【正文】 前言………………………………………………………………………………………………………………………………4（一）、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)………………………………………………………………………………………………………4（二）、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況……………………………………………………………………………………………………6（三）、綜述………………………………………………………………………………………………………………………7一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………………………………………………9（一）、項(xiàng)目地理位置評(píng)估………………………………………………………………………………………………………9（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)……………………………………………………………………………………10（三）、項(xiàng)目銷售周期預(yù)估………………………………………………………………………………………………………11（四）、園林景觀營(yíng)造建議………………………………………………………………………………………………………12二、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………14（一）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………14（二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………15（三）、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………15（四）、項(xiàng)目工程建議……………………………………………………………………………………………………………16（五）、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉……………………………………………………………………………………………………………17（六）、項(xiàng)目中心廣告語(yǔ)…………………………………………………………………………………………………………18三、項(xiàng)目各階段銷售策略及促銷策略………………………………………………………………………………18（一）、項(xiàng)目總銷售方針與目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………19（二）、預(yù)熱準(zhǔn)備期工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………20（三）、認(rèn)購(gòu)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………21（四）、正式認(rèn)購(gòu)銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………23（五）、強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………27（六）、持續(xù)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………30（七）、清盤(pán)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………31四、項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃……………………………………………………………………………………………………32（一）、項(xiàng)目宣傳推廣總體計(jì)劃…………………………………………………………………………………………………32（二）、各階段宣傳推廣主題……………………………………………………………………………………………………34（三）、各階段宣傳推廣組合運(yùn)用………………………………………………………………………………………………35（四）、廣告合作公司甄選及組合運(yùn)用方針……………………………………………………………………………………36五、價(jià)格策略…………………………………………………………………………………………………………………37（一）、各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針…………………………………………………………………………………………37（二）、各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則…………………………………………………………………………………………37六、全程銷售中開(kāi)發(fā)商所需配合事項(xiàng)………………………………………………………………………………38前 言一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米。出生人口2296人。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬(wàn)元，%；利稅5134萬(wàn)元， %；無(wú)虧損企業(yè)。水果產(chǎn)量2816噸，%。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng)42個(gè)，%。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬(wàn)元， %，%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，轄3個(gè)行政村，5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，轄5個(gè)社區(qū)，36個(gè)居民小組，年末總?cè)丝?7,126人。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)已投資207萬(wàn)元。引進(jìn)企業(yè)13家，到位資金223萬(wàn)元。