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中原花都溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書-wenkub

2023-05-22 18:37:53 本頁面
 

【正文】 系列政策條件, 采用農(nóng)民搬遷、土地集中整理、土地置換、旅游開發(fā)、就業(yè)安置、參與經(jīng)營等一系列操作步驟和手法, 讓農(nóng)民在與城市居民一樣,享有各個(gè)方面平等的權(quán)利、均等化的公共服務(wù)和同質(zhì)化的生活條件的同時(shí),參與旅游服務(wù)、旅游經(jīng)營,共享旅游開發(fā)帶來的勝利果實(shí),從根本上解決農(nóng)民搬遷后的生產(chǎn)收入和生存生活問題。以溫泉休閑產(chǎn)品為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)引擎,先期開發(fā),迅速引爆市場(chǎng),聚集人氣。 因此,極具影響力的“大花都度假區(qū)項(xiàng)目”應(yīng)先期進(jìn)行高水準(zhǔn)的總體策劃( 3平方公里大花都概念),解決整體開發(fā)運(yùn)營的一系列焦點(diǎn)問題,從而科學(xué)的指導(dǎo)運(yùn)作,減少損失,降低風(fēng)險(xiǎn),四兩撥千斤,價(jià)值最大化。 本項(xiàng)目涉及旅游、地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域,必須借力高水平的策劃規(guī)劃來指導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營。一個(gè)旅游項(xiàng)目要想從其他同類型項(xiàng)目中脫穎而出,體現(xiàn)自身特色,形成比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就必須挖掘本土文化,整合特色資源,打造差異化產(chǎn)品,特別是溫泉項(xiàng)目,更應(yīng)如此。 ★ 鄢陵 鄭州 開封 洛陽 駐馬店 平頂山 周口 商丘 南陽 ?本項(xiàng)目距離新鄭國際機(jī)場(chǎng)僅 55公里,一小時(shí)左右車程可抵達(dá)鄭州、洛陽、平頂山、周口等八座中大型城市。 以國內(nèi)溫泉度假村的平均水平綜合比較分析來看,目前花都溫泉無論是硬件還是軟件都談不上頂級(jí),如果參考酒店的評(píng)星標(biāo)準(zhǔn)來看,客觀而言,花都溫泉僅處于 3星偏上而已。一般較為成功的以溫泉門票為主要收入的溫泉項(xiàng)目都位于大型城市 ,其接待規(guī)模在每年 25萬人次左右,而且80%的業(yè)務(wù)來自商務(wù)公務(wù)會(huì)議消費(fèi)群體,如年接待在 15萬人次以下必將陷入虧損的窘境。 溫泉項(xiàng)目產(chǎn)品和規(guī)模缺乏前瞻謀劃,盈利模式單一,經(jīng)營乏力。 河南是中國古代最早出現(xiàn)溫泉泡浴的為數(shù)不多的幾處地點(diǎn)之一。 河南溫泉旅游開發(fā)逐步升溫,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 “花都溫泉度假區(qū)”自 2022年開業(yè)以來,在短短的不到兩年時(shí)間里知名度已覆蓋整個(gè)中原地區(qū),特別是在省會(huì)城市鄭州更是頗具影響力,從我們的初步分析和抽樣調(diào)查、深訪調(diào)查得出了這樣的結(jié)論: 花都溫泉是目前中原城市群最具影響力的溫泉品牌。我院對(duì)該項(xiàng)目高度重視,考察組返京后立即組織了專家研討會(huì),我院院長(zhǎng)、副院長(zhǎng)等專家都參加了會(huì)議。目前就該項(xiàng)目形成了若干初步建議,現(xiàn)將這些思路與相關(guān)輔助材料整理成項(xiàng)目建議書,供貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)參考。 因此,目前可以說花都溫泉是“ 中原第一溫泉 ”。 目前,中國旅游產(chǎn)業(yè)正處于傳統(tǒng)“觀光旅游”向“休閑旅游”過度的階段,休閑旅游正在成為強(qiáng)消費(fèi)能力階層的“寵兒”。目前,在中原城市群頗具知名度和影響力的溫泉自然不少,如平頂山魯山溫泉群(上、中、下、溫、神五湯),鄭州惠濟(jì)區(qū)豐樂園溫泉,洛陽龍門溫泉等多處溫泉。 “ 門票經(jīng)濟(jì)”是中國旅游項(xiàng)目經(jīng)營的傳統(tǒng)收入模式,也是較為單一的模式。 花都溫泉目前就面臨著接待規(guī)模過小,會(huì)議配套功能不全,而會(huì)議市場(chǎng)份額卻在不斷攀升,矛盾重重。 因此,如果此時(shí)就依托當(dāng)下的溫泉項(xiàng)目進(jìn)行二期 600多畝地進(jìn)行頂級(jí)地產(chǎn)開發(fā)(別墅式物業(yè))不僅無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)最求價(jià)值最大化的目標(biāo),而且還隱藏著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 ?項(xiàng)目位處中原城市群腹地,該區(qū)域年商務(wù)消費(fèi)額(包括會(huì)展)高達(dá) 50億人民幣,而溫泉項(xiàng)目的 80%消費(fèi)來自商務(wù)會(huì)議市場(chǎng),發(fā)展?jié)摿薮?。泡池名稱的變化并不能代表產(chǎn)品的創(chuàng)新,最可怕的是溫泉設(shè)計(jì)單位時(shí)常將成熟模式進(jìn)行照搬,造成區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。 本項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,其旅游層面涉及溫泉泡浴、運(yùn)動(dòng)休閑、親水游樂、農(nóng)業(yè)休閑、民俗文化體驗(yàn)等多項(xiàng)內(nèi)容;地產(chǎn)板塊涉及旅游商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)公寓、度假公寓(第二居所)、別墅等多種物業(yè)形態(tài)。 