資產(chǎn)評估復習概要-wenkub
2023-05-15 18:59:40 本頁面
【正文】 111119121 進行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎設施修正,交通修正,地勢修正,形狀修正及其他修正單位地價=(PA+PB+PC+PD)/4=(元/平方米)總地價=500=第九章、流動資產(chǎn)v4．合理選擇評估方法。單價＝＝（元）評估結(jié)果。選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正。 p打分法計算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B G：結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)S：裝修部分的評分修正系數(shù)B：設備部分的評分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層二至三層四至五層六層七層以上例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。樓面地價p含義 單位建筑面積地價。 合法原則216。第一步：計算該設備的重置成本：第二步：計算加權(quán)投資名義年限：2,996,370247。（1－消費稅率）消費稅率p銀行手續(xù)費、p國內(nèi)運雜費、p安裝調(diào)試費等。–注意：物價指數(shù)的選擇。?一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。?替代原則。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。 持續(xù)使用假設首先設定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。公開市場價值252。 按是否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。（接近于會計概念）特點： (1)為經(jīng)濟主體擁有或控制； (2)會給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益；(３) 資產(chǎn)必須能以貨幣計量。（二）資產(chǎn)的分類 按流動性分類：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。清算價值四大假設（一）交易假設 交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。并假設可以按交易現(xiàn)有用途繼續(xù)使用。?（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（看書） ?預期收益原則。?評估時點原則。練習： 某待評估資產(chǎn)購建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評估其2008年9月2日的價值。某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺。l進口設備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保險費+境外運雜費）p進口關(guān)稅（進口完稅價格適用稅率）p增值稅（進口轎車征收消費稅）252。?[課堂練習]被評估設備購建于1994年，賬面價值為100,000元，1999年進行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對該設備進行評估。339,900＝第三步：計算加權(quán)投資實際年限： 50%＝第四步：計算成新率: [5247。 最有效使用原則216。是平均到每單位建筑面積的土地價格 p計算公式樓面地價＝土地總價格247。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？181。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝，S＝，B＝， 成新率＝（80+70+60）247。
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