【正文】 長(zhǎng)期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的需要。㎡，㎡，%；㎡，% 。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。 從1992年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，大規(guī)模的解決居民住房問(wèn)題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至2000年底，上海有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)約4050家。居民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到2010年，上海城市化水平將達(dá)到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無(wú)疑意味著對(duì)商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商機(jī)。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，2040年我國(guó)人口將增至17~20億，為安置新增人口需要增加的住宅數(shù)量也是十分可觀的?！?社會(huì)文化環(huán)境 我國(guó)的人口占全世界人口的20%。城市功能開(kāi)發(fā)有賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均居全國(guó)之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮越來(lái)越顯著的作用自1992年至1999年，占全國(guó)同類(lèi)貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首。上海市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1996年到1999年的4年中，每年均超過(guò)500億元，約占上海市固定資產(chǎn)投資的1/3。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐年加大（見(jiàn)下圖）。● 技術(shù)環(huán)境1． 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率顯著提高首先，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用，投資乘數(shù)效應(yīng)巨大。在當(dāng)前階段，商品房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，因此，對(duì)于上海市商品房市場(chǎng)進(jìn)行的有關(guān)整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律來(lái)。同時(shí)，進(jìn)一步完善行業(yè)管理規(guī)范，加快法制建設(shè)，上海市有關(guān)當(dāng)局已擬定和頒布了《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法》、《關(guān)于搞活上海市二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》等2個(gè)地方性法規(guī)、17個(gè)政府規(guī)章和160多個(gè)規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保證。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步入了一個(gè)良性發(fā)展軌道。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇引發(fā)了新一輪的開(kāi)發(fā)投資，上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)的城市，更不例外。（一）宏觀環(huán)境分析● 政治法律環(huán)境面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，上海作為中國(guó)向世界開(kāi)放的前沿，“入世”后受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)體系的影響將會(huì)加大，由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的大波動(dòng)、大變化，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響會(huì)十分劇烈，上海作為國(guó)際化大都市將首當(dāng)其沖。與建筑裝飾市場(chǎng)相關(guān)的是日益增長(zhǎng)的家庭裝飾市場(chǎng)，而建筑裝飾業(yè)務(wù)在價(jià)值鏈上的延伸是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以，公司要想拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，首先應(yīng)該考慮的就是家庭裝飾業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。商業(yè)性貸款超過(guò)公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購(gòu)房在滬上已成為時(shí)尚。據(jù)上海市工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場(chǎng)呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，超過(guò)2/3的市場(chǎng)份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場(chǎng)既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá)300400億元，其中家裝市場(chǎng)近年來(lái)以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產(chǎn)值達(dá)150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬(wàn)元。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場(chǎng)和建筑裝飾市場(chǎng)。%，%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于實(shí)物消費(fèi)支出，居第二位。在當(dāng)前階段，商品住宅房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的供不應(yīng)求的局面。就建筑裝飾市場(chǎng)來(lái)看，改革開(kāi)放二十一年間（1978～1999），我國(guó)建筑裝飾行業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到32%， 1990～1999年，行業(yè)年均發(fā)展速度為40%，發(fā)展速度趨于穩(wěn)定；近幾年，全國(guó)每年的建筑裝飾面積達(dá)到6億平方米，年均增長(zhǎng)250億元， 1999年其總產(chǎn)值達(dá)1200億元，相當(dāng)于全國(guó)城鎮(zhèn)住宅年投資總額的30％，但專家預(yù)計(jì)這一比率在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)將呈下降趨勢(shì)；上?，F(xiàn)有建筑裝飾企業(yè)1900多家（一級(jí)企業(yè)20多家），外省市在滬企業(yè)800多家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮著越來(lái)越為顯著的支撐作用。 面臨這樣一些新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司如何調(diào)整自己的業(yè)務(wù)組合、如何改善自己的內(nèi)部管理、采用什么樣的戰(zhàn)略維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)地位和進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以及如何實(shí)施這樣一些戰(zhàn)略……對(duì)這樣一些問(wèn)題的探討就是本報(bào)告研究的主要目的。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分析公司應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？公司是否有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？要解決這樣的問(wèn)題，我們首先就應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略分析。根據(jù)“有所為，有所不為”的原則，上海在提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，更須兼顧穩(wěn)定。中共上海市委《關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》中，首創(chuàng)先河地將房地產(chǎn)業(yè)定位于新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著改革的深化，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)的管理得到了加強(qiáng)。作為上海新世紀(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。數(shù)據(jù)表明：%，%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增加，%%，%。1999年，住宅消費(fèi)（包括帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）%，%,%。尤其在2000年前三個(gè)季度，%，一舉扭轉(zhuǎn)前3年負(fù)增長(zhǎng)的頹勢(shì)，新開(kāi)工面積達(dá)到1155萬(wàn)㎡，%，商品房竣工面積在1500萬(wàn)㎡左右。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止2000年6月底，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢(shì)頭。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開(kāi)發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，人口已達(dá)到1300余萬(wàn)（官方數(shù)字），住房緊張長(zhǎng)期以來(lái)一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問(wèn)題。近年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的儲(chǔ)蓄存款不斷增長(zhǎng)。（二）行業(yè)環(huán)境分析● 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開(kāi)始被作為資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作。在過(guò)去的20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由以前的“短缺市場(chǎng)”走向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。雖然2000年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過(guò)渡的政策行情，未來(lái)2—3年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。由此，住房的高價(jià)格造成了住房市場(chǎng)的低流動(dòng)性。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過(guò)高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源，主要來(lái)自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國(guó)家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ)蓄。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來(lái)，以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。百姓入市的門(mén)檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場(chǎng)，打破交易壁壘。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買(mǎi)賣(mài)很難成交。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購(gòu)房客戶比例自去年開(kāi)始有所上升。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。第一類(lèi)需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類(lèi)（居住與日用品需求）、第三類(lèi)需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷(xiāo)房比內(nèi)銷(xiāo)房要多征收，使得外銷(xiāo)房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷(xiāo)商品房。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入WTO之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜稀?0年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了1992年、1993年上海外銷(xiāo)房的建設(shè)高潮；另一次是1994年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷(xiāo)房市場(chǎng)。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。●.公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢(shì)上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè)3家、控股參股企業(yè)14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè)18家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類(lèi)專業(yè)施工隊(duì)伍。還榮獲995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號(hào)?！壳拔覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。根據(jù)上面對(duì)上海建筑裝飾（集團(tuán)）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢(shì)：企業(yè)優(yōu)勢(shì)：——公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲(chǔ)備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動(dòng)與高校和各類(lèi)研究機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理等方面形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無(wú)疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié)通過(guò)SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尤其在中國(guó)開(kāi)放最前沿、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市——上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來(lái)看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵(lì)機(jī)制，調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2 家裝市場(chǎng)的特點(diǎn)：216。 材料品種多而數(shù)量少；216。 任務(wù)多；216。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均5－8年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到2000億到3000億元，即相當(dāng)于