【正文】 跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補(bǔ)貼款采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存材料 原材料庫(kù)存設(shè)備自制半成品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 庫(kù)存商品分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價(jià)準(zhǔn)備長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備委托貸款固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備工程物資固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 在建工程在建工程減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備遞延資產(chǎn) 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn) 應(yīng)付股利預(yù)計(jì)負(fù)債專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款開(kāi)發(fā)成本 生產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)成本 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入以前年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及13項(xiàng)稅費(fèi) ?（12個(gè)稅種、1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為：1. 營(yíng)業(yè)稅2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個(gè)人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）9. 車(chē)船使用稅（外資企業(yè)為車(chē)船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ?。銷(xiāo)售期房營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅銷(xiāo)售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目，如果所銷(xiāo)售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見(jiàn)稅收政策部分）出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）印花稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款 以房抵債時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率租 售 管 理 期股利分配 個(gè)人所得稅 個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅（三）營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目 稅率 涉稅事項(xiàng)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 5%銷(xiāo)售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng)售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） ?轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） ?；轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)建筑業(yè) 3% 銷(xiāo)售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè) 5%兼營(yíng)物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi) ?服 務(wù) 業(yè)餐飲業(yè) 5% 兼營(yíng)飲食業(yè)收入娛 樂(lè) 業(yè) 5%—20% 兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收入? 財(cái)稅[2022]16號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第七款。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過(guò)納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。（二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入。重大事項(xiàng)變更。⑵ 工資制度。個(gè)人所得稅稅率、收入證明。⑵ 員工其他福利。匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。專(zhuān)職評(píng)估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷(xiāo)售情況對(duì)比分析。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng)審批評(píng)估工作：⑴ 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。⑷ 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。約談：⑴ 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：① 案件報(bào)告。② 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）依據(jù)數(shù)據(jù)、資料來(lái)源較為豐富、準(zhǔn)確。檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。會(huì)計(jì)科目 納稅人 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目營(yíng)業(yè)稅城建稅 教育費(fèi)附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。依據(jù)《2022企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《2022會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《2001年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注》。② 指標(biāo)32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。該指標(biāo)不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。建立模型：（1）指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅（2）指標(biāo)552：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。建立模型：（1）　指標(biāo)131：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*7% 1申報(bào)繳納城建稅1《 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；　　納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；　　納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。（四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。（五）企業(yè)所得稅指標(biāo)目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅對(duì)比，初步核實(shí)按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。京地稅地〔2022〕653號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知》規(guī)定：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅；對(duì)于納稅人預(yù)售公寓、別墅，預(yù)征比例由原來(lái)的1%%。（七）成本指標(biāo)成本的確認(rèn)涉及到視同銷(xiāo)售的情況、所得稅成本扣除期間問(wèn)題。③ 局限性：僅適用視同銷(xiāo)售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時(shí)的情況。指標(biāo)7：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：① 可能存在的問(wèn)題。指標(biāo)8：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)報(bào)表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比，一種動(dòng)態(tài)分析。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：① 可能存在的問(wèn)題。（八）收入費(fèi)用指標(biāo)模型：比率1=（管理費(fèi)用 / 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）*100%比率2=（營(yíng)業(yè)費(fèi)用 / 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）*100%差額1=絕對(duì)值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對(duì)值（上期比率2—本期比率2）目的：發(fā)現(xiàn)混淆費(fèi)用期間，固定資產(chǎn)改造等。每一項(xiàng)指標(biāo)包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會(huì)計(jì)科目”以及“指標(biāo)應(yīng)用”等?！?、指標(biāo)附件附件一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)指標(biāo)評(píng)估操作流程一、當(dāng)收入指標(biāo)31營(yíng)業(yè)稅：采用指標(biāo)4；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)131；教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)141；企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo)151；土地增值稅：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓企業(yè)，采用指標(biāo)161。附件二：指標(biāo)指標(biāo)31通過(guò)利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)與實(shí)際收到現(xiàn)金的差異。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。可能涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問(wèn)題。如果=1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。②、如果沒(méi)有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。①、通過(guò)報(bào)表附注中的固定資產(chǎn)增加項(xiàng)，檢查自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。③、以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。涉及到企業(yè)所得稅檢查。⑶、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。本年度 上年度利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應(yīng)付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認(rèn)的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 比率=確認(rèn)的收入 / 收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，按實(shí)際取得款項(xiàng)確認(rèn)收入需要配合報(bào)表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款”明細(xì)帳?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問(wèn)題。③、通過(guò)報(bào)表附注“應(yīng)收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問(wèn)題。①、通過(guò)報(bào)表附注中的固定資產(chǎn)增加項(xiàng)，檢查是否存在自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。可能涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問(wèn)題。如果1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)小于銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金。指標(biāo)4通過(guò)當(dāng)期確認(rèn)的收入與計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅之間的對(duì)比。如果1 ，報(bào)表附注中對(duì)“無(wú)形資產(chǎn)”的披露中，沒(méi)有本期轉(zhuǎn)出的無(wú)形資產(chǎn)的情況，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)；有的情況，｛【利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” — （資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 — “預(yù)收帳款”期末貸方余額）+當(dāng)期收到的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入】/報(bào)表附注中應(yīng)交稅金—本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅｝=1，；企業(yè)有非現(xiàn)金交易或視同銷(xiāo)售發(fā)生。涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問(wèn)題。如果1 ，⑴、企業(yè)有視同銷(xiāo)售的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、在建工程等的情況下，通過(guò)稅法規(guī)定的價(jià)格加入到“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”中，如果≠1，企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。如果1 ，少計(jì)提稅金，同時(shí)應(yīng)通過(guò)“ 固定資產(chǎn)” 、“在建工程” 、“無(wú)形資產(chǎn) ”等科目明細(xì)，檢查捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷(xiāo)售行為。｛【現(xiàn)金流量表中“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” — 報(bào)表附注中本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 （當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” —當(dāng)期發(fā)。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。指標(biāo)5—2通過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅之間的對(duì)比。｛【現(xiàn)金流量表中“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” — 報(bào)表附注中本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + （當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款” —當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” ）】*5%/報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅｝⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。本年度上年度現(xiàn)金流量表中“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 　 減去：報(bào)表附注中本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 　 　 　 加上:當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款” 　 　 　 　 　 　 減去:當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”