【正文】 數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層/電梯磚混/框混/框架7/15158戶810%3米裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車(chē)位戶型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間清水房7成20年按揭9080180㎡單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)1280150014001230萬(wàn)18萬(wàn)左右客源特征其它一期多層剛開(kāi)盤(pán)。二期將在10月份開(kāi)盤(pán)。其它按揭優(yōu)惠2%、一次性優(yōu)惠5%，單體別墅還沒(méi)有推出，估計(jì)在年初推出。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀鳥(niǎo)瞰 地塊現(xiàn)狀近景 地塊北面臨界現(xiàn)狀遠(yuǎn)眺 地塊東面臨界現(xiàn)狀地塊南面臨界現(xiàn)狀圣景路與錦繡路交匯處圣景路——現(xiàn)狀交通狀況項(xiàng)目地塊距成渝高速路龍泉驛出口1500米，東距重慶327公里，南距國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)5公里，離西南航空港（成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)）28公里，離西南最大的鐵路貨運(yùn)站——成都火車(chē)東站15公里。二、項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)分析㈠、地塊及地域環(huán)境區(qū)位：本項(xiàng)目位于成都市東南面，中國(guó)西部陽(yáng)光城——龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對(duì)面，圣景路北側(cè)。如此五彩繽紛的叫法，讓想去郊區(qū)居住的人難以選擇。繼首屆成房會(huì)后，去年，雙流、溫江、新津、邛崍、崇州、彭州、金堂、都江堰等先后召開(kāi)房交會(huì)。有資料統(tǒng)計(jì)，在郊縣的購(gòu)買(mǎi)者中，華陽(yáng)版塊成都人占了7成，十陵版塊外地及成都人占了6成，東升版塊成都人占了5成，龍泉版塊區(qū)外購(gòu)買(mǎi)者占了4成。開(kāi)發(fā)熱必然帶來(lái)購(gòu)房熱。 趨勢(shì)“大盤(pán)圍城”保證了郊區(qū)住宅的社區(qū)生活配套 郊區(qū)住宅大都規(guī)模開(kāi)發(fā)，不僅環(huán)境優(yōu)美，而且配套完善，醫(yī)院、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物、物業(yè)管理一應(yīng)俱全，一改住在郊區(qū)生活不方便的歷史。青白江、新都、彭州、都江堰等地還建設(shè)了污水處理廠。崇州市投入10個(gè)億整治西江濱河路，龍泉投入近12億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 趨勢(shì)快速通道四通八達(dá)，轎車(chē)普及家庭使住在郊區(qū)成為可能 成綿高速、成渝高速、成樂(lè)成雅高速、外環(huán)高速、“五路一橋”和即將修建的成溫邛高速、成彭高速、光華大道兩延線、紅星路南延線、成金路、草金路西延線縮短了成都與郊縣的距離，小汽車(chē)普及家庭更使住在郊區(qū)成為可能。 趨勢(shì)城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃繪就大成都藍(lán)圖 《成都市城市總體規(guī)劃（1995年至2020年）》繪就了成都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展藍(lán)圖，根據(jù)規(guī)劃，成都城市空間布局分為三個(gè)層次：第一層次為外環(huán)路以內(nèi)的中心城市，并將形成多中心格局；第二層次為中心城市周邊的青白江、龍泉驛區(qū)、新都、郫縣、溫江的行政區(qū)范圍以及雙流的北部地區(qū)構(gòu)成，將建設(shè)大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等7個(gè)衛(wèi)星城，龍泉、高新區(qū)、溫江3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)；第三層次則為第一、第二層次以外的市域范圍。成都目前正處于城市化初期向城市化中期過(guò)渡階段，郊區(qū)住宅應(yīng)運(yùn)而生，這是因?yàn)椋? 趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化迅速推進(jìn) 近年，成都經(jīng)濟(jì)以每年10%左右的幅度高速發(fā)展。2001年，成都市GDP約1600美金，為住宅郊區(qū)化奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。結(jié)合四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)、彭州、邛崍、崇州等10個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸形成以成都為核心，以20—50萬(wàn)人口的衛(wèi)星城和中等城市為主體，以小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。成都市城市軌道交通線路總體格局初步定為：三環(huán)路內(nèi)為“十字”加環(huán)狀地鐵，三環(huán)路外為高架或地面軌道。以1995年與2000年比較，成都城市道路長(zhǎng)度由558公里增加到951公里，道路面積由780萬(wàn)㎡㎡，排污管道由463公里增加到820公里，；%。 趨勢(shì)居住觀念發(fā)生革命性改變，住在郊區(qū)成為時(shí)尚 府南河改造，10萬(wàn)人大搬遷，沙河整治，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城東、城南新城區(qū)規(guī)劃，城市迅速向外擴(kuò)張，人們的居住觀念也隨之改變。㈡、郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù) 郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的巨大商機(jī)吸引眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)角逐這一市場(chǎng)。2001年，郊縣房地產(chǎn)確實(shí)火了一把，芙蓉古城先后獲得多項(xiàng)大獎(jiǎng)，府河音樂(lè)花園一、二期居然在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售達(dá)到100%。成都人又占了其中的80%以上。同時(shí)，繼2001年6月“成都經(jīng)濟(jì)圈城市建設(shè)峰會(huì)”后，8月，溫江召開(kāi)“住在溫江—成都房地產(chǎn)高層論壇周邊房市主題會(huì)”；9月，樂(lè)山舉辦“精雕細(xì)刻山水之城—樂(lè)山”大型招商會(huì)；2002年3月，龍泉又召開(kāi)“成都白天在城里上班，晚上在郊區(qū)居住，這些區(qū)域進(jìn)城通暢，最多不超過(guò)15分鐘車(chē)程，且沒(méi)有過(guò)路費(fèi)。所屬地：本項(xiàng)目地塊隸屬成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)。