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治2002年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。 三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問(wèn)題。178。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對(duì)住宅物業(yè)的要求會(huì)進(jìn)一步提高。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)規(guī)劃用地面積：5501㎡總建筑面積：9902㎡（其中：13樓2987㎡、14樓3338㎡、15樓3577㎡）其中住宅總建筑面積：㎡基底面積：1650㎡（其中13樓608㎡、14樓502㎡、15樓540㎡）住宅98套（其中：一室戶7套、二室戶42套、三室戶36套、躍層戶13套）建筑容積率：建筑密度：30%綠地率：30%13樓——山體間距：11米13樓山墻——山體間距：5米14樓——15樓間距：16米14樓、15樓山墻——塑料廠宿舍樓間距：9米緩坡坡度：15013樓面積：㎡（2套）、㎡（2套）、㎡（8套）、㎡（8套），共計(jì)20套；14樓面積：57㎡（5套）、83㎡（25套）、88㎡（5套）、㎡（1套）、㎡（1套）、㎡（5套），共計(jì)42套；15樓面積：㎡（10套）、㎡（20套）、㎡（2套）、㎡（4套），共計(jì)36套。（四）園林景觀營(yíng)造建議居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會(huì)性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。首先，是小區(qū)主入口（疊泉水幕）兩側(cè)種植6—8顆高6米以上，樹(shù)徑20㎝的喬冠類樹(shù)木，在其周圍種植低蒲冠、花卉、草本等植物，借此與疊泉水幕遙相輝映，同時(shí)也體現(xiàn)出主題命名中的“林”和“山”的意境；其次，營(yíng)造的第二個(gè)重點(diǎn)在150緩坡內(nèi)壁，這里是本案唯一的橫向景觀面，也是最大的橫向景觀。另外在這一層面應(yīng)考慮到死角的處理和利用，尤其以14樓距離川塑廠9米樓間距的空間要重點(diǎn)塑造，最好采用較高樹(shù)冠屏蔽川塑廠宿舍樓。二 項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施較少，缺乏大型超市等購(gòu)物中心；周邊外環(huán)境較差，項(xiàng)目一部分建筑緊鄰舊城區(qū)；本案主入口不突出；13樓三面環(huán)山，間距10米左右，對(duì)整個(gè)13樓的通風(fēng)和采光產(chǎn)生很大影響；緩坡對(duì)購(gòu)買(mǎi)造成一定的心理制約因素；14樓和15樓距離舊城川塑宿舍樓間距不到10米，對(duì)本案品質(zhì)提升影響很大；本案周邊已建項(xiàng)目及在建項(xiàng)目較多，市場(chǎng)容量趨于飽和；與本案同期銷售的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)平均標(biāo)價(jià)價(jià)格均在850元/㎡左右，扣除讓利折扣實(shí)際成交價(jià)均在800元/㎡左右，對(duì)本案的價(jià)格構(gòu)成很大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；戶型結(jié)構(gòu)中，衛(wèi)生間實(shí)用面積太小、客廳徑深長(zhǎng)，開(kāi)間過(guò)小、餐廳設(shè)計(jì)不合理；戶型結(jié)構(gòu)布局太單一，全部是平層結(jié)構(gòu)和全躍式結(jié)構(gòu)（：），缺乏錯(cuò)層結(jié)構(gòu)；1建筑外墻貼面色彩與周邊項(xiàng)目外墻色彩一致，不便于價(jià)值區(qū)分。2）目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)定位公交批發(fā)市場(chǎng)（食品、服裝、鞋類）、五交化一條街、王氏批發(fā)市場(chǎng)、三九燈飾城、鵬達(dá)建材市場(chǎng)、沱江建材市場(chǎng)、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽(yáng)區(qū)舊城居民區(qū)。建筑主體色彩分為三段，1—2層采用湛藍(lán)色或文化石，2—6層采用米黃色外墻貼面磚，7層采用白色鋼化涂料，屋面采用黑色屋面磚；工程建議二：戶型結(jié)構(gòu)中很多戶型的餐廳設(shè)計(jì)很不合理，建議改動(dòng)廚房門(mén)的開(kāi)戶方向；工程建議三：戶型中不論是客衛(wèi)還是主衛(wèi)實(shí)用面積均偏小，建議調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)加大衛(wèi)生間，提高實(shí)用性；工程建議四：建議將所有臥室外窗改為飄窗取代現(xiàn)有的平窗設(shè)計(jì)，達(dá)到更好的三面觀景的效果；工程建議五：建議部分不帶觀景陽(yáng)臺(tái)的客廳外窗有現(xiàn)有的平窗設(shè)計(jì)改為落幅較大的落地玻璃。因此在銷售的全過(guò)程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動(dòng)方案，同時(shí)希望開(kāi)發(fā)商、建筑商能夠在項(xiàng)目工程、項(xiàng)目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個(gè)月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1）保守銷售目標(biāo)；2）最佳銷售目標(biāo)。在該階段有大量的項(xiàng)目銷售前期準(zhǔn)備工作需要做，包括了各項(xiàng)銷售道具、銷售資料、銷售數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)一，同時(shí)在該階段另外一項(xiàng)重點(diǎn)工作就是銷售人員的培訓(xùn)，俗話說(shuō)：“養(yǎng)兵千日，用在一時(shí)。采取摸底的工作思路