二、項(xiàng)目初步思路 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目 要想實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的收益最大化,實(shí)現(xiàn)邊際效益的最大化,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,我們必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目,首先不能就 600多畝建設(shè)用地來研究地產(chǎn)開發(fā),甚至不能就 1000畝項(xiàng)目用地來獨(dú)立思考本項(xiàng)目的綜合開發(fā)。但這僅僅走出了第一步, 還可借助新農(nóng)村建設(shè)的政策優(yōu)勢(shì)以及現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式、溫泉帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展模式整合周邊村落、農(nóng)田、苗圃基地等資源,開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光旅游、農(nóng)業(yè)休閑旅游、農(nóng)耕文化體驗(yàn)旅游、民俗體驗(yàn)旅游以及郊野運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目等。 真正實(shí)現(xiàn)國務(wù)院提出的“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”二十字方針,為許昌市“新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”實(shí)踐樹立旅游導(dǎo)向解決方案的典范。 本項(xiàng)目就是典型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,如果不考慮地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)問題,花都溫泉可以放棄打造全國一流商務(wù)休閑溫泉度假區(qū)的目標(biāo),只需擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模向大眾溫泉產(chǎn)品轉(zhuǎn)型也未必不是一條生存之道。借助旅游業(yè)極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,依托其促進(jìn)城市品牌提升和區(qū)域服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能,向政府提出旅游導(dǎo)向區(qū)域整體開發(fā)的思路。 ? 大量水面除本身即為重要的景觀構(gòu)成外,還可以開展水上游樂、農(nóng)業(yè)觀光等旅游項(xiàng)目;而農(nóng)用地也完全可以用于景區(qū)綠化、農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園、道路等。 因此,作為區(qū)域總體運(yùn)營商的永達(dá)實(shí)業(yè)其職能應(yīng)是:首先對(duì)整個(gè)旅游區(qū)進(jìn)行運(yùn)營策劃,再做好總體規(guī)劃,從策劃和總規(guī)中“選點(diǎn)”,對(duì)選出的“靚點(diǎn)”進(jìn)行項(xiàng)目包裝,核心資源和高回報(bào)項(xiàng)目自行投資經(jīng)營,公益性和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目說服政府投資,其他盈利性項(xiàng)目招商引資,小型項(xiàng)目做好示范點(diǎn)吸引當(dāng)?shù)卮迕駞⑴c投資開發(fā)經(jīng)營,由此形成有節(jié)奏、有層次、可操作、能多贏的工作思路。 目標(biāo)定位 ?鄭州經(jīng)濟(jì)圈的首選休閑度假勝地 溫泉旅游正在成為鄭州人的重要休閑方式,隨著鄭汴洛一體化和鄭州經(jīng)濟(jì)圈整合發(fā)展的加速,旅游一體化成為必然趨勢(shì)。鄭州正在成為擁有近千萬人口的中國特大型城市,也是黃河流域經(jīng)濟(jì)中心城市,是中原地區(qū)的文化、經(jīng)濟(jì)中心。 ?中原地區(qū)最具吸引力的“宜居花城” 鄢陵作為許昌的“宜居花城”自從 05年提出以來,仍處于概念階段,而花都旅游小鎮(zhèn)通過優(yōu)勢(shì)資源的整合和項(xiàng)目開發(fā)必將成為中原地區(qū)極具吸引力的真正的宜居花城,居住在這里將享受鄢陵礦泉、花都溫泉、大尺度花海景觀、五星級(jí)度假配套、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑配套等一系列獨(dú)特資源和服務(wù)。 ?旅游休閑度假 以溫泉休閑為核心,擴(kuò)展到包括生態(tài)觀光休閑、郊野運(yùn)動(dòng)休閑、商業(yè)休閑等在內(nèi)的常規(guī)旅游休閑度假功能,是旅游小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)功能,是擴(kuò)展市場(chǎng)、增加人流量、提升區(qū)域價(jià)值的重要途徑。 旅游產(chǎn)品體系 根據(jù)項(xiàng)目資源評(píng)價(jià)和市場(chǎng)分析,以項(xiàng)目整體定位為指導(dǎo),從項(xiàng)目所具有的以溫泉為核心,包括水系、文化、民俗、苗圃等旅游資源,可以開發(fā)為兩個(gè)層面多個(gè)類型的旅游產(chǎn)品: 核心旅游產(chǎn)品: 溫泉休閑養(yǎng)生產(chǎn)品,為本項(xiàng)目的核心旅游吸引力。生態(tài)觀光旅游產(chǎn)品包括:花海氧吧、花卉博覽、郊野營地、林中趣苑、林海迷宮、生態(tài)長(zhǎng)廊等;運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品包括:生態(tài)燈光網(wǎng)球場(chǎng)、射擊練習(xí)場(chǎng)、攀巖練習(xí)場(chǎng)、趣味體能營、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、跑馬場(chǎng)等。 通過對(duì)本項(xiàng)目旅游產(chǎn)品的解析,可以發(fā)現(xiàn)每項(xiàng)旅游產(chǎn)品的開發(fā),均對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值具有一種或幾種主要的促進(jìn)和提升
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