【正文】 B8263, 　B923m308, 　B10282, 　均價:65,B棟 總套內(nèi)面積：B棟 總建筑面積：表三： A區(qū)門面租金房號進深跨度層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控A1304, 　A27m304, 　A38m255, 　A48m255, 　A57m254, 　A6256, 　A7255, 　A87m254, 　A98m255, 　A10206, 　A117m206, 　A12207, 　A13　204, 　A14205, 　A15203, 　A16203, 　183, 　A17203, 　183, 　A18256, 　205, 　A19255, 　204, 　A20256, 　204, 　A21256, 　205, 　A22256, 　204, 　A23256, 　204, 　A24256, 　205, 　A25256, 　204, 　201,一樓租金均價:二樓租金均價:表四： HB門面租金房號進深(m)跨度(m）層高（m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控HB18\\　HB2247\\　HB3248\\　HB4248\\　HB5247356, 　HB6248357, 　HB7248357, 　HB8247\\　HB9248285, 　HB102810, 　HB11289, 　HB12288, 　HB13277, 　HB14274, 　HB15274, 　均價: 69,總建筑面積:區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素權(quán)重本項目地段交通人流位置開間修正系數(shù)1本項目商鋪價格修正系數(shù)表樓 盤修正系數(shù)已實現(xiàn)均價（元/平方米）本項目比價修正價格（元/平方米）本項目平均值（元/平方米）本項目※ 運用類比分析方法，取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，得出本項目平均值在 元/平方米。（原則上2000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費用半年，3000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費用一年）（三）、項目商業(yè)街的定價方式，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的租售目標(biāo)，整體價格宜采取低開高走的策略。針對對象：采取送車位租售辦法，主要針對一次性付款的業(yè)主與按揭期在5年以內(nèi)的業(yè)主，界定這個范圍是為了防止今后幾年內(nèi)整個重慶樓市涌現(xiàn)泡沫時，將項目的風(fēng)險降到最低，損失降到最小。（二）、項目商業(yè)街的定價策略⑴.主導(dǎo)策略※ 將本項目集約性商業(yè)與分零商鋪實行不同的銷售政策，是基于產(chǎn)品本身的特征而制定的不同對策，因為分零商鋪可以用分零銷售的方式快速實現(xiàn)銷售，而無需借其他的銷售策略，這樣就不會給發(fā)展商留下后續(xù)管理的事情。：⑴.商業(yè)物業(yè)銷售的目標(biāo)客戶（一般為商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者）本項目適宜以商鋪經(jīng)營者為主，適量有商業(yè)物業(yè)投資者作補充。五、項目商業(yè)街招租及銷售初步定價（一）、項目商業(yè)街的定價依據(jù)⑴.人口密集度⑵.人口結(jié)構(gòu)⑶.日均人流量、⑷.消費能力、⑸.消費結(jié)構(gòu)、⑹.商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、⑺.配套設(shè)施結(jié)構(gòu)⑴.商鋪投資收益的穩(wěn)定性⑵.投資的商鋪是否具備長期的升值潛力⑶.商鋪投資是否具有高回報率通常商鋪的投資回報率為6%至12%⑷.商鋪的經(jīng)營出租在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%40%用于出租，還有10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。● 西面較好的停車位易于運作餐飲及相關(guān)配套服務(wù)所需?！?西面：規(guī)劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風(fēng)123）、各類品牌特色店（如鵝掌門、辣子雞、泰安魚、泉水雞等）、各類品牌特色小吃店、各地品牌風(fēng)味店等。● 大型超市將引進重慶新世紀(jì)或者人人樂、重百等品牌美譽度較高的商家進駐，以形成本物業(yè)的商業(yè)龍頭效應(yīng)，拉升本物業(yè)的商業(yè)定位，帶動本物業(yè)相關(guān)小業(yè)態(tài)商家的入駐經(jīng)營，從而促進商業(yè)街的形象完善和人氣遞增。（4）具體劃分：以大型知名主力商家作為項目商業(yè)街四個方向的主要招商對象，形成商業(yè)街每個方向的特色招商與互動、互補效應(yīng)，并可吸納更多同品質(zhì)的中、小商家進駐，推動整個商業(yè)街的發(fā)展。（2）劃分依據(jù)：※ 充分考慮商業(yè)街的商鋪特點及人流引導(dǎo)動線※ 體現(xiàn)復(fù)合性商業(yè)街的發(fā)展優(yōu)勢※ 融合項目相關(guān)高檔物業(yè)的配套設(shè)施，增加文化品位與時尚情調(diào)※ 逐一反映社區(qū)商業(yè)街的創(chuàng)新性，提升商業(yè)的價值。2業(yè)態(tài)劃分（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 “鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布局、循環(huán)消費、資源共享”理念和模式?！?需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：立體購物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、24小時金融服務(wù)、24小時商業(yè)專車服務(wù)※ 為滿足北部CBD高端人群居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。首先，HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為“豪布斯卡”（HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在“豪布斯卡”（HOPSCA）內(nèi)的人員工作的便利性。他們對商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對區(qū)域商業(yè)價值有自己的判斷。經(jīng)營戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。但項目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂、休閑配套引導(dǎo)系統(tǒng)。因此商業(yè)街的推廣定位要對周邊的單一商業(yè)氛圍進行多元素的補充，引進有品位、文化、競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。渠道線：強調(diào)從專業(yè)市場及區(qū)域規(guī)模性商圈挖掘客源；強調(diào)對連鎖及聯(lián)營類商家的引導(dǎo)；強調(diào)對知名品牌商家的優(yōu)惠政策；強調(diào)從相關(guān)產(chǎn)品商家聯(lián)盟中對客戶進行引導(dǎo)。二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮（1）功能需求：※ 商鋪分割空間：要求有足夠的層高、徑深、開間；統(tǒng)一的裝飾外立面；統(tǒng)一的形象展示區(qū)，便利的儲物及人行通道。龍湖花園商業(yè)街推廣簡案目錄一、 項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮三、 項目商業(yè)街的SWOT分析四、 項目商業(yè)街的市場定位五、 項目商業(yè)街招租與銷售的初步定價六、 項目商業(yè)街的整合包裝與推廣七、 項目商業(yè)街的招商工作流程及招商計劃八、 項目商業(yè)街對酒店及公寓項目的影響九、 項目商業(yè)街的客戶資源名冊一、 項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況（暫略）周邊商業(yè)物業(yè)情況分析龍湖社區(qū)消費中心商