【正文】 產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足日益增長的休閑度假旅游、回歸大自然的“綠色之旅”、休閑運動旅游度假客源市場的需求。海南省是中國第二大島，也是中國唯一全境地處熱帶的省份。10年來歷屆省委、省政府一直都很重視旅游業(yè)。12主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號項目名稱單 位數(shù) 量備 注1占地面積公傾2項目總投資萬元3建設(shè)周期年24正常接待客人數(shù)萬人次/年5最大接待客人數(shù)萬人次/年6正常年份收入萬元22327經(jīng)營利潤萬元8經(jīng)營成本萬元9投資利潤率%10投資利稅率%11投資收益率%12財務(wù)內(nèi)部收益率%13財務(wù)凈現(xiàn)值萬元14投資回收期（動態(tài)）年15投資回收期（靜態(tài)）年16貸款償還期年17盈虧平衡點%%18職工定員人9319年用水量萬噸/年20年耗電量萬度/年21建筑面積平方米860013本報告的主要研究范圍及編制依據(jù)研究范圍項目的研究工作范圍為：項目提出的背景、建設(shè)的必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、項目投資估算與資金籌措、財務(wù)分析等。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護，確定合理的開發(fā)強度。在外部園林方面將追求清新自然的園林設(shè)計風(fēng)格，與球場別墅區(qū)及球場優(yōu)美的環(huán)境融為一個整體，外觀設(shè)計風(fēng)格：凝重大方，中西合璧內(nèi)部裝修：古樸典雅，舒適豪華規(guī)劃面積：，56100平方米。?？谑凶鳛槭鞘袌觯呛Ｄ鲜〉慕?jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心，與國內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場合適的位置再修建球場會館，讓在到本高爾夫球場進行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時也享受到高檔豪華會館（酒店）為其提供的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松。公司負(fù)債率低，沒有長期負(fù)債，也沒有不良負(fù)債；經(jīng)營狀態(tài)良好，至今未向金融機構(gòu)融資，資信較高。第一章 總 論11項目概況11 1項目名稱： 海南XXXX高爾夫球場會館（酒店）項目（二期）11 2項目建設(shè)單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司11 3項目建設(shè)地點：海口市西海岸長流新區(qū)七號路11 4項目規(guī)劃設(shè)計研究單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司115項目負(fù)責(zé)人：安利116項目建設(shè)單位概況：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司成立于1997年，是香港天寶國際有限公司投資并控股的一家中外合資公司。117項目背景及建設(shè)的必要性高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設(shè)施。我公司選擇在海口市重點旅游點西海岸黃金地段投資建設(shè)XXXX高爾夫球場及球場會館（酒店）項目。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房： 4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會廳： 500平方米多功能會議廳：480平方米后臺區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務(wù)設(shè)施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項目總投資：其中:固定資產(chǎn)投資：建設(shè)期利息110萬元，11 9項目建設(shè)基本原則1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項目特點，設(shè)計結(jié)合自然。4經(jīng)濟原則：在確保項目建設(shè)檔次和品質(zhì)的前提下，低成本開發(fā)，低成本運營。研究工作依據(jù)A、國家、部、省、市縣現(xiàn)行的政策、技術(shù)規(guī)范和定額；B、海南海都城市規(guī)劃設(shè)計研究院的編制的海南XXXX高爾夫球場項目總體規(guī)劃。