【正文】 ”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 教育：麗苑小學、天津八中、太陽城起步區(qū)3地內的雙語幼兒園等。衛(wèi)國道一側由于人口相應減少，道路兩側的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在2500元/平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內人文環(huán)境的改善。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門（丁字沽） 847路 麗苑至王頂堤 640路 麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場四． 周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側是月牙河，東北側為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內多大型工廠，目前仍有一部分在生產，自然環(huán)境一般。改造完成后，將使河東區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經濟發(fā)展。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。（見地理位置圖）二． 地塊現(xiàn)狀順馳太陽城項目共包含12個地塊。太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產品創(chuàng)新、操作手段、工程建設、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。目錄引言—————————————————— 第 2 頁第一部分 項目總體概況——————————第 3 頁第二部分 法律及政策性風險分析——————第 7 頁第三部分 市場分析————————————第 8 頁第四部分 項目素質分析——————————第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構想——————————第 27 頁第六部分 太陽城2期開發(fā)建議———————第 30 頁第七部分 經濟可行性分析—————————第 35 頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項 目地塊總面積紅線內用地道路用地1號地 2號地3號地4號地 5號地6號地7號地8號地9號地10號地16號地25號地3總計目前地塊內土地已經平整，無不良地質情況。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。2002年市政府將投資改造河東區(qū)的基礎道路設施。規(guī)劃中的地鐵2號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設計有地鐵站。但從現(xiàn)場實際調查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。五． 周邊生活配套設施太陽城項目周邊的生活配套設施主要包括：216。216。216。六． 土地價格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2期8地塊分別按紅線內用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。二． 法律性風險評估太陽城項目為天津市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風險。九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產相關政策，對刺激住宅市場需求產生了積極的影響。(二) 住宅市場當前特點從天津市房管局獲悉，2001年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費持續(xù)增長。2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。2001年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，貸款購房比例達71％。從2001年政府頒布的一些相關政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產的相對價格穩(wěn)步上升。5． 住宅建設的郊區(qū)化傾向。 房地產市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。河東區(qū)距離市中心較遠區(qū)域的項目大多數檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。(二) 區(qū)域市場現(xiàn)狀針對順馳太陽城項目，對周邊項目進行了市場調查。二期、三期則全部為點式高層，二期已經開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關注。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績，多層部分18萬平米實現(xiàn)銷售率100%，客戶主要為河東區(qū)居民。戀日風景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經過策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開盤，銷售良好。4． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。隨著河東區(qū)城市開發(fā)進程的加快，區(qū)內中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向城市外圍發(fā)展。(一) 舊居住區(qū)調查分析我們通過對河東區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調查，可以看出。市場調查中消費者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%%，說明大部分消費者對更高檔次住宅的要求不是很高。(二) 居住新區(qū)調查分析通過對于河東區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調查顯示：1． 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。再次購房關注因素示意圖(三) 麗苑一期居民調查分析我們還重點對麗苑一期的居民做了詳細的調查，以了解這部分消費者購買行為的產生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。客戶對麗苑目前不滿意的地方示意圖4． 這部分消費者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?． 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊區(qū)的人比重很小。7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結構也以磚混結構為主，框架結構的接受程度較差。11． 由于目前市場上供應的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標準上看毛坯房仍是消費者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強烈。第四部分 項目素質分析一． 項目優(yōu)勢1． 太陽城項目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。4． 地塊內土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。2． 地處城郊結合部，屬經濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。三． 威脅分析1． 與北京、深圳、廣州等住宅產業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制太陽城的客戶群來源。4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其