【正文】 會令此路段樓盤的競爭日趨激烈，時下此路段多為大盤，開發(fā)時間長，有些知名度和美譽度的樓盤，如上城等樓盤。該細分區(qū)域房地產(chǎn)市場需求也不可忽略。居住地市政設施還不齊全，位于城市主次干道。本項目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。另外，成都五城區(qū)及省內外人士到大邑投資購房前景看好。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城?！　〗?jīng)過兩年來的不懈努力，大邑房地產(chǎn)開發(fā)已有了良好的基礎。換句話說，近年內將成都人作為我們的目標客戶群是不現(xiàn)實的，大邑房地產(chǎn)市場仍然將是一個地方性的，封閉的本地市場。使大邑南部新區(qū)整體基礎設施得到極大改善。216。這對大品牌開發(fā)商帶動大邑房地產(chǎn)發(fā)展的速度和品質，大邑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了良好的服務環(huán)境，并實行高效率工商注冊登記和審批。大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級公路直達成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。有人說，這里是“5＋2”式都市生活的理想居住地。216。截至去年12月底，二手住房交易件數(shù)為620件。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價1600元/平方米。當我們今天站在大邑街頭時，環(huán)顧四周，仍不得不對大邑人的氣魄所折服。市政設施完好率達95%，城市綠化率達32%，綠地覆蓋率達34%。城區(qū)面貌整體提升。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學就在該地塊東南側。該地塊不滿足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件；現(xiàn)在已經(jīng)拆遷部分地塊由西向東呈逐步傾斜狀態(tài)，西南角為最低點，并且這一地塊地面上附有少許樹木、農(nóng)田及高壓輸送線。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項目）等8個房地產(chǎn)項目，,盤活存量土地500余畝。2006上半年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值234400萬元，%，%，%，%。但是，也應該看到，這是在特殊條件下的一場特殊的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)活動。與2004年相比，這一數(shù)字增長了120％。大邑房地產(chǎn)市場從表面調查研究，大邑房地產(chǎn)市場受到以下幾個方面因素影響：216。 環(huán)境配套：大邑與山為鄰的居家環(huán)境是令人羨慕的，靠山傍水，環(huán)境優(yōu)美，體驗山水的靈性、森林的浪漫、清新的空氣，還可享受便利的城市服務設施帶來的愉悅。大邑縣的旅游資源富集，并獨具特色，在方圓幾十公里范圍內有國家級風景區(qū)西嶺雪山，國家級重點文物保護單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，中國佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。216。 216。 規(guī)劃優(yōu)先：初步形成了新城北區(qū)高檔住宅、新城南區(qū)環(huán)境住宅、濱河路沿線商品住宅三大發(fā)展態(tài)勢。一個城市的人均GDP超過3000美元時，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均GDP預計將達到2000美元。但是“青山綠水”的大邑的確是一片潛力之地，通過對本項目面向大邑本地市場的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。成溫邛高速公路的開通，加快了大邑對外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價，已經(jīng)由2003年的幾萬元一畝上升到了30多萬元一畝。將來，大邑新城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約4平方公里，可開發(fā)用地面積2100畝。本項目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了深刻的印象，起到了一個示范作用。市政投資重點的轉移給新區(qū)帶來更多的機遇。2) 本地段樓盤購買對象及購買心理（Purchase the mental state）分析現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營理念也為大邑的房產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展環(huán)境，我們通過對本地段簡單的街頭路訪進行了初步的市場心理了解，從表象市場研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。與2004年相比，這一數(shù)字增長了120％，大邑樓市主力戶型在70平方米——120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。4元/平方米/月。他們已經(jīng)認識到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹慎。多層整體為框架結構（開發(fā)商對戶型的可調性強），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學校。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價1600元/平方米。今后，大邑將不斷引進品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項目周邊的居住人群和環(huán)境也會熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時尚和大趨勢。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。本項目如以“小高層+多層+疊拼別墅”的組合，將填補大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時這里勢必成為置業(yè)者關注的新熱點。、社會治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后2年內的施工噪音和揚塵可能對我們在銷售本項目時有所影響。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅5分種車程。252。 小學：周邊小學配套設施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學，我們還無法獲取該小學規(guī)劃的詳細數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因為涉及到是否本項目也要進行相關配套設施的修建，所以我們將繼續(xù)進行重點關注。 體育娛樂設施：街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設施不齊備252。2） 噪音污染：本項目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項目品質的一個原因，做好規(guī)避方法3） 周圍配套設施：附近的配套設施不齊全，將增加本項目的配套設施投入。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。擺在項目面前首先是這樣的問題：如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？如何讓區(qū)域內目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？如何確保項目的獨特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一？如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點？以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出“時尚住宅”的招牌,并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟學的需求供給理論。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設計，把它建成為以“綠色——生態(tài)——健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設想。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。 個體與私企業(yè)老板（縣城內+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質量要求比較高。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。川西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設計。達到“以服務小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結構住宅的一層。復式商鋪的售價也會高于一般商鋪。 總平面積：；216。 住宅最大修建建筑