朱總理來海南視察工作，對海南發(fā)展旅游業(yè)有明確的指示。獨特的自然風(fēng)光、民族風(fēng)情、珍稀的熱帶植物令全國及世界各地游客嘆為觀止。XXXX高爾夫球場以北是?？跒?，是大型船只出入?？诖a頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L(fēng)景游覽區(qū)之一，目前已成為國家帆板隊的訓(xùn)練基地。高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設(shè)施。我們對海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源和發(fā)展?fàn)顟B(tài)進行了詳細(xì)的調(diào)查，敏感地注意到海南地理環(huán)境，旅游資源在中國大陸的獨特地位，注意到中國政府在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，對海南著力發(fā)展旅游事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的定位。另一方面項目的建設(shè)也將極大促進?？谑形骱０兜貐^(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。2002年上半年，中國經(jīng)濟變得更加溫暖，我國經(jīng)濟增長7。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，現(xiàn)代城市生活節(jié)奏的加快，心理壓力的加大，人們開始追求有益于身心健康的休閑活動。312海南省旅游現(xiàn)狀。優(yōu)勢：當(dāng)北國秋風(fēng)驟起勁草枯黃或冰封原野時，海南依舊綠意盎然，四季皆綠，任何時候都可以揮桿天地間。前景：依托海南植被豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的資源優(yōu)勢，發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)是合理的戰(zhàn)略選擇。314海南省及?？谑芯频晔袌霈F(xiàn)狀及前景據(jù)統(tǒng)計，海南目前有各類旅游飯店和住宿設(shè)施500多家，其中城市酒店占主體。在西海岸地區(qū)，一個?？谑兄攸c發(fā)展，且目前發(fā)展速度很快，前景很好的休閑度假旅游地區(qū)卻分布著極少的酒店。主要服務(wù)對象：本球場及聯(lián)合經(jīng)營的球場的會員客人；愛好高爾夫的休閑度假客人及商務(wù)客人；普通旅游客人。另外20%的客人是普通的旅游客人。324客源人數(shù)估計 根據(jù)高爾夫球場的設(shè)計規(guī)模及容量，高樂夫球場會館（酒店）擬設(shè)置116間客房，最大接待能力232人次。810人/桌的普通飯菜（不含酒水），在海南的各高檔酒店中的價格不低于300元，這里以平均每人消費30元保守估計。由于本會所定位為豪華會所，按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，客人們的消費能力高，因此娛樂消費以人均50元計。項目從動工到經(jīng)營可從總體上分為三個階段。象征著高貴身份和高質(zhì)量生活水平的價值不菲的高爾夫會員卡會吸引不少購房者。環(huán)境優(yōu)美的西海岸、雅趣獨特的小區(qū)、高貴典雅的高爾夫以及身份象征的“會員卡”、“金鹿卡”將成為?？谫彿空叩氖走x。會館（酒店）主要為高爾夫愛好者服務(wù)，為到球場進行消費的球客們及其親朋好友們服務(wù)，同時不放棄其它旅游客人市場。小區(qū)的住戶或球場的會員都可享受球場的優(yōu)惠。項目用地西側(cè)為規(guī)劃的長流新區(qū)六號路，東側(cè)為七號路，連接海榆西線和慶齡大道。風(fēng)沙土屬濱海風(fēng)沙土，結(jié)構(gòu)疏松。在長流鎮(zhèn)鎮(zhèn)海村附近匯入海口灣，該河原是海口市內(nèi)排水溝之一，同時也是沿河農(nóng)田灌溉水源。據(jù)多年水文資料統(tǒng)計，各潮位特征為：平均海面： 最高高潮位： 最低低潮位： 平均低潮位： 平均潮差： （以上為理論深度基準(zhǔn)面）海口灣外是瓊州海峽，海峽長約80公里，寬20 ~40公里，在正常大氣情況下，潮流具有明顯往復(fù)流特征，往復(fù)流基本上沿等深線方向往復(fù)流動，僅因岸線和等深線的彎曲轉(zhuǎn)折，局部地區(qū)流向發(fā)生相應(yīng)的變化；潮流具有漲潮東流,漲潮西流,落潮東流,落潮西流四種形式。該開發(fā)區(qū)是?？谑泄I(yè)發(fā)展基地之一，是以發(fā)展輕工、紡織、電子高科技工業(yè)為主的外向型工業(yè)開發(fā)區(qū)，目前該區(qū)內(nèi)注冊的企業(yè)有三十多家。