【正文】 總用地面積86497平方米，總建筑面積35萬(wàn)㎡,規(guī)劃為中高檔別墅，全部為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。公司總部位于?？谑薪鹦阒新?路，凈資產(chǎn)84014000元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑總承包資質(zhì)。還款主要來(lái)源為商品房款銷(xiāo)售收入。經(jīng)計(jì)算，%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。預(yù)測(cè)前提：；營(yíng)業(yè)收入10億元；平均銷(xiāo)售單價(jià)11600元/平方米；；單位成本10825元/平方米；現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。 營(yíng)銷(xiāo)策略秉承企業(yè)“品質(zhì)生活、愛(ài)夕苑”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)C區(qū)中市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的小高層住宅和高層住宅，回收部分資金后再連續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，待配套設(shè)施完善后以及有良好的市場(chǎng)效應(yīng)時(shí)再推進(jìn)開(kāi)發(fā)A區(qū)、B區(qū)。則提供便利、舒適的高性?xún)r(jià)住宅成為奪得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)橋頭堡的重要手段。品房?jī)r(jià)格居高不下。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策以及美蘭區(qū)場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，美蘭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景目前有壓力，成交量萎縮，買(mǎi)房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的正常腳步。目前，高明較高素質(zhì)的樓盤(pán)有慧遠(yuǎn)美林谷、亞洲豪園、現(xiàn)代花園、和信廣場(chǎng)、海悅東方等，這些樓盤(pán)成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)。美蘭區(qū)交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)龍華已發(fā)展成為?？诮?jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。該規(guī)劃分區(qū)地理位置優(yōu)越，位于濱海大道金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)，這里是?？诮鼛啄曛攸c(diǎn)開(kāi)發(fā)的地區(qū)，被稱(chēng)為“?？诘耐鉃?，未來(lái)有很大的升值潛力，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂(lè)等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。二、建設(shè)條件（一）建設(shè)地點(diǎn)條件該規(guī)劃區(qū)地理位臵優(yōu)越，項(xiàng)目地塊位于海南省?？谑兴{(lán)天路103號(hào)。（二）、規(guī)劃方案 夕苑房地產(chǎn)A區(qū)、B區(qū)、計(jì)劃居住人口4568人，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。然后，基于公司申請(qǐng)的是項(xiàng)目貸款，所以提供了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告。 本次申請(qǐng)的為項(xiàng)目貸款，所以公司還提供了國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、出租物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、園區(qū)供電供水、租賃及物業(yè)管理；金融街區(qū)域的總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)法定代表人：楊思釗（一）申辦貸款證和貸款卡貸款卡是企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)的基本條件，因此在申辦任何貸款業(yè)務(wù)之前，企業(yè)必須首先到當(dāng)?shù)刂袊?guó)人民銀行申請(qǐng)辦理貸款卡。凡經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的各類(lèi)企事業(yè)單位需向國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)辦理貸款及提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的，均須向中國(guó)人民銀行申領(lǐng)貸款證和貸款卡，并將發(fā)生的貸款業(yè)務(wù)在貸款證和貸款卡上進(jìn)行記錄。（二）提出借款申請(qǐng)企業(yè)向銀行借款時(shí)，首先應(yīng)向主辦銀行或其經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接提出申請(qǐng)。夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 夕苑房地產(chǎn)商住樓規(guī)劃（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告呈報(bào)單位：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司呈報(bào)時(shí)間：二0一四年十二月十九日 一、項(xiàng)目概況（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目基地在海南省海口市藍(lán)天路103號(hào) ，東至世貿(mào)西路，西鄰文化路文華大酒店，北靠濱海大道，南隔環(huán)衛(wèi)大廈等樓與金貿(mào)中路相望。規(guī)劃東部地塊以居住為主，沿明七路以商業(yè)、辦公為主，西北邊沿滄江河一側(cè)作景觀長(zhǎng)廊兼容一部分休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。（二）建設(shè)實(shí)施條件夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是1998年注冊(cè)成立的高科技生物工程公司，經(jīng)歷十三年的發(fā)展已成為一家集科研、生產(chǎn)、銷(xiāo)售為一體的國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)、海南省民營(yíng)科技企業(yè)。三、投資環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。另?？