【正文】 管理合同的約定，在具體的風(fēng)險防范中，主要操作規(guī)范就是小區(qū)和大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等。 　　三、消防風(fēng)險 　　消防事故和隱患其實(shí)也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險單獨(dú)列明更有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護(hù)。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理。 　　一、治安風(fēng)險 　　所謂治安風(fēng)險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險。的規(guī)定，將由于為按照法定和約定全面履行義務(wù)給權(quán)利人造成直接或間接經(jīng)濟(jì)損失和人身損害，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進(jìn)行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。 物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的類型 　　根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)，物業(yè)管理足指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 　　物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險足因物業(yè)管理單位的義務(wù)產(chǎn)生的，風(fēng)險的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分而確定。目前因改革開放和市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國人口的流動率日益增高，社會各層次的收入差距急劇增大，該社會問題產(chǎn)生的社會治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。車輛停放服務(wù)另行向車輛停放人在物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身以外、收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。 　　消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。 治安風(fēng)險防范 　　首先要明確物業(yè)管理單位的法律地位和職責(zé)。 　　物業(yè)管理單位在明確自身法律地位和職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，米訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。 　　作為物業(yè)管理單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項(xiàng)管理規(guī)定后，履行自己的義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序，物業(yè)管理單位不再承擔(dān)業(yè)主和非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。而法律目前對保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，造成聘清專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險變得極為有限。物業(yè)管理單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等；停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，即時制止不規(guī)范的停放行為。確認(rèn)駕駛?cè)藛T將車輛停放進(jìn)入停車場的權(quán)利人后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。 　　深圳在車輛保管方面的法律實(shí)踐。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。事實(shí)上，無論是車輛停放證，還是出入憑條、進(jìn)出記時牌，都是獲得車輛控制權(quán)的一種有效憑證，是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。 　　物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備，但收費(fèi)沒有體現(xiàn)出質(zhì)價相符的服務(wù)原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費(fèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)約束。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進(jìn)入，但有義務(wù)將消防存在的隱患或瑕疵告知委托管理。 　　物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常的維修和養(yǎng)護(hù)。房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè)施和共用設(shè)備管理和維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險的主要方面。 　　這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的，也是提高管理水平和防范風(fēng)險所必備的文件，法律風(fēng)險的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風(fēng)險防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時間較長以后，隱患和事故發(fā)生的機(jī)率逐年增加，風(fēng)險的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進(jìn)行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。建筑物即房屋中基本可以分為兩部分，一部分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；由業(yè)豐的窗戶墜落、業(yè)主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的，由受害人承擔(dān)責(zé)任。 　　物業(yè)管理單位工作人員的防范風(fēng)險意識是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險措施具體化和落實(shí)的根本。 　　為培養(yǎng)