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。湖塘版塊，自1999年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價位從當初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。湖塘房地產(chǎn)市場研究216。39 / 39精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料“水漾年華”策劃報告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理有限公司2003年12月目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項目簡介三、項目SWOT分析四、競爭對手分析五、項目整體定位六、項目形象主題定位七、目標客戶定位分析八、項目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設想十一、開發(fā)流程及銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟分析素有“蘇南五虎”之一的武進區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，多次躋身全國百強縣十強之列，而湖塘系武進區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元，職工人平均工資11758元，人均儲蓄額21355元。 需求量隨著常州特大型城市建設力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場需求量急劇擴大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應求的狀況，價格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2003年上半年武進開發(fā)面積達29萬平方米，銷售面積17萬平方米。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達，消費能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費需求巨大，購房者中以二次購房的居多。今后，武進房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。 主力戶型導向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實際在湖塘購房的多是機關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘100130平方米之間，以經(jīng)濟實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費群的購房需求。交付時，各種管線預設到位，一般單元電子防盜門、進戶防撬門安裝到位，有線、寬帶端口預留，業(yè)主基本裝修后就可入住。私營業(yè)主等高端消費總價則在40萬以上。 戶型細節(jié)在戶型的設計細節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設計、動線合理、功能分區(qū)、公私分開、干濕分離。 購房計劃盡管湖塘樓市供不應求，房價不斷拉升，但炒房比例很少，購房者80%以上均是自主，但以二次購房者為主，投資購房用于出租者約占10%。周邊配套交通：緊臨武宜路和改擴建金雞路，距汽車站500米，家門口武宜路上有14路直通市中心，另有5031313319通往武進各地，交通十分便捷；商業(yè)：家門口就有信特超市，與在建中的陽湖廣場（富甲一方）隔河相望；學校：金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學、橋北初級中學、武進電大醫(yī)院：常州市第三人民醫(yī)院、武進中醫(yī)院菜場：聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場地塊分析本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。 湖塘經(jīng)濟發(fā)達，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強；216。 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢，可充分宣傳“水居時代”概念； 216。 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項目檔次；216。機會216。威脅216。四、競爭對手分析新 城 南 都新城南都位于武宜與長虹中路交界處，占地面積700畝，體現(xiàn)了武進房地產(chǎn)界“堅持成片開發(fā)，提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略，由實力雄厚業(yè)績卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開發(fā)，其金字招牌具有相當?shù)奶栒倭Αｍ椖恐苓叚h(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。 整體規(guī)劃思路常州房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資趁早湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展，炒房少 區(qū)域樓市無泡沫，有增值空間金雞路擴建 使地塊價值脫胎換骨地塊地段較好，有規(guī)模優(yōu)勢 交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴建適宜做中等規(guī)模中高檔社區(qū) 可聘請知名物業(yè)管理提升樓盤檔次 中高樓盤需要休閑健身去處 項目周邊配套雖全，仍需會所畫龍點睛以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創(chuàng)新，智能化適用宣傳銷售推廣主題 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)216?！叭收邜凵?，智者樂水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權(quán)。陽湖為湖塘代稱，表明了該項目所處地理位置。既符合項目地理特征，又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點。本案名富有韻律、易于傳誦。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。主題語樸實而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項目最大的賣點。江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千年的文化底蘊于其中。此廣告語大氣、個性鮮明。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結(jié)果！仔細研究區(qū)域市場，精細劃分目標客戶群，當項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔心業(yè)主會跑掉嗎？！252。周邊村民有很強的購房能力。 大運河改道拆遷戶； 252。 其他目標客戶特征分析252。 追求經(jīng)濟實用，對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用；252。然后根據(jù)地塊情況，在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設計12幢點式小高層，而不影響后面樓房視野，充分提升土地利用價值。會所建議設置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對外經(jīng)營對內(nèi)服務，以保證以后會所正常服務。 建筑建議l 建筑風格 鑒于項目多層、小高層設計特點，根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤建筑風格，為挖掘項目賣點，實行差異化競爭，我司建議建筑風格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風格相結(jié)合的建筑風格，即以現(xiàn)代板式設計為主調(diào)，添加歐式新古典主義的時尚元素，比如屋頂、陽臺、立面的處理，做成類似“TOWNHOUSE”風格的多層建筑，尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。②建筑擺設、朝向、布局應盡量面向景觀資源。② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風情。l 景觀陽臺① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時，盡量加大陽臺部分的進深，以供住戶作為休閑空間。④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺內(nèi)側(cè)。l 戶型設計理念戶型設計體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風，講究房間的間隔分布，具體一點就是：全明設計，大開間，短進深，景觀陽臺，動線合理，功能分區(qū)，公私分開，干濕分離等。因此，我們的戶型配比建議是：戶型配比戶型面積戶型類別配比建議備 注90100平方米2房2廳1衛(wèi)20%輔助戶型110—120平方米3房2廳1衛(wèi)40%主力戶型120130平方米3房2廳2衛(wèi)20%主力戶型130—150平方米3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5%輔助戶型150以上平方米4房/5房/躍層5%輔助戶型l 戶型細節(jié)玄關(guān)： 玄關(guān)可適當壓低，造成先抑后揚的視覺效果，上方建議做成吊柜，還可以適當存放一些物品，一舉數(shù)得。書房: 三房的戶型中可將多功能房設計成書房,迎合比較注重文化品味的學校、醫(yī)院、機關(guān)單位人員。衛(wèi)生間：一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。十、物業(yè)配套及景觀設想家庭智能化建議前瞻、實用原則24小時保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對講系統(tǒng)（選裝）/三表出戶遠傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報警系統(tǒng)等交通系統(tǒng)人車分流的三級道路體系：盡量避免長距離直線車道，希望以弧形車道來控制車速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。因此建筑擺設、朝向、布局應盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。在提高綠化率的同時，也應強化“水化率”概念。 主題景觀與組團景觀結(jié)合 由于項目規(guī)模較大，建議設置一個主題廣場，形成一個開放的精神