【正文】 ”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū)3地內(nèi)的雙語幼兒園等。衛(wèi)國(guó)道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國(guó)道沿線聚集了一些平均售價(jià)在2500元/平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門（丁字沽） 847路 麗苑至王頂?shù)? 640路 麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場(chǎng)四． 周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津高速公路的城市主干線。（見地理位置圖）二． 地塊現(xiàn)狀順馳太陽城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊。太陽城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。目錄引言—————————————————— 第 2 頁第一部分 項(xiàng)目總體概況——————————第 3 頁第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第 7 頁第三部分 市場(chǎng)分析————————————第 8 頁第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想——————————第 27 頁第六部分 太陽城2期開發(fā)建議———————第 30 頁第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第 35 頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項(xiàng) 目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號(hào)地 2號(hào)地3號(hào)地4號(hào)地 5號(hào)地6號(hào)地7號(hào)地8號(hào)地9號(hào)地10號(hào)地16號(hào)地25號(hào)地3總計(jì)目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道修建，東起天津機(jī)場(chǎng)，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國(guó)道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。五． 周邊生活配套設(shè)施太陽城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：216。216。216。六． 土地價(jià)格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2期8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為19983萬元。二． 法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估太陽城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生了積極的影響。(二) 住宅市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn)從天津市房管局獲悉，2001年天津市住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。2． 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶型的商品房需求減弱。2001年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，貸款購(gòu)房比例達(dá)71％。從2001年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場(chǎng)的政策支持力度仍在加大。隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場(chǎng)分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場(chǎng)的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。這兩個(gè)區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。(二) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀針對(duì)順馳太陽城項(xiàng)目，對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。二期、三期則全部為點(diǎn)式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價(jià)、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，多層部分18萬平米實(shí)現(xiàn)銷售率100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開盤，銷售良好。4． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。隨著河?xùn)|區(qū)城市開發(fā)進(jìn)程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點(diǎn)逐漸向城市外圍發(fā)展。(一) 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。市場(chǎng)調(diào)查中消費(fèi)者購(gòu)房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%%，說明大部分消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。(二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1． 新遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。再次購(gòu)房關(guān)注因素示意圖(三) 麗苑一期居民調(diào)查分析我們還重點(diǎn)對(duì)麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購(gòu)買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場(chǎng)?？蛻魧?duì)麗苑目前不滿意的地方示意圖4． 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?． 地理位置是影響購(gòu)買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對(duì)低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場(chǎng)接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。11． 由于目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1． 太陽城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。三． 威脅分析1． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽城的客戶群來源。4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其