【正文】 物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。就短短的2002年當(dāng)中，深圳各大物業(yè)公司走馬換帥的暗潮，各城市物業(yè)“保安打人”的頻現(xiàn)，更多房地產(chǎn)“洋管家”的賣點，還有國務(wù)院《物業(yè)管理條例（草案）》的出臺，標志著這是一個動蕩與變革交互發(fā)揮作用的時期。昨天和今天的物業(yè)管理即處于這個時代，象當(dāng)初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，這時我們的國家首批一級資質(zhì)物業(yè)公司們是行業(yè)的翹楚；這一時代的核心標識是“禮”，用今天的話說，叫組織文化與質(zhì)量體系；它的基本內(nèi)涵是“德”，在今天被稱作以人為本和業(yè)主至上。 第二個時期：春秋時代后期（20052015年）。這時物業(yè)管理企業(yè)的絕對數(shù)量已經(jīng)大大減少了，但這一行的從業(yè)人員的絕對數(shù)量卻比以往任何一個時期都多。 第四個時期：大一統(tǒng)或者楚漢爭霸時代（2025年后），關(guān)于這遠景的斷想，有可能是在幾強之內(nèi)競爭，也有可能廣泛地統(tǒng)一；據(jù)我看來，還是強強爭霸的可能性比較大！此時物業(yè)管理對“人”的塑造——無論是對其從業(yè)人員還是對作為業(yè)主的住戶——已經(jīng)都趨于成熟，物業(yè)管理本身的細分市場也已相當(dāng)細化，在前兩個時期，微福利房物業(yè)管理成為“雞肋”——“食之無肉，棄之有味”的情況至此將完全改觀，因為到這一時期，全世界六十五歲以上的老人有一半生活在中國，那時候中國老人的消費觀念，將同現(xiàn)在迥然相異，這本身就會產(chǎn)生巨大的社會問題，同時也是絕好的商業(yè)機會。一個企業(yè)對未來的期許，同一個人很相似，一方面要眼光放遠，另一方面要腳踏實地；在我們迎接挑戰(zhàn)時，有些來自于外界，更多的來自于自身，任何人都無法同他的歷史割斷聯(lián)系，我們的目標絕不僅僅是恢復(fù)以往的光輝歷史，而是要超越歷史。 　　 　　從近幾年的實踐來看，國外開展的PM具有廣義性的房地產(chǎn)管理含義，Robert . KGvin講到：PM是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)及使用過程的管理。 　　從以上論述可見，近年來國外PM的內(nèi)容與范圍不斷地在擴大，即傳統(tǒng)物業(yè)使用期維修管理擴大到物業(yè)壽命期的全過程管理。 　　 　　從國外PM的產(chǎn)生與實踐來看，PM具有第三產(chǎn)業(yè)的共同特征――服務(wù)性。Alam Spedding教授在分析這種趨勢時指出：由于70年代以來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響及發(fā)達國家經(jīng)濟形式的變化，企業(yè)建造投機性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少，物業(yè)很輕易被轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，已讓位于一種更謹慎的處理物業(yè)的態(tài)度。例如，圍繞企業(yè)經(jīng)營目標對PM的要求，計劃并落實企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動開展所需要的場所（如自建、租賃或購置物業(yè)），提供物業(yè)使用所必須的服務(wù)（如房屋維修、設(shè)備運行管理及服務(wù)等），從而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)或物業(yè)的管理，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的支持及輔助作用。具體來講，這種觀念是將物業(yè)作為一項支持企事業(yè)機構(gòu)主營業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營狀態(tài)的主要資源，并將用戶要求與物業(yè)功能有機結(jié)合起來，全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟性、適用性、服務(wù)性等要求，從而達到物業(yè)壽命期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。它針對機構(gòu)內(nèi)部的客戶，提供支持經(jīng)營計劃的優(yōu)質(zhì)的、有效率的服務(wù)。在實踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運行管理的全過程之中。隨著科學(xué)技術(shù)的進步及智能建筑的不斷出現(xiàn)，計算機及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來，已成為建筑物必要的附屬部分?！鴥?nèi)物業(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀80年代初。 　　從近幾年有關(guān)機構(gòu)和人士對物業(yè)管理的研究來看，我國物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以下特點： 　　物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化 　　我國物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化，主要體現(xiàn)在國內(nèi)有關(guān)機構(gòu)或人士對物業(yè)管理概念的狹義性理解。 　?。?）認為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序。 　　物業(yè)管理服務(wù)的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化 　　從上述三種觀點來看，我國物業(yè)管理的開展，表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會化兩個重要特征。物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)人員，也在4年中增加了近90萬人。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身所涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務(wù)代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂、商業(yè)網(wǎng)點、社會福利等社區(qū)服務(wù)的項目。而這種特征，在國外物業(yè)管理的開展中是比較少見的。