成渝高速公路新出入口第二章 項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)查龍泉類(lèi)比樓盤(pán)調(diào)查一覽表龍泉類(lèi)比樓盤(pán)登記表一 項(xiàng)目名稱(chēng)宏宇?玉龍山莊項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)龍都大道旁開(kāi)發(fā)商成都興宏宇房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)日本井上商設(shè)計(jì)株式會(huì)社售樓電話84855118 86513138總用地面積綠化率總建筑面積公建面積容積率總棟數(shù)2000畝一期400畝45%㎡1萬(wàn)0. 54192棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層洋房+聯(lián)排+單體美式36757 戶 08%裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車(chē)位戶型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間清水房按揭1：60416㎡單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)洋房：12581488聯(lián)體：17802028單體：23983480洋房：約1300聯(lián)體：約1900單體：約268010150萬(wàn)1540萬(wàn)約60 %450套客源特征購(gòu)買(mǎi)者的身份多為高校退休教師、醫(yī)生、成都市區(qū)政府官員。龍泉類(lèi)比樓盤(pán)登記表三 項(xiàng)目名稱(chēng)富力?山水人家項(xiàng)目地址龍泉鎮(zhèn)濱河路開(kāi)發(fā)商成都富力房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理富力物業(yè)售樓電話84851088 84859988總用地面積綠化率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)120畝54%92000㎡85000萬(wàn)25棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層+電梯歐式67/910600戶810 %約3M裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車(chē)位戶型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間清水房7成20年按揭45069296㎡單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)1420200017001355萬(wàn)20萬(wàn)左右約30 %200套左右客源特征以成都人、外地人和軍人居多，年齡在4060歲為主。龍泉類(lèi)比樓盤(pán)登記表五 項(xiàng)目名稱(chēng)星河名居項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)星光東路（062基礎(chǔ)南區(qū)）開(kāi)發(fā)/房地產(chǎn)商重慶天慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司泉分公司物業(yè)管理成都天慶物業(yè)有限公司售樓電話84801222 84804668總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)87畝34%92800㎡15棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層磚混６、７708戶（其中一期120戶）9%左右3米裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車(chē)位戶型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間清水房7成20年按揭90190㎡（7）.30單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)1150130012001025萬(wàn)15萬(wàn)左右一期約80%96套客源特征購(gòu)買(mǎi)者以本地客戶、高校教師、醫(yī)生居多。二、結(jié)論分析與本案各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)總用地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率綠化率總棟數(shù)（棟）總戶數(shù)（戶）面積范圍公攤系數(shù)車(chē)位數(shù)量裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式優(yōu)詩(shī)美地91畝㎡42%25（花園洋房19棟，聯(lián)體別墅6棟）522（花園洋房498戶，聯(lián)體別墅24戶）花園洋房：88～175㎡聯(lián)體別墅：180～185㎡10%左右1：清水房7成20年按揭宏宇玉龍山莊2000畝（一期用地400畝）㎡45%192（花園洋房25棟，連體別墅18棟，單體別墅149棟）757（花園洋房500戶，聯(lián)體別墅108戶，單體別墅149戶）60～416㎡0～8%1：清水房7成20年按揭,可公積金貸款陽(yáng)光假日300畝（一期、二期用地200畝）㎡62%180（一期56棟，二期68棟）390（一期112戶，二期136戶）144～218㎡零公攤1：清水房8成20年按揭項(xiàng)目名稱(chēng)建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)層高層數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間期房、現(xiàn)房銷(xiāo)售率均價(jià)物業(yè)管理優(yōu)詩(shī)美地花園洋房+聯(lián)體別墅現(xiàn)代中式框架+磚混3m～花園洋房：5層；聯(lián)體別墅4層未定未定期房未銷(xiāo)售未定未定宏宇玉龍山莊花園洋房+聯(lián)體別墅+單體別墅美式框架+磚混3m～花園洋房：6層；聯(lián)體別墅：4層準(zhǔn)現(xiàn)房70%花園洋房約1300；聯(lián)體別墅約1900；單體別墅約2680紅宇玉龍物業(yè)陽(yáng)光假日純聯(lián)體別墅歐式磚混3m～3層一期：二期：一期：二期：一期：現(xiàn)房二期：期房一期：90%二期：20%一期：2000二期：1800成都總府物業(yè)公司結(jié)論：⑴、從同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體量上對(duì)比，本案建筑面積、用地面面積相對(duì)適中。⑸、項(xiàng)目規(guī)模向大盤(pán)靠攏，90%以上的樓盤(pán)占地均在100畝以上，“大盤(pán)時(shí)代”已經(jīng)來(lái)臨。第三章 項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于成都市東南面，中國(guó)西部陽(yáng)光城——龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對(duì)面，圣景路北側(cè)。森林、山地相融的大型生態(tài)空間。㈢、開(kāi)發(fā)公司和知名策劃公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商——新材公司實(shí)