【正文】 　　　　　合計 　　四秩序維護設(shè)備36反光椎（78CM）個10 安全保衛(wèi)　37反光衣件6 安全保衛(wèi)　38橡警棍跟2 安全保衛(wèi)　39強光充電電筒把4 安全保衛(wèi)　40路障個100 安全保衛(wèi)　　　　　合計 　　五消防滅火工具41消防滅火服套2 消防滅火工具　42防毒面具個2 消防滅火工具　43消防斧頭把1 消防滅火工具　44消防撬棍根1 消防滅火工具　45滅火器套10 消防滅火工具　46消防栓扳手把2 消防滅火工具　47消防鍬把10 消防滅火工具　48消防水桶/沙桶個10 消防滅火工具　　　　　合計 　　　　　　　　　　六總計：　　　 　　第三部分 管理規(guī)章制度根據(jù)管理經(jīng)驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，之平管理將擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標準”（一）文明服務(wù)遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項者，給予警告一次）一個月遲到或早退三次；違反公司管理制度；在小區(qū)內(nèi)行為不檢點，如追逐打鬧，影響公司形象；不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗聚崗閑聊；由于工作過失，造成公司財務(wù)損失達成100元以上1000元以下；業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實）；（二）嚴重過失（違反下列一項者，給予嚴重警告一次）：私自離崗或曠工一天；利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；由于工作過失，造成公司財務(wù)損失價值1000以上3000元以下。第五章 員工獎懲機制我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)物業(yè)工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽的進行獎勵，不稱職員工進行待崗培訓(xùn)、限期改進、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對物業(yè)全年工作進行綜合評議，評出物業(yè)先進個人。上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬對方的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服干凈、整潔。三、培訓(xùn)計劃培訓(xùn)計劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。一、培訓(xùn)目標規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。機構(gòu)設(shè)置圖：大八里社區(qū)客服中心客服中心環(huán)境部安保部維修部科清潔管理綠化管理秩序管理消防管理車輛管理房屋維修設(shè)備管理裝修管理有償維修財務(wù)管理文檔管理接待管理社區(qū)文化第二章 管理人員配備本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。七、總體目標實施方案在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區(qū)。消防管理。小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。五、管理原則根據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及其實施細則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。維護業(yè)主和使用人的權(quán)益。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算盈自負虧補助，實現(xiàn)社會效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護，對小區(qū)的水電設(shè)備等進行定期的養(yǎng)護，保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運轉(zhuǎn)良好。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上，居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“業(yè)主的基本需求”。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人”，打造之平星空物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業(yè)主（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過之平星空物業(yè)的努力，營造小區(qū)安全溫馨的生活環(huán)境，保障消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。四、管理目的保持和提高物業(yè)的完好程度。加強對業(yè)主（使用人）的行為管理、維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。六、管理內(nèi)容小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、單元廳、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護管理。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)文化活動。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，使本住宅小區(qū)達到硬件指標。在保證各項管理工作有效落實的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟來源更好的發(fā)揮效能。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：積極開展行業(yè)交流，每年組織一次市優(yōu)、示范小區(qū)參觀，引進新觀念、新理論、新思維，達到實踐和理論的結(jié)合；選送管理干部參加行業(yè)內(nèi)組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標及效果培訓(xùn)時間接管前培訓(xùn)全體員工小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓(xùn)，使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進員工管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進入管理處一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力提高服務(wù)水平常年進行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業(yè)公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開展小區(qū)活動的對外窗口。穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。三、儀態(tài)行為規(guī)范面對業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時保持微笑，不準給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。在崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。員工在崗打電話或與人交談時，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點頭示意，表示注意到他（她）的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。一、目的為維護公司聲譽，加強企業(yè)管理，提高管理水平，在加強事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。（三）重大警告（違反下列一項者，給予記過一次）：連續(xù)曠工三天；接受賄賂，以權(quán)謀私；不服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排及管理的；由于工作過失，造成公司財務(wù)損失價值達3000元以上的。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務(wù)準則》，做好各項服務(wù)。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共道路潔凈，不堆放雜物，排污達到排放標準。（六）經(jīng)費管理嚴格按照國家和縣有關(guān)部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。資料、檔案齊全，保存完好。負責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。負責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和水電設(shè)備的定期檢查工作。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告等待處理。（四）巡邏崗位職責(zé)檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給管理處。定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。（六）綠化員崗位職責(zé)綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。三、內(nèi)部管理運作制度公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范維修工管理細則保安員管理細則清衛(wèi)綠化工管理細則房屋維修管理規(guī)定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定設(shè)備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標準應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案）四、考核制度員工工作紀律考核細則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細則管理處考核細則維修工考核細則保安員考核細則清衛(wèi)綠化工考核細則五、公眾制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率90％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時率90％建立嚴格的維修制度，要求小維修30分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率9