【正文】 48了從宏觀調(diào)控的角度以及政府主導(dǎo)的角度研究住房保障的問題。國外發(fā)展情況：19 世紀(jì)末 20 世紀(jì)初，隨著各國以工業(yè)化作為重要?jiǎng)恿Φ某鞘谢杆侔l(fā)展，城市在人口和用地上快速擴(kuò)展，以住房為突出矛盾的城市社會(huì)問題一直困擾著所有國家百姓。世界各國公共廉租住房制度的從開始建立、發(fā)展到完善共分為三個(gè)階段，因此，廉租住房制度發(fā)展得比較完善，值得我國學(xué)習(xí)和借鑒。其中，保障體系是眾多專家學(xué)者研究的焦點(diǎn)。（三） 、個(gè)案訪談分析法對廣州市入住廉租房低收入居民進(jìn)行入戶訪談?wù){(diào)查，分析廣州市廉租住房制度存在的問題。廣州市是我國最早建立低收入家庭廉租住房制度的城市之一，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，取得了一定成就，基本建立租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租為主的廉租住房制度。 philosophy. The housing problem of city residents, especially of lowine resident has bee the focus of government and society. With increasing development of the coastal city housing, the housing price has already exceed the Consumer Price Index and gave the pressure for government and resident. Guangzhou is one of the earliest cities which builds the lowrent housing policy. More than 20 years of development, Guangzhou has made certain achievements in basic establishment of rental subsidies and for the rental housing system .The Twelfth FiveYear Plan of Guangzhou lays stress on doing well on civil engineering to build the blest Guangzhou. It39。我國自 1998 年起初步建立以住有所居為目標(biāo)的住房保障體系。幸福從哪里來？幸福要從生活來。然而，在探索廉租住房體制的發(fā)展道路上，仍然存在廉租住房居民生活幸福度不足、管理機(jī)制的不完善、籌資渠道的缺乏等一系列的問題。在這種情況下，廣州廉租住房制度存在的問題和應(yīng)對對策，以及為我國住房保障事業(yè)改革和發(fā)展提供哪些寶貴的措施和經(jīng)驗(yàn)？這便是本文嘗試分析研究的問題。 研究視角綜述從國內(nèi)文獻(xiàn)研究的視角來看，主要是從政策設(shè)計(jì)、管理實(shí)施機(jī)制、政府可利用資源等角度著手說明現(xiàn)時(shí)廉租住房制度突出的問題和解決方法，力求建立適合該區(qū)域，覆蓋社會(huì)低收入階層的多途徑、多層次、多方式解決低收入家庭住房困難的制度。較具代表性的文獻(xiàn)有：四川大學(xué)康宇、殷松濤的《淺析我國廉租住房制度問題》 、四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院陳超、黃盛《我國廉租住房制度現(xiàn)狀與對策淺析》 ，廈門大學(xué)法學(xué)院碩士研究生王悅《我國廉租住房制度問題及對策探析》等。（三） 、個(gè)案訪談分析法對廣州市入住廉租住房低收入居民進(jìn)行入戶訪談?wù){(diào)查，分析廣州市廉租住房制度存在的問題。2 廉租住房制度概述4 / 48 廉租住房制度的含義和特性 廉租住房制度的界定1999 年建設(shè)部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》中界定廉租住房的含義，是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房保障辦法中闡述，所謂城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。因此，廉租住房在性質(zhì)上不同于商品房，也不同于由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，這就決定了廉租住房的建設(shè)、供應(yīng)和管理必須以政府為主導(dǎo)，企業(yè)為輔的運(yùn)營方式。 