從法律的角度來說，產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利（Property Rights），或者說就是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和，而財產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體中或之上的完全的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)……和其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。隨著農(nóng)村人口不斷涌入城市，城市原有房屋建筑已遠遠不能滿足城市人口增長的需要。這種管理辦法理順了租賃關(guān)系，房屋得到較好的養(yǎng)護，改善了居住環(huán)境，是現(xiàn)代物業(yè)管理的萌芽。在一棟物業(yè)內(nèi)，存在區(qū)分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產(chǎn)權(quán)主體的多元化而具有“公共物品”的特點，而公共物品的顯著特點就是“外部性”。現(xiàn)代物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)多元化而導(dǎo)致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業(yè)主的需要，而物業(yè)管理比較適合于這種產(chǎn)權(quán)多元化的需要，因而物業(yè)管理應(yīng)運而生。獨立的、自給自足的房屋管理模式就更不能滿足業(yè)主的要求。 集體產(chǎn)權(quán)由一個集體（Group）做出行使資源的各種權(quán)利的決定，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使做出規(guī)定和約束。但由于管理現(xiàn)代物業(yè)需要各種專業(yè)知識和專業(yè)技能，一般的業(yè)主委員會很難勝任。兩種模式比較如下：（1）管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權(quán)的主體，對自己所屬的房屋財產(chǎn)實施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環(huán)境和公共 綠地等配套設(shè)施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環(huán)衛(wèi)、水電等部門分割管理。企業(yè)通過市場運作實現(xiàn)其利潤最大化的目標，無須政府的補貼。（4）從管理機制來看，傳統(tǒng)的房屋管理是一種行政隸屬關(guān)系，住戶無法選擇房管單位，處于被動地位，主人翁地位難以體現(xiàn)，是一種計劃體制。產(chǎn)權(quán)所有人，即國家只向住戶象征性地收取一點租金，完全不能滿足維護房屋的需要，國家每年都要撥款進行房屋的維修，給國家財政造成沉重的負擔(dān)。（3）房管部門效率低。住房制度改革，使原來單一的房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)槎嘣?。物業(yè)的管理權(quán)由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化而分解，與福利性房屋管理體制下業(yè)主與物業(yè)管理人一致的情況不同，物業(yè)所有權(quán)的分散導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)的分散。.（二）日本、新加坡的物業(yè)管理模式日本日本的物業(yè)管理公司由居民管理委員會選雇，居民委員會的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。業(yè)主如果拒付物業(yè)管理費是違背社會道德規(guī)范和國家法律的。新加坡政府強調(diào)對居住小區(qū)進行法治化管理?！　I(yè)主們?nèi)胱?個月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會?！　“凑辗▏飿I(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會的第一項議題必須是選舉業(yè)主大會主席和副主席，主持此后的業(yè)主大會?！　〉诙椬h程通常是物業(yè)公司的主管介紹情況，并向大會提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預(yù)算。大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，小到門房態(tài)度不好，業(yè)主們無所不能談。　　此后，大會進入表決程序。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房?！　≡谌諆?nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一單元內(nèi)，逢年過節(jié)時負責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。這里辦公大樓是指一種被用于出租辦公室的收益型房地產(chǎn)。辦公大樓為社會各行業(yè)、各部門提供了集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，采掘冶煉、加工、制造、銷售代理、廣告策劃、儲運、保險、法律顧問、會計咨詢、市場調(diào)研等等各類企業(yè)機構(gòu)在同一幢大樓內(nèi)辦公，它們之間的業(yè)務(wù)完全可以足不出樓，便接洽處理。傳播媒介企業(yè)為貫徹利潤原則，追求工業(yè)化的大規(guī)模、大批量和商業(yè)效應(yīng)，其名下之辦公大樓已不再僅僅因為能使社會各行業(yè)不出大樓便可見面接洽而得到社會肯定，還以其特有的象征意義和影響為任何一個企業(yè)和個人進入激烈的商戰(zhàn)前沿陣地，提供必需的工作空間，進入其辦公大樓便可以直接步入經(jīng)濟旋渦的中心。直至19世紀末，人們發(fā)明了建筑工程的鋼框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，才為高層建筑奠定了基礎(chǔ)。1923年美國修改后的區(qū)劃法規(guī)允許建筑進一步向高空發(fā)展，一幢幢摩天大樓相繼出現(xiàn)，如黃金大廈73層，帝國大廈102層，世界貿(mào)易中心也超過了100層。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當(dāng)面積的停車場，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應(yīng)的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，那是不可想象的。