【正文】 商定管理服務費、停車費、會所協商簽定物業(yè)管理合同2成立盛世家園物業(yè)管理處協商確定管理處辦公場所簽訂合同后十日內二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續(xù)人員配置、培訓管理處辦公設備配置3前期介入收集各類工程資料實施促銷協助計劃熟悉各類設施、設備4導入長城物業(yè)管理公司模式導入IS09002（2000版）導入公司各項規(guī)章制度導入公司物業(yè)管理理念5物業(yè)接管準備驗收物業(yè)軟硬件移交資料問題備忘二、入伙接管工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1入伙準備及實施準備、完善入伙所需資料和設備入伙儀式策劃及舉行辦理入伙手續(xù)2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案模擬二次裝修動態(tài)表進行有效監(jiān)督3首次征求業(yè)主意見征求大廈合理化建議（集中在裝修期間）上門調查和回訪分析調查結果，提出改進方案4建立完善的標識系統各類檔案的科學分類、建檔及標識制作各類設備、設施標識制作各類路牌等公共標識系統制作辦公室標識系統三、正常居住期工作計劃管理策劃內容描述備注完善體系定期內部評審ISO9002（2000版）質量管理體系：完善管理處信息局域網，修訂會所運營管理辦法：完善各類壁掛文件，ⅤI系統。一、物質裝備計劃序號物質裝備項目內 容 描 述備 注1管理處工作場所名稱客戶物業(yè)管理服務中心經理辦公室辦公室技術值班室工作操作間倉庫員工食堂員工宿舍面積M2603050202050801202辦公用品長城物業(yè)物料配送中心按本章二提供3維修工具長城物業(yè)物料配送中心按本章三提供4消防裝備長城物業(yè)物料配送中心按本章四提供5清潔園藝工具由分包方提供6護衛(wèi)裝備護衛(wèi)服務中心提供7交通工具自行車（辦公室和技工用）8會所裝備詳見第八部分二、行政辦公用品計劃序列名 稱數 量單價（均價）合 計備 注1辦公桌椅10套2打印機1臺3復印機1臺4電腦設備3套5電話2臺6保險柜1臺7數碼照相機1部8檔案、資料柜整體制作9空調冷氣機（分體、柜式）2套10各類辦公用品11飲水機1臺12各類標識牌整體制作13小區(qū)宣傳欄3個14客戶物業(yè)管理服務中心桌椅整體制作合 計三、維修工具計劃序列名 稱數 量單 價合 計備 注175型室內疏通機1臺2200型室外疏通機1臺38KVA型電焊機1臺4沖擊鉆1部5砂輪切割機1臺6手電鉆1部7臺鉗1臺8梯子2部9萬用表2部10搖表1部11潛水泵1臺12電動工具7套13電流表3塊合 計四、護衛(wèi)、消防裝備計劃序列名 稱數 量單 價合 計備 注1無線對講系統18臺2護衛(wèi)服裝36套3消防工具1套4干粉滅火器50瓶5自行車3輛6云梯1部7床及床上用品26套合 計第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售預測及定位 一、長城盛世家園銷售分析及預測（一）. 銷售優(yōu)勢：1. 大社區(qū)概念：項目總規(guī)劃建筑面積為28萬平方米，首期開發(fā)面積近10萬平方米，在市區(qū)范圍內屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力；2. 臨近彩田村：項目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設施將日趨完善，人氣亦大大增加；3. 景觀良好：項目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。以下章節(jié)的管理服務費用收支測算將依據此處預算進行。這一階層之業(yè)主消費能力不算太強，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務之內涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。我們將在管理服務中著力于以下四個方面：倡導“全員參與”的管理文化、推廣“平等互動”的服務文化、營建“和睦親善”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。建議提前將長城盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運營，以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據準業(yè)主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預測帶有一定的盲從性，容易產生急功近利的想法。即將銷售員劃分為若干銷售小組，明確彼此的銷售范圍和權限，銷售員的收入必須和個人銷售業(yè)績及銷售小組的整體銷售業(yè)績掛鉤，以此強化銷售員的團隊精神和協助意識。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來的準業(yè)主，尤其應注重公司客戶的檔案建立。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)管理部門三方審核并形成書面材料，公司領導批準后對銷售員進行專題培訓，從而保證對客戶的一致口徑。這無疑對長城地產集團的整體形象起了負面的效果。 八、組織專家授課的促銷活動建議在長城盛世家園的銷售過程中，定期策劃和舉行專家授課活動。建議在長城盛世家園的銷售中，開設長城盛世家園服務網站，或在長城地產集團的網站上增加該樓盤的主頁，內容可包括物業(yè)的質素介紹（地點、規(guī)模、房型、價格、配套、景觀、入伙時間、會所等）、物業(yè)的實景圖片及樣板房的三維動畫、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購房者足不出戶即可對樓盤的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務協議，明確物業(yè)管理服務的范圍、費用、內容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保證。三、提供護衛(wèi)及保潔服務在長城盛世家園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現場的良好環(huán)境，同時亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務有初步的感受。