廉租住房運(yùn)作過程的非盈利性不同于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，廉租住房的主要受益群體是城市的低收入人群。5 / 48 我國廉租住房制度的發(fā)展歷程國務(wù)院于 1998 年頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》 ，提出了建立廉租住房的構(gòu)想，并于 1999 年建設(shè)部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》 ，此辦法確立了廉租住房制度的涵義，標(biāo)志著我國進(jìn)入住房保障體系的新時(shí)代。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難” 。但是，一些家庭由于殘疾、疾病、失業(yè)及退休等原因，收入來源十分有限，微薄的收入難以支撐其基本的生活，更難以解決自己的住房問題。至 2022 年，廣州市政府一共投入城鎮(zhèn)廉租住房保障的資金為 億元，2022 年投入的廉租房建設(shè)資金高達(dá) 億元，投入的資金數(shù)額占過去 10 年來總投入的68%，為近年投入力度最大的一年，預(yù)計(jì) 15 萬低收入家庭可享受保障 1。這一階段，廉租住房的供給方式主要以實(shí)物配租為主。廉租住房的實(shí)物安置租金為每月每平方米 1 元。2022 年起，雙特困戶家庭將以發(fā)現(xiàn)一戶解決的一戶的方式解決住房問題。然而，仍有相當(dāng)一部分低收入家庭既沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，又不屬于雙特困家庭，無法享受到政府的住房保障。 準(zhǔn)入與退出機(jī)制 廣州市廉租住房政策的準(zhǔn)入機(jī)制根據(jù)《廣州是城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行） 》 （穗府〔2022〕48 號(hào)） （以下稱《辦法》 ）有關(guān)規(guī)定，申請廉租住房保障應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：一是申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居??；二是家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合政府公布的標(biāo)準(zhǔn)；三是無自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于 10 平方米；四是未享受過任何購房優(yōu)惠政策；五是申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前 5 年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn)。對不再符合廉租住房保障條件而應(yīng)當(dāng)取消廉租住房保障的，辦法第三十三條規(guī)定具體取消辦法如下：一是領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的，給予保障對象 12 個(gè)月過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的 50%；過渡期滿，停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。 廉租住房政策的供給模式根據(jù)《辦法》第三、四條規(guī)定，城市廉租住房保障制度是指政府按照規(guī)定的條件通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租、公房租金核減等方式，解決城市低收入家庭住房困難的住房保障制度。公房租金核減，是指對現(xiàn)已承租市直管房和各單位自管公房的低收入住房困難家庭，按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)給予減收住房租金。 廣州市廉租住房制度的運(yùn)行情況 隨著廉租住房政策的不斷完善和發(fā)展，廉租住房制度在解決低收入家庭的基本住房問題上取得了一定的成效 3。廣州廉租住房供給方式情況如下圖：[J]. 中投顧問,2022 年 04 期:432. [D].暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2022.10 / 48圖 31 廣州廉租住房供應(yīng)方式比例圖 單位：戶（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局）據(jù)了解，目前廣州廉租住房的保障方式主要提供廉租住房，在供應(yīng)體系中，采用實(shí)物配租方式達(dá)到 72%。2022 年，廣州將會(huì)推出 2022 多套廉租住房。