【正文】 胎換骨；216。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)216。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，原為武進(jìn)拖拉機(jī)廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。216。216。一般工薪階層購(gòu)房多選擇100130平方米的大小三房，總價(jià)25萬(wàn)左右。 交付標(biāo)準(zhǔn)湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒(méi)有出現(xiàn)全裝修概念。 戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。216。 項(xiàng)目規(guī)模層次2002至2003年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的住宅類(lèi)項(xiàng)目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂(lè)公寓，除分幾期開(kāi)發(fā)的四季新城50萬(wàn)平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬(wàn)平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個(gè)純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。但就整個(gè)常州來(lái)說(shuō)，新北區(qū)均價(jià)接近3000元/平方米，而常州老城區(qū)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元/平方米，而湖塘均價(jià)不超過(guò)2300元/平方米，說(shuō)明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。湖塘版塊，自1999年年底開(kāi)始升溫，直至現(xiàn)在，價(jià)位從當(dāng)初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。湖塘房地產(chǎn)市場(chǎng)研究216。39 / 39精品資料網(wǎng)（）25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“水漾年華”策劃報(bào)告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理有限公司2003年12月目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介三、項(xiàng)目SWOT分析四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五、項(xiàng)目整體定位六、項(xiàng)目形象主題定位七、目標(biāo)客戶定位分析八、項(xiàng)目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想十一、開(kāi)發(fā)流程及銷(xiāo)售安排十二、初步營(yíng)銷(xiāo)推廣策略十三、項(xiàng)目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì)分析素有“蘇南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬(wàn)多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元，職工人平均工資11758元，人均儲(chǔ)蓄額21355元。 需求量隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量急劇擴(kuò)大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，價(jià)格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上半年武進(jìn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積17萬(wàn)平方米。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費(fèi)需求巨大，購(gòu)房者中以二次購(gòu)房的居多。今后，武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅(jiān)持“成片開(kāi)發(fā)、規(guī)模開(kāi)發(fā)”的思路，催生了一些超級(jí)大盤(pán)。 主力戶型導(dǎo)向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá)，一般私營(yíng)業(yè)主老板多是“有車(chē)一族”，以在常州市區(qū)購(gòu)房為榮，實(shí)際在湖塘購(gòu)房的多是機(jī)關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘100130平方米之間，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費(fèi)群的購(gòu)房需求。交付時(shí)，各種管線預(yù)設(shè)到位，一般單元電子防盜門(mén)、進(jìn)戶防撬門(mén)安裝到位，有線、寬帶端口預(yù)留，業(yè)主基本裝修后就可入住。私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)總價(jià)則在40萬(wàn)以上。 戶型細(xì)節(jié)在戶型的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設(shè)計(jì)、動(dòng)線合理、功能分區(qū)、公私分開(kāi)、干濕分離。 購(gòu)房計(jì)劃盡管湖塘樓市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷拉升，但炒房比例很少，購(gòu)房者80%以上均是自主，但以二次購(gòu)房者為主，投資購(gòu)房用于出租者約占10%。周邊配套交通：緊臨武宜路和改擴(kuò)建金雞路，距汽車(chē)站500米，家門(mén)口武宜路上有14路直通市中心，另有5031313319通往武進(jìn)各地，交通十分便捷；商業(yè)：家門(mén)口就有信特超市，與在建中的陽(yáng)湖廣場(chǎng)（富甲一方）隔河相望；學(xué)校：金太陽(yáng)幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級(jí)中學(xué)、武進(jìn)電大醫(yī)院：常州市第三人民醫(yī)院、武進(jìn)中醫(yī)院菜場(chǎng)：聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)地塊分析本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。 湖塘經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市拆遷量大，需求量大、購(gòu)房能力較強(qiáng)；216。 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢(shì)，可充分宣傳“水居時(shí)代”概念； 216。 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項(xiàng)目檔次；216。機(jī)會(huì)216。威脅216。