六、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2－3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務、會所管理方面的需求加以收集和統計，及時修訂和調整物業(yè)管理服務方案，確保日后物業(yè)管理服務的適用性。對于前期介入所發(fā)生的各項物業(yè)管理服務費用，根據國家及深圳市物業(yè)管理相關法規(guī)的要求，此筆費用理應由發(fā)展商支付。在大廈物業(yè)管理進入正常期時，配備各類管理服務人員23人。1人3設備主管大學本科學歷，機電設備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，熟悉IS09002質量管理體系。熟悉IS09002質量管理體系。1人8收費員高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。1人4保潔員初中9人5維修班長男性40歲以下大專以上1．具有一年以上物業(yè)管理經驗及三年以上的工作經驗；2．具有中級技工以上的相關技能等級資格，并通過本公司的專業(yè)考核。第二章 管理服務人員的培訓 －、培訓工作的指導思想無論從事何種行業(yè)，工作最終是由人去落實完成。我們認為：培訓是企業(yè)壯大的催化劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企業(yè)給員工最實惠的福利。我們尤其強調培養(yǎng)員工實際工作中的能力，要求員工通過培訓結合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。我們將不斷總結實際工作中的良好經驗，并用以指導員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓中喪失學習動力。6. 培訓工作制度化，保證員工有足夠的培訓時間。3. 通過對員工進行考核，了解培訓的有效性及員工的接受程度。（2）. 主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓，并對培訓實施評估，并及時將培訓效果和情況反饋給上級培訓人員。3. 培訓時間（1）. 為實現“加油站”式培訓，我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓時間要求，完成培訓后登錄積分，詳見下表：職務（崗位）部門經理以上項目主管管理員（班組長）作業(yè)服務員工每年培訓時間不少于140小時不少于100小時不少于80小時不少于60小時（2）. 根據脫產情況培訓亦可分為三種，即：全脫產培訓、半脫產培訓、在職培訓。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準，根據招聘標準擇優(yōu)錄用。我們將采用管理處經理全權負責的直線職能管理方式，各項目組本著精干、高效的原則設置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。管理處經理通過授權，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。通過公司品質管理部等相關職能部門、管理處經理、經理助理的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。上崗后必須圍繞“質量一成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。經過我們認真科學的測算，／；每年按收入的10%提取管理傭金，其余全部用于大廈的物業(yè)管理服務。盛世家園管理處二、財務管理措施（一）. 設立財務管理機構及財務人員。（三）. 加強財務管理的職能。2. 在費用收取方式上，我們入伙期采用人工收費，且以收取現金為主。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護全體業(yè)主的利益。4. 當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，按照“誰受益，誰承擔”的原則，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。政府部門沒有規(guī)定的其他服務項目收費標準，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。2. 開發(fā)商所提供的《物業(yè)管理招標書》中原始數據和有關規(guī)定。6. %計算。三、物業(yè)管理服務費標準的測算為了便于測算，本標書僅測算住宅物業(yè)管理服務費的標準，暫未考慮商場的物業(yè)管理服務收支，相應的在人員配備時也沒有考慮商場的因素。24小時360天／年／度 30067222辦公管理用水電費2000元／月12月2400023員工宿舍水電費25元／（）47人12月14100四、 項目分包費用24保潔外包費用 M2／（）12月40010225園藝外包費用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費用9臺1800元／（）12月19440027護衛(wèi)外包費用24人1500元／（）12月432000五、 開辦費攤銷費用229600元247。3. 收支盈余資金的使用從入住后第三年起管理處收支將有一定的盈余，我們根據長城盛世家園物業(yè)管理的實際需要，用于彌補以前年度的虧損或結轉到下年度使用，也可用于建設和完善大廈社區(qū)文化活動設施、增加大廈設施維護的投入，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善大廈的功能，促進物業(yè)的保值增值。4. 加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。長城盛世家園在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：大廈配套設施齊全，具有相對的獨立性，規(guī)模大，業(yè)主多，對社區(qū)服務的潛在需求較大；業(yè)主素質高，對特約服務的品位和深度要求亦高。2. 注重統籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。宣傳消防帛識2，有償服務74項類 別 編 號 服務內容 參考價格（不含材料費）家電安裝維修 01 窗式空調安裝 100元／臺 02 分體式空調安裝 200元／臺 03 空調加水種 120元／次 04 安裝抽油煙機 50元／臺 05 安裝熱水器 50元／臺 06 安裝排風扇 30元／臺 07 安裝吊扇 30元／臺 08 安裝燈昊 20元／套 09 安裝用電明線