【正文】 2年最新稅務(wù)稽查 50個(gè)問題解析與防范 陳 萍生 2022/6/3 2 主要內(nèi)容 ? 第一節(jié) 企業(yè)取得土地階段稅收問題 ? 第二節(jié) 企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題 ? 第三節(jié) 企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題 ? 第四節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題 ? 第五節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品完工階段稅收問題 2022/6/3 3 第一節(jié) 企業(yè)取得土地階段稅收問題 ? 購買土地票據(jù)和土地使用稅納稅時(shí)間 ? 購買股權(quán)方式取得土地的入賬價(jià)值 ? 股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查關(guān)鍵點(diǎn) ? 土地使用權(quán)評(píng)估增值的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題 ? 取得土地使用權(quán)契稅的計(jì)稅價(jià)格 ? 征用土地收到政府補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅收處理 ? 合作 建房判斷及營業(yè)稅和土地增值稅檢查 2022/6/3 4 ? 一、購買土地票據(jù)和土地使用稅納稅時(shí)間 ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第七條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。 2022/6/3 10 ? 關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅 [2022]45號(hào)） ? 一、對(duì)被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 2022/6/3 12 ? 土地使用稅納稅時(shí)間 ? 財(cái)稅 〔 2022〕 186號(hào)：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 2022/6/3 16 A企業(yè) 固定 資產(chǎn) 土地 資產(chǎn) 股東 1 股東 2 股權(quán) A1 股權(quán) A2 股權(quán)與企業(yè)資產(chǎn)關(guān)系圖 無形 資產(chǎn) 其他 資產(chǎn) 2022/6/3 17 ? 案例分析（國稅函 [2022]961號(hào)） ? 深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司共同在你區(qū)欽州市投資創(chuàng)辦了深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，兩家分別占有欽州公司 75%和 25%的股份。欽州公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后并未發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。 ? 問題：資產(chǎn)評(píng)估增值要繳納企業(yè)所得稅？ 2022/6/3 22 ? 財(cái)稅 [2022]152號(hào) ? 依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 2022/6/3 23 ? 國稅發(fā)［ 1997］ 198號(hào) 一、股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個(gè)人所得，不征收個(gè)人所得稅。將此轉(zhuǎn)增股本由個(gè)人取得的數(shù)額，不作為應(yīng)稅所得征收個(gè)人所得稅。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 2022/6/3 27 ? 國稅函 [2022]603號(hào) ? 根據(jù) 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財(cái)稅 [2022]134號(hào)）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。 ? 政府補(bǔ)助會(huì)計(jì)處理 .doc 2022/6/3 31 ? 土地增值稅 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。 2022/6/3 33 ? 國稅函發(fā) [1995]156號(hào) ? 十七、對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？ 答：合作建房，是指由一方 (以下簡稱甲方 )提供土地使用權(quán)，另一方 (以下簡稱乙方 )提供資金，合作建房。因而，對(duì)甲方應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 征稅；對(duì)乙方應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng) ” 征稅。 2022/6/3 36 ? 財(cái)稅字 [1995]048號(hào) ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 2022/6/3 39 第二節(jié) 企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題 ? 籌建期間開辦費(fèi)用處理 ? 籌建期廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理 ? 政府部門繳納各項(xiàng)費(fèi)用和基金賬務(wù)處理 ? 1 境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)營業(yè)稅和所得稅扣繳 2022/6/3 40 ? 八、籌建期間開辦費(fèi)用處理 ? 國稅函 [2022]79號(hào) : 企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。 2022/6/3 42 ? 十、政府部門繳納各項(xiàng)費(fèi)用和基金賬務(wù)處理 ? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門 (公司總部 )為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 關(guān)于土地增值稅中費(fèi)用歸集方向通知 .doc ? 安徽關(guān)于若干稅收政策問題的公告 .doc 2022/6/3 44 ? 十一、境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)營業(yè)稅和所得稅扣繳 ? (一 )營業(yè)稅扣繳義務(wù)人 ? 在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指： ? 人在境內(nèi)； ? (不含土地使用權(quán) )的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)； ? ； ? 。 ? 。 (1+6%) 6%。 2022/6/3 51 ? 國稅函發(fā) [1995]549號(hào) :對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。 