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場和南海明珠電視塔兩個項目亦即將開發(fā)建設(shè)。項目所在區(qū)域?qū)僮匀晦r(nóng)業(yè)區(qū)，居民經(jīng)濟收入以農(nóng)業(yè)為主。512市場原則：根據(jù)項目的市場定位和營銷目標(biāo)，滿足多樣化的消費群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。球場設(shè)計、市政工程設(shè)施配套等要充分考慮項目的運營成本。523入口北側(cè)規(guī)劃設(shè)立為本地居民服務(wù)的公建設(shè)施，包括商場、餐飲、副食等。場地地形中部高，南北低，結(jié)合球道設(shè)計要求，并使住戶能夠得到最佳的居住朝向，會所、賓館、公寓別墅沿中部地勢高隆地帶布置。在球場會館（酒店）內(nèi)無論是家庭聚會、商務(wù)洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務(wù)。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房:4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會廳： 500平方米多功能會議廳：480平方米后臺區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務(wù)設(shè)施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項目總投資：,其中:固定資產(chǎn)投資：建設(shè)期利息110萬元，容積率：%建筑密度：%綠化率：%54土地利用，其中：☉建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球球場，%；☉（會員別墅、會員公寓），%；（）☉球場會館（酒店），%；☉，%；☉，%；☉綠地率為80%。項目開發(fā)初期，可采用地下水為主要供水水源。613規(guī)劃原則6131供水都有?？谑惺姓芫W(wǎng)供給，不搞水源工程。住宿客人232人（最大）。4＝ m3／日為預(yù)見用水量與管網(wǎng)漏水量按總用水的20％計，則：Qd=(+)= m3≈200噸／日615干管的選用經(jīng)計算得，主干管的管徑為200—150 mm，配水管（把水送到各用房間的管道）的管徑為100—75 mm。62 排水工程621規(guī)劃原則6211規(guī)劃區(qū)內(nèi)實行雨、污分流系統(tǒng)。并且處理好的污水可以作為花草的養(yǎng)料。采用雨水管、雨水明溝混合方式。直線管段30 ~ 50米設(shè)檢查井一處，采用Φ900圓形檢查井，鑄鐵重型井蓋。64電訊工程641用戶預(yù)測會館以每張床一門電話考慮：11621門／床＝232門居民區(qū)共1768人，約505戶，以1門／戶考慮：5051門／戶＝505門不可預(yù)見電話量以10％計，則電話總數(shù)為：（232+505）＝810?？紤]通訊及計算機網(wǎng)絡(luò)、多媒體傳輸技術(shù)的發(fā)展趨勢，規(guī)劃重點考慮電信管道的容量，具體布線及接入方式可另行編制技術(shù)方案。 水生活娛樂用水設(shè)施選擇新式節(jié)能型產(chǎn)品；花木、草坪灌溉設(shè)施選擇噴灌技術(shù)，地下埋設(shè)噴灌管網(wǎng)，噴頭露出地面即可。第八章 環(huán)境影響及環(huán)境保護81建設(shè)項目及周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀?？谖骱０兜貐^(qū)作為我省著名的風(fēng)景名稱區(qū)，環(huán)境保護一直受到有關(guān)部門的高度重視。822運營期項目建成后，有生活垃圾、交通及娛樂廢氣、噪音等產(chǎn)生。設(shè)置相應(yīng)的垃圾桶及衛(wèi)生潔箱，設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾由專人負(fù)責(zé)清運至?？谑欣幚韴鼋y(tǒng)一處理。第九章 項目組織機構(gòu)與勞動定員91組織機構(gòu)及勞動定員項目實施董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，下設(shè)六個經(jīng)營管理部門。對一些關(guān)鍵崗位實行上崗前培訓(xùn)，條件合格者錄用。整個項目的建設(shè)周期為6年，第七年高爾夫球場正式開始運營。土建、綠化、種植等 2003年3月——2003年12月。（3）設(shè)備的購置根據(jù)實際情況和項目規(guī)模估算，安裝工程費用按照海南省目前執(zhí)行的安裝工程標(biāo)準(zhǔn)定額及參考同類工程安裝造價進行估算。11112工程投資估算