尤其值得注意的是，微電子與信息產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的最新技術(shù)往往迅速運用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術(shù)先進、設(shè)施精良、造型獨特、管理規(guī)范。傳媒業(yè)辦公大樓建筑的上述特征主要是由以下三個原因形成的：　　(1)承租客戶需求層次高。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。在這種辦公室里進行對外接洽活動，無疑會給客戶留下一個良好的形象。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件。營銷人員實際上是辦公大樓的銷售代表，他們的責(zé)任是： 　　①接待來訪的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓情況，搞一些促銷宣傳，并做好與客人的聯(lián)系工作；　?、谔幚磙k公大樓的具體租賃工作，包括與承租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約；　?、劢邮蘸蛯徖沓凶饪蜕痰耐对V和要求，及時通知有關(guān)部門，并做好協(xié)調(diào)工作；　?、軤I銷負責(zé)人還需負責(zé)定期對長住客戶訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動。　?、蹫槌凶饪腿颂峁┐蜃謧髡嬉约坝?船車、飛機)票服務(wù)。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立刻指示有關(guān)人員采取相應(yīng)措施。　　(3)后大門警衛(wèi)　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內(nèi)的辦公人員大多為中高級職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進出的?！　、蹏栏駲z查運出貨物的出門證。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應(yīng)措施?！　?5)消防　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內(nèi)容之一?！　、郯l(fā)生火災(zāi)或火警苗子時，趕赴現(xiàn)場幫助指揮，疏散客商，組織滅救。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設(shè)備越來越多、越來越先進，辦公大樓的設(shè)備管理工作就越來越復(fù)雜，要求也越來越高。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調(diào)設(shè)備，空調(diào)設(shè)備管理需要專門的技術(shù)，所以大樓管理機構(gòu)必須配備專職空調(diào)管理人員。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應(yīng)飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。由于大樓人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比較繁重，大樓的生活用水水箱需要定期(一般為一年一次)清洗，以保證大樓飲水水質(zhì)清潔。為了防汛、防臺，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好。　　　　傳媒業(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。　　辦公大樓清潔衛(wèi)生工作，應(yīng)按照大樓各個部位的具體情況提出要求。四周大理石壁面和玻璃墻門需每日清洗，保持凈亮?！　?2)電梯口。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個重點?！　?5)走廊地毯要定時吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印?！　?7)停車場。當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展時期，大量農(nóng)民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租現(xiàn)象。 一、英美兩國的物業(yè)管理 英美兩國的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。管理公司(機構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請人員，可對外承包的項目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開支。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。把社會化、商業(yè)化服務(wù)引進小區(qū)是韓國實行物業(yè)管理的又一鮮明特點。小區(qū)的每棟樓各個單元都設(shè)有一個居民班。居民每月都要向物業(yè)管理事務(wù)所交。班長每月召集居民開一次“班務(wù)會”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對物業(yè)管理事務(wù)所的工作進行評價。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。警衛(wèi)人員不僅負責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負責(zé)傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護花草、協(xié)助垃圾分類等。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為中心，實行規(guī)范化管理。物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經(jīng)歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴大?！　∮捎谇鍧嵭l(wèi)生工作的地點分散，清潔衛(wèi)生工作的領(lǐng)班(或管理人員)需每日多次(如4～5次)巡視大樓各部位，如走廊、盥洗室、大廳等，檢查清潔衛(wèi)生工作是否達到標準，有什么地方需改進。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。　　(4)飲用水室。大理石地面、大理石