2022/6/3 54 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2022]220號(hào)） ? 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 (一 )房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2022]187號(hào)第三條第 (一 )款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2022/6/3 56 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價(jià) 8000元 /平米，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積80000平米。 2022/6/3 57 ? 土地增值稅影響 ? 視同銷售前： ? 銷售收入 =8000 (800005000)=60000 ? 扣除項(xiàng)目 =28000+28000 (20%+10%) ? +3400=39800 ? 增值額 =6000039800=20200； ? 增值率 =（ 20200/39800） 100%=51% ? 土地增值稅 =20200 40%39800 5%=6090 2022/6/3 58 ? 視同銷售后 ： ? 銷售收入 =8000 80000=64000 ? 扣除項(xiàng)目 =32022+32022 (20%+10%) ? +3400=45000 ? 增值額 =6400045000=19000； ? 增值率 =（ 19000/45000） 100%=42% ? 土地增值稅 =19000 30%=5700 2022/6/3 59 ? 十四、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅處理 ? 國稅發(fā) [2022]31號(hào) ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務(wù) 、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 ? 暫估開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值，直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（同貨幣補(bǔ)償），實(shí)際交付時(shí)，再調(diào)整差額。 2022/6/3 64 ? ① 計(jì)稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備 (浙地稅函 [2022]436號(hào) ) ? ② 納稅人是施工方 (乙方 )，不能轉(zhuǎn)嫁甲方 ? ③ 甲供材發(fā)票可以作為開發(fā)成本處理 ? ④ 包工包料合同與包工不包料合同有區(qū)別 ? ⑤乙方正確處理： 400 %=； 247。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下： 2022/6/3 68 ? 可否銷售原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。 2022/6/3 70 ? 成本差異原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ? 。 ? 。 ? ② 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占地面積 6000平米，建筑面積 15000平米；二期為別墅，占地面積 4000平米，建筑面積 5000平米。 （ 15000＋5000)＝ 400 2022/6/3 74 ? 舉例 2：某開發(fā)企業(yè)將 A、 B兩成本開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為 2022萬元，實(shí)際結(jié)算工程款為 2022萬元。 2200＝ 910 2022/6/3 75 ? 計(jì)算單位可售面積成本 ? 國稅發(fā) [2022]31號(hào) ? 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。 ? ④ 員工出差發(fā)生的不超標(biāo)餐費(fèi)計(jì)入差旅費(fèi)。 2022/6/3 79 ? 工資薪金稅前扣除范圍 ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第三十四條 企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。 ? 第二十條 勞動(dòng)合同的期限分為有固定期限、無固定期限和以完成一定的工作為期限。沒有列舉提問中提到的的費(fèi)用項(xiàng)目如確實(shí)是為企業(yè)全體屬于職工福利性質(zhì)的費(fèi)用支出目的，且符合 《 稅法 》 規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，以及對(duì)支出稅前扣除合法性、真實(shí)性、相關(guān)性、合理性和確定性要求的，可以作為職工福利費(fèi)按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。 ? 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，在職工工資總額 2． 5％ (含 )以內(nèi)的，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除；超過部分，準(zhǔn)許在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 企業(yè)職工參加社會(huì)上的學(xué)歷教育以及個(gè)人為取得學(xué)位而參加的在職教育，費(fèi)用由個(gè)人承擔(dān)。 ? 第七十五條 國家鼓勵(lì)用人單位根據(jù)本單位實(shí)際情況為勞動(dòng)者建立補(bǔ)充保險(xiǎn)。 ? 關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知 .doc ? 第三十六條 除企業(yè)依照國家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。 2022/6/3 92 ? 合理的差旅補(bǔ)助（包括出差人員誤餐補(bǔ)助）支出，允許在稅前扣除。 第五十條 非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所，就其中國境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。 2022/6/3 95 ? 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 .doc ? 國稅發(fā) [2022]89號(hào) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 2022/6/3 99 ? “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明 ” 中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。 2022/6/3 100 ? (一 )關(guān)聯(lián)方融資利息費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 ? 財(cái)稅 [2022]121號(hào) 一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。 ? 四、企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。