金沙洲社區(qū)是廣州市政府為解決雙特困戶的居住問題而建設(shè)大型住宅新社區(qū)之一，也是廣州目前規(guī)模較大的廉租住房社區(qū)。大塘社區(qū)安置 2022 年在冊的 5643 戶廉租人口中的 631 戶雙特困戶。調(diào)查問卷是使用統(tǒng)一編排印刷的問卷，并由設(shè)計(jì)者自選或自填問答來了解情況的方法，它通過題目問答的形式對廉租住戶進(jìn)行戶外調(diào)查，主要探討廉租住房基本建設(shè)狀況，居民對廉租房政策的認(rèn)識(shí)以及廉租住房的實(shí)際情況。本次問卷發(fā)放 185 份，收回問卷 156 份，扣除填寫不完整的 6 份以及前后矛盾的問卷 14份，最后有效問卷為 136 份，有效問卷為 %。除此之外，戶內(nèi)設(shè)施設(shè)計(jì)體現(xiàn)“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)保”的可持續(xù)性發(fā)展理念，四周環(huán)境舒適，空間利用率高，動(dòng)靜分區(qū)也比較合理，不存在無用空間，充分體現(xiàn)“人本、自然、融合”的設(shè)計(jì)原則。13 / 48圖 34 廉租住房居住戶型（數(shù)據(jù)來源：筆者調(diào)查整理）圖 35 廉租住房居住面積（數(shù)據(jù)來源：筆者調(diào)查整理）14 / 48圖 36 廉租住房房屋結(jié)構(gòu)滿意度（數(shù)據(jù)來源：筆者調(diào)查整理）圖 37 廉租住房房屋面積滿意度（數(shù)據(jù)來源：筆者調(diào)查整理） 社區(qū)基本設(shè)施不斷完善廣州市政府加大力度建設(shè)社區(qū)公共配套設(shè)施，公建配套與非公建配套的建筑面積占住宅建筑面積從 6%增加到 11%。而在廉租住房居民生活成本調(diào)查中，%的居民認(rèn)為由于交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施不完善導(dǎo)致現(xiàn)居住社區(qū)比原居住社區(qū)的生活成本高（如圖 39） 。在輪候時(shí)間評價(jià)中，%的廉租住戶認(rèn)為等候時(shí)間較為合理，然而，% 的居民認(rèn)為等候時(shí)間過長，其中，%的居民認(rèn)為輪候時(shí)間較長，%的居民認(rèn)為材料審批的等候時(shí)間較長，%的居民認(rèn)為所備的材料較為繁瑣。 《廣州市廉租房保障辦法》雖涉及廉租房退出機(jī)制的內(nèi)容，但是法律效力層次相對較低，懲罰程度較輕，對違規(guī)的廉租房住戶影響力不大，且列舉的情況較為狹窄和簡單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)中的17 / 48情況。在調(diào)查問卷歸納的數(shù)據(jù)中可以得到較多的居民認(rèn)為政府不能及時(shí)更新住戶的家庭情況。從調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)中得知廉租住房制度的退出機(jī)制仍有待改善，特別是在監(jiān)管力度上，政府應(yīng)起到帶頭作用，嚴(yán)格監(jiān)管廉租住房居民。其次，雖然廣州市政府的“十一五”規(guī)劃日程中把廉租房的建設(shè)放到日程上。19 / 48圖 312 廉租住房政策實(shí)施管理與監(jiān)督滿意度（數(shù)據(jù)來源：筆者調(diào)查整理） 資金來源不充足目前，廉租房建設(shè)資金的渠道主要有土地出讓金凈收益、財(cái)政預(yù)算撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)捐贈(zèng)以及其他資金（如圖 313） 。2022 年廣州全市國有土地使用權(quán)出讓金收入 億元，其中，市本級國有土地使用權(quán)出讓金收入 億元。訪談中，據(jù)廉租房管理部門介紹，廉租住房的建設(shè)資金主要來源于土地出讓金以及住房公積金增值收益，因此建設(shè)資金有限，暫時(shí)難以滿足現(xiàn)實(shí)居民更高的居住需求。廉租住房制度兼有社會(huì)救濟(jì)、保險(xiǎn)、福利的綜合特征,應(yīng)成為社會(huì)保障制度的重要組成部分，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的“減震器”和“安全閥” ，應(yīng)該將其納入規(guī)范化的社會(huì)保障制度體系之中，并且同步發(fā)展 10。此外，隨著廉租住房準(zhǔn)入條件的不斷放寬，廉租房的需求也不斷增長，然而廉租住房的房源數(shù)量有限，而且住房的數(shù)量短缺在短時(shí)間內(nèi)難以改善，難以滿足廉租住房的需求人群的現(xiàn)實(shí)需要。經(jīng)過十余年的摸索、發(fā)展、完善，香港公屋制度逐漸形成了一套完善的公共房屋制度。