趯?duì)該鎮(zhèn)、街進(jìn)行調(diào)整，人工數(shù)量的不斷增加及居住的日益集中，對(duì)住房的要求更加緊迫，近年來(lái)美蘭區(qū)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)已邁入穩(wěn)健的增長(zhǎng)期，樓價(jià)有了較大的上升空間。這些高素質(zhì)樓盤(pán)的出現(xiàn)改變了人們對(duì)高檔物業(yè)的消費(fèi)觀念，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，精致的室內(nèi)裝修，逐漸已成為市民的消費(fèi)方向。但對(duì)正處于高速發(fā)展的縣級(jí)城市美蘭區(qū)來(lái)講，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及人口城鎮(zhèn)化的剛性需求，又是相互矛盾的。政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城鎮(zhèn)面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，推進(jìn)龍美蘭的人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身精品居住城市行列，并吸引更多人群到美蘭購(gòu)房居住。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類(lèi)：一是鐘愛(ài)于美蘭區(qū)居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；二是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次臵業(yè)的購(gòu)房群；三是當(dāng)?shù)爻墙既丝诔擎?zhèn)化臵業(yè)的購(gòu)房群；四是致力于高明建設(shè)及創(chuàng)業(yè)、工作的外來(lái)購(gòu)房群體。擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為4年（2012—2015年），20122014年中擬開(kāi)發(fā)面積140605㎡，2014年2015年擬開(kāi)發(fā)面積111717㎡。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,。測(cè)算前提同上。 七、結(jié)論經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，／畝以?xún)?nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入說(shuō)明：住宅總建筑面積：平方米銷(xiāo)售均價(jià)11500元/㎡銷(xiāo)售收入10億元第一期工程A區(qū)19227㎡，㎡第二期工程B區(qū)28330㎡，㎡預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入21163萬(wàn)元第三期C區(qū)工程38440㎡，㎡預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入49972萬(wàn)元 夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二〇一四年十二月十九日“濱海別墅”項(xiàng)目資金貸款申請(qǐng)書(shū)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)書(shū) 夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2015年1月12日一、公司基本情況： 夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年5月10日成立，注冊(cè)地址為海南省?？谑刑?hào)，注冊(cè)號(hào)為430100000，法人代表?xiàng)钏坚?，公司?lèi)型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資金為人民幣5000萬(wàn)元，占出資比例的50%；自然人出資3000萬(wàn)元,出資方式為貨幣。公司旗下企業(yè)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、海南省工程有限公司。 前期項(xiàng)目總投資4億元（原可研報(bào)告總投為3億元，由于建設(shè)工程延遲一年多，成本增加約20%，土地款6000萬(wàn)元,，、工程已經(jīng)建設(shè)到整體73%。 四）、 借款用途： 為繼續(xù)擴(kuò)大我公司的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我公司決定開(kāi)展“濱海別墅”三期工程、現(xiàn)尚差資金缺口5000萬(wàn)元，需要貸款5000萬(wàn)元，借款期限3年（2015年4月30日至2018年4月30日）。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和用途 六）、還款來(lái)源 我公司目前所開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行，資金回收周期為20個(gè)月，況且濱海別墅二期、三期尚存大量土地（約198000平方米），加上濱海別墅二期已被政府規(guī)劃為商業(yè)中心，其地價(jià)升值、房?jī)r(jià)大幅上漲，未來(lái)兩年內(nèi)，我公司所有土地開(kāi)發(fā)完畢，參照目前周邊交易價(jià)格體系，預(yù)計(jì)可獲利7000萬(wàn)至8000萬(wàn)元。調(diào)查對(duì)象：該公司董事長(zhǎng)，財(cái)務(wù)總監(jiān)，項(xiàng)目經(jīng)理以及保安以下是訪談內(nèi)容：訪談對(duì)象：楊思釗 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)訪談時(shí)間：2015年2月5日 訪談地點(diǎn)：董事長(zhǎng)辦公室訪談內(nèi)容： 信貸員曾婭（以下簡(jiǎn)稱(chēng)曾）：楊董，我想問(wèn)一下，您是什么學(xué)歷呢？董事長(zhǎng)楊思釗（以下簡(jiǎn)稱(chēng)楊董）：本科學(xué)歷。就是平時(shí)多看一些資料，同時(shí)把學(xué)習(xí)搞好。曾：那你在這條路上有沒(méi)有遇到挫折與阻礙的時(shí)候呢？楊董：肯定是有的啊。 想再堅(jiān)持下去了，感覺(jué)好累好累。我當(dāng)時(shí)很激動(dòng)很興奮，心里想著這下終于可以實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想了。不過(guò)后來(lái)還是好起來(lái)了，慢慢振作就是。另外還有原因的話，也許就是我的親人了，我們家的收入屬于那種中下水平吧，家里人一直都希望著我走出來(lái)，也為我付出了很多吧，我想，如果我不好好努力，我拿什么去回報(bào)他們的期望？我是沒(méi)有傘的孩子，只有拼命地向前跑。不足的地方就是創(chuàng)新方面有待提高,這方面呢公司目前也在提倡大家積極參與討論公司的發(fā)展方向,想常人之不能想,集思廣益。訪談對(duì)象：石小琴 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)訪談時(shí)間：2015年2月6號(hào)