【正文】 套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況和物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行綜合驗(yàn)收。實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后成本可合理預(yù)計(jì)判斷依據(jù)： 工程已經(jīng)完工并經(jīng)驗(yàn)收合格。分期付款方式按銷(xiāo)售合同約定收款日；采取委托方式的，以收到代銷(xiāo)單位的代銷(xiāo)清單日。實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志： 價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得等。這個(gè)階段貸款買(mǎi)房的個(gè)人同時(shí)向銀行申請(qǐng)銀行按揭貸款，或向住房公積金中心申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款。取得商品房預(yù)售許可證是售房的合法依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人返還所收費(fèi)用。財(cái)會(huì)便函（2002）53號(hào)—中注協(xié)技援公告第4號(hào)，援引了準(zhǔn)則的四個(gè)條件三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件(一) 相關(guān)的收入能夠可靠計(jì)量 取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，收取訂金－認(rèn)購(gòu)日 雖然交付訂金的客戶(hù)很可能最終成為業(yè)主，但由于還沒(méi)有簽訂正式合同，對(duì)雙方約束都很有限。，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房戶(hù)登記手續(xù)。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。投資各方對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。C. 采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)。B.《指南》分期收款銷(xiāo)售 在分期收款銷(xiāo)售方式下，企業(yè)通常應(yīng)按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)銷(xiāo)售收入.(2)《建造合同準(zhǔn)則》指南－股份公司施行 “建造合同的特征主要表現(xiàn)在：A. 先有買(mǎi)主（即客戶(hù)），后有標(biāo)底（即資產(chǎn)）；建造資產(chǎn)的造價(jià)在簽訂合同時(shí)已經(jīng)確定；B. 資產(chǎn)的建設(shè)期長(zhǎng)，一般都要跨越一個(gè)會(huì)計(jì)年度，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年；C. 所建造的資產(chǎn)體積大，造價(jià)高；D. 建造合同一般為不可取消的合同 ” 前提：該項(xiàng)建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計(jì) 采用完工百分比法確認(rèn)合同收入企業(yè)會(huì)計(jì)制度第85條的四個(gè)條件第97條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷(xiāo)售收入的確定，按照銷(xiāo)售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，…按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。相關(guān)規(guī)定詳見(jiàn)后附明細(xì)。最終我所、浙江天建、上海上會(huì)的主題發(fā)言，又入圍作為參選案例，由與會(huì)者在討論有關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件及相關(guān)法規(guī)與案例作者：日期：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件及相關(guān)案例(上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院)說(shuō)明：這次屬于實(shí)務(wù)研討班，參會(huì)大約160人。財(cái)政部將制定有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的規(guī)定或指南。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)類(lèi)型自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售?！爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目核算規(guī)定，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。D. 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)《，主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法的”因此在認(rèn)購(gòu)日這個(gè)時(shí)點(diǎn)是否能夠簽訂合同還存在風(fēng)險(xiǎn)。合同應(yīng)按照規(guī)定的范式，并履行規(guī)定的法律程序以保證合同為有效合同。銀行按揭貸款、個(gè)人公積金貸款在申請(qǐng)辦理階段，還有貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的可能。判斷依據(jù)： （1）開(kāi)發(fā)商實(shí)際已收訖全部?jī)r(jià)款。不同銷(xiāo)售方式下“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”的確認(rèn)方法一旦厘定，報(bào)告期內(nèi)應(yīng)一貫執(zhí)行，不應(yīng)該因期后事項(xiàng)而有所改變。對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。商品房的收入、成本才能有可計(jì)量的依據(jù)。對(duì)售后將繼續(xù)發(fā)生的成本，如綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，此時(shí)根據(jù)相關(guān)合同、預(yù)算能合理的估計(jì)和預(yù)提。已明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r；總可售面積由國(guó)家有關(guān)房屋測(cè)繪部門(mén)出具的可售面積證書(shū)確定。 （四）商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方?！睂?shí)務(wù)中“發(fā)放入住通知書(shū)”在法律上是重要的形式，但如果“交鑰匙”在取得入住通知之前，應(yīng)以“交鑰匙”為“主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方”的確認(rèn)日。商品房賣(mài)方無(wú)須繼續(xù)涉入不存在如回購(gòu)協(xié)議，投資報(bào)酬保證（如售后包租）、返本銷(xiāo)售等。 賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任進(jìn)行重大施工行動(dòng)。但條件是：有建造合同，且合同不可取消。但開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成綜合驗(yàn)收后，針對(duì)這些因素進(jìn)行合理估計(jì)。但由于存在分期收款情形，每期是否能夠取得價(jià)款仍存在不確定性。（五） 五證不齊全或程序倒置時(shí)，如何判斷風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)改變土地用途、規(guī)劃變更等情況，有時(shí)可能買(mǎi)方已經(jīng)入住，但尚未取得合法的權(quán)證。故對(duì)于合作方付出時(shí)是否應(yīng)該改為計(jì)入長(zhǎng)期投資。由于預(yù)算是根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃測(cè)算出來(lái)的，考慮了不同類(lèi)房產(chǎn)本身的造價(jià)不同，因此建安成本應(yīng)該不同。于2003年6月1日起，對(duì)位于海淀區(qū)萬(wàn)泉小區(qū)的一幢商品住宅樓開(kāi)盤(pán)預(yù)售，以下為相關(guān)交易事項(xiàng)及相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理（不考慮相關(guān)稅費(fèi)）：截至6月30日