新的香港房屋管理委員（簡稱房委會(huì)）會(huì)由政府直接接管，并不以盈利為目的，滿足沒有能力購買市場基本住房的低收入群體的需要。政府必須建立完善的監(jiān)督機(jī)制，使有限的廉租住房得到公平合理分配。從而保證了香港公屋制度協(xié)調(diào)、穩(wěn)定、公平、可持續(xù)地運(yùn)行。在退出機(jī)制上，法律規(guī)定，若存在虛報(bào)資料，房委會(huì)可終止住戶租約，并可根據(jù)法律規(guī)定予以檢控。此外，房委會(huì)聘請專業(yè)的房屋事務(wù)經(jīng)理管理轄下的公屋，對公屋進(jìn)行持續(xù)有效的維修、改善和重建，從而提升公屋的居住條件，保障用戶的生活質(zhì)量，避免公屋孤立化，標(biāo)簽化以及邊緣化。在分配過程中，高收入者的住房福利比低收入者的住房福利成分少，享受廉價(jià)租房優(yōu)惠政策的居民必須具備三個(gè)條件，條件一必須是新加坡國籍的居民，條件二是無私人財(cái)產(chǎn)，條件三是收入在某個(gè)規(guī)定下。 （如圖 42）從 20 世紀(jì) 60 年代至今，新加坡房屋發(fā)展局建設(shè)的住房已占住房總量的 86%，其建設(shè)大量公共住宅，低價(jià)向廣大中、低收入家庭出租或出售，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。 加大政府補(bǔ)貼，減少低收入家庭負(fù)擔(dān)新加坡住房發(fā)展局出租公屋的租金主要由政府確定，政府每年從財(cái)政預(yù)算給住房發(fā)展局給予補(bǔ)貼來保證其正常運(yùn)作。 國際廉租住房制度的啟示縱觀發(fā)達(dá)國家廉租住房保障制度的演進(jìn)和實(shí)施效果，盡管各國廉租住房保障制度各有利弊，但其中一些經(jīng)驗(yàn)對廣州市建立和完善廉租住房制度具有重要的借鑒意義。 強(qiáng)化政府宏觀調(diào)控作用，完善廉租住房的供應(yīng)體系縱觀新加坡等地方的廉租住房制度，政府承擔(dān)起為低收入家庭提供住房的主要責(zé)任，以政府宏觀調(diào)控的方式彌補(bǔ)市場失靈。 拓寬籌資渠道，確保建設(shè)廉租住房的資金供應(yīng)廉租住房的建設(shè)和發(fā)展離不開資金的支持，要順利實(shí)施廉租住房制度就必須要有配套完善的資金籌集渠道。廣州市政府可以吸收各國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)民營房地產(chǎn)企業(yè)來建設(shè)廉租住房，增加住房的金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建具有競爭力、功能完善的廉租住房金融體系。5 完善廣州市廉租住房制度的對策26 / 48 強(qiáng)化退出機(jī)制 設(shè)立專門的廉租房退出機(jī)制的管理部門廉租住房退出機(jī)制具有較強(qiáng)的專業(yè)性，因此只能通過專業(yè)的管理部門對廉租房住戶進(jìn)行管理。另外，建立規(guī)范的政府廉租住房保障職能考核機(jī)制并將合理有效的退出機(jī)制作為政府績效考核的重要內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)之一，從而提高工作的效。管理部門的成員可以由社會(huì)團(tuán)體成員、政府公開招聘人員以及專業(yè)知識(shí)的自愿者組成。其共同之處是各個(gè)政府設(shè)立相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋的配套設(shè)施以及日常維護(hù)。目前廣州市廉租住房建設(shè)的資金渠道主要為年度財(cái)政預(yù)算安排、住房公積金增值收益以及土地出讓凈收益。特別在土地供應(yīng)上，政府應(yīng)著力加大提供廉租住房的土地供應(yīng)，積極與非政府機(jī)構(gòu)合作建設(shè)廉租住房。廣州市必須從實(shí)際出發(fā)，不斷完善《廣州市城市廉租房保障制度實(shí)施辦法》并將其上升為法律法規(guī)，規(guī)范準(zhǔn)入退出機(jī)制、管理機(jī)制、保障廉租住房建設(shè)資金的來源，劃分各機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限，為建立住房保障制度以及相關(guān)政策措施的采用提供法律依據(jù)，特別在廉租住房的退出機(jī)制上，可借鑒香港的公屋退出機(jī)制，若違者須追究其一定法律責(zé)任。新加坡政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，向最低收入者提供廉租房，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則。新加坡制定