四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析新 城 南 都新城南都位于武宜與長(zhǎng)虹中路交界處，占地面積700畝，體現(xiàn)了武進(jìn)房地產(chǎn)界“堅(jiān)持成片開(kāi)發(fā)，提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略，由實(shí)力雄厚業(yè)績(jī)卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其金字招牌具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。項(xiàng)目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購(gòu)物公園、花園街商業(yè)步行街等多個(gè)大型項(xiàng)目。 整體規(guī)劃思路常州房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資趁早湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展，炒房少 區(qū)域樓市無(wú)泡沫，有增值空間金雞路擴(kuò)建 使地塊價(jià)值脫胎換骨地塊地段較好，有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴(kuò)建適宜做中等規(guī)模中高檔社區(qū) 可聘請(qǐng)知名物業(yè)管理提升樓盤(pán)檔次 中高樓盤(pán)需要休閑健身去處 項(xiàng)目周邊配套雖全，仍需會(huì)所畫(huà)龍點(diǎn)睛以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創(chuàng)新，智能化適用宣傳銷(xiāo)售推廣主題 14萬(wàn)平方米雙水景中央生活特區(qū)216?！叭收邜?ài)山，智者樂(lè)水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權(quán)。陽(yáng)湖為湖塘代稱(chēng)，表明了該項(xiàng)目所處地理位置。既符合項(xiàng)目地理特征，又迎合本案消費(fèi)群體彰顯身份的心理特點(diǎn)。本案名富有韻律、易于傳誦。案名言簡(jiǎn)意賅，內(nèi)涵豐富無(wú)窮。主題語(yǔ)樸實(shí)而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)。江南本身就是一個(gè)別具詩(shī)意的名稱(chēng)，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千年的文化底蘊(yùn)于其中。此廣告語(yǔ)大氣、個(gè)性鮮明。是“百鳥(niǎo)在林”還是“一鳥(niǎo)在手”？方法決定結(jié)果！仔細(xì)研究區(qū)域市場(chǎng)，精細(xì)劃分目標(biāo)客戶群，當(dāng)項(xiàng)目、業(yè)主、宣傳成一線時(shí)，還擔(dān)心業(yè)主會(huì)跑掉嗎？！252。周邊村民有很強(qiáng)的購(gòu)房能力。 大運(yùn)河改道拆遷戶； 252。 其他目標(biāo)客戶特征分析252。 追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用；252。然后根據(jù)地塊情況，在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設(shè)計(jì)12幢點(diǎn)式小高層，而不影響后面樓房視野，充分提升土地利用價(jià)值。會(huì)所建議設(shè)置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對(duì)外經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)服務(wù)，以保證以后會(huì)所正常服務(wù)。 建筑建議l 建筑風(fēng)格 鑒于項(xiàng)目多層、小高層設(shè)計(jì)特點(diǎn)，根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤(pán)建筑風(fēng)格，為挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，我司建議建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風(fēng)格相結(jié)合的建筑風(fēng)格，即以現(xiàn)代板式設(shè)計(jì)為主調(diào)，添加歐式新古典主義的時(shí)尚元素，比如屋頂、陽(yáng)臺(tái)、立面的處理，做成類(lèi)似“TOWNHOUSE”風(fēng)格的多層建筑，尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。②建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源。② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運(yùn)用部分仿真石磚，可營(yíng)造歐洲建筑風(fēng)情。l 景觀陽(yáng)臺(tái)① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時(shí)，盡量加大陽(yáng)臺(tái)部分的進(jìn)深，以供住戶作為休閑空間。④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)。l 戶型設(shè)計(jì)理念戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風(fēng)，講究房間的間隔分布，具體一點(diǎn)就是：全明設(shè)計(jì)，大開(kāi)間，短進(jìn)深，景觀陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)線合理，功能分區(qū)，公私分開(kāi)，干濕分離等。因此，我們的戶型配比建議是：戶型配比戶型面積戶型類(lèi)別配比建議備 注90100平方米2房2廳1衛(wèi)20%輔助戶型110—120平方米3房2廳1衛(wèi)40%主力戶型120130平方米3房2廳2衛(wèi)20%主力戶型130—150平方米3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5%輔助戶型150以上平方米4房/5房/躍層5%輔助戶型l 戶型細(xì)節(jié)玄關(guān)： 玄關(guān)可適當(dāng)壓低，造成先抑后揚(yáng)的視覺(jué)效果，上方建議做成吊柜，還可以適當(dāng)存放一些物品，一舉數(shù)得。書(shū)房: 三房的戶型中可將多功能房設(shè)計(jì)成書(shū)房,迎合比較注重文化品味的學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)單位人員。衛(wèi)生間：一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想家庭智能化建議前瞻、實(shí)用原則24小時(shí)保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對(duì)講系統(tǒng)（選裝）/三表出戶遠(yuǎn)傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車(chē)庫(kù)閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報(bào)警系統(tǒng)等交通系統(tǒng)人車(chē)分流的三級(jí)道路體系：盡量避免長(zhǎng)距離直線車(chē)道，希望以弧形車(chē)道來(lái)控制車(chē)速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源，做到“推窗見(jiàn)景、戶戶有景”。在提高綠化率的同時(shí)，也應(yīng)強(qiáng)化“水化率”概念。 主題景觀與組團(tuán)景觀結(jié)合 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個(gè)主題廣場(chǎng)，形成一個(gè)開(kāi)放的精神