【正文】 加值 ，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 12 : : 。 公積金購房優(yōu)惠 ： 購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由 30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由 25萬元調(diào)整為 40萬元，貸款最長期限由 20年調(diào)整為 30年；外地繳存住房公積金的也可在我縣申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。 物業(yè)服務(wù)費補貼 ： 購買 144平方米以下商品房的，由財政按每平方米每月 準(zhǔn)給予物業(yè)服務(wù)費補貼，期限為 3年。 城市定位： 成南門戶，水城新津。 全縣總?cè)丝? ，其中城鎮(zhèn)人口 12萬 。 從戶型面積界定可知：在后期營銷過程中，項目需注重以舒適居家的小戶型為主。 匯報框架 項目解讀 市場環(huán)境 客戶分析 項目定位 競爭格局 產(chǎn)品優(yōu)化建議 賣什么？ 賣給誰？ 營銷推廣執(zhí)行策略 怎么賣？ 項目解讀賣什么？ 第一部分 項目解讀 項目位置 本項目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。 僅獻(xiàn)給城市運營商 敬 語 關(guān)于案名 藍(lán) 調(diào) 案 名 一個藍(lán)色城邦；定義一種生活方式； 界定一個群體，承載時尚溫馨生活的所在； 在傳播層面，給生活以色彩的聯(lián)想。 本案 新津城區(qū) 項目四至 西面：縣法院 東面：文化藝術(shù)中心 北面：工商局 南面：體育運動中心 項目經(jīng)濟指標(biāo) 項目指標(biāo) : 總用地面積： ㎡ 總建面積： ㎡ 住宅面積： 容積率： 綠地率： 30% 總戶數(shù)： 481戶 車位數(shù)： 379 土地用途 :住宅兼容部份商業(yè) 項目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計三幢 14層小高層建筑，其中 1號樓、 3號樓鄰大件路設(shè)置， 2號樓放在北面，小區(qū)主入口設(shè)在大件路一側(cè) 1號樓、 3號樓之間。 項目特質(zhì) /亮點 ? 項目所在區(qū)域具備深厚的歷史 /文脈 /地脈的資源； ? 項目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、升值潛力較大； ? 區(qū)域性地標(biāo)物業(yè)，適宜“純正的高尚生活區(qū)”人文特色的打造； ? 項目絕對主力戶型為套一、套二，后期將針對性的銷售引導(dǎo)及宣傳推廣； 東岳觀點 ? 項目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬 ? 項目整體設(shè)計定位不夠細(xì)分市場 ? 產(chǎn)品本身不具備足夠的亮點 宏觀市場 區(qū)域概況 新津歷史悠久，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，有“南方絲綢古道第一站”之譽，自北周定名，相襲至今，已有 1450年歷史。 人文景觀 新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽全國。 規(guī)劃格局： “ 五津為脈，一山為肺，三城為心 ” 。 按揭貸款利息補貼 ： 購買 144平方米以下商品房并按揭貸款的，由財政按實際貸款利息的 20%予以補貼，期限為 3年。 銀行按揭購房優(yōu)惠 ： 由政府出面，聯(lián)合新津商業(yè)銀行，推出普通商品房按揭商貸最低首付 2成，按揭利率最低 7折優(yōu)惠等。 全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %。 引進(jìn)到位市外資金 38億元；實際利用外資 3029萬美元，增長 %。 岷江國際：套一為 60平米左右，共 15套， 5月 10日開盤，現(xiàn)在誠意登記。 主力客戶群情況 目前區(qū)域內(nèi)在售項目的主力客群以新津本地及外地客戶為主，各占比便比例為 55%、 45%. 發(fā)展趨勢 趨勢一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。 趨勢五： 2022年五津房地產(chǎn)市場供給分散化、大盤化特征將更加明顯。與成都 市第一圈層的新津、華陽、龍泉、溫江等相比有較大差距；即使是最為 簡單的現(xiàn)代風(fēng)格的小高層建筑風(fēng)格也較為平庸，新津房產(chǎn)市場尚未進(jìn)入 品質(zhì)時代。 購買客戶：以新津本地客戶為主，其次為周邊區(qū)域及成都其他區(qū)域。 區(qū)域市場常規(guī)客戶描述 群體一 年齡： 2528歲 用途：自住、結(jié)婚自住 描述： 目前的家庭結(jié)構(gòu)是單身或兩人，對教育等配套要求不高； 貪價格便宜，較高性價比可讓他（她）住得寬松些，可以容忍暫時的交通不便； 他們對未來充滿信心，相信一兩年之后，就能步入有車一族，交通不是問題。 群體四 年齡： 55歲以上 用途：自住養(yǎng)老 描述： 退休了，沒事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥； 現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒啥社區(qū)，兒孫周末過來，還挺擠的，城里的空氣也不好； 愿意到郊區(qū)，只要價格差不多，有個花園、小區(qū)，就可以考慮。 購房客戶地域分析 現(xiàn)工作位置 比例 川浙工業(yè)園 % 新津老城區(qū) % 五津其他區(qū)域 % 新津其他區(qū)域 % 新津周邊區(qū)域 % 市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市 % 其它城市 % 合計 100% 購房者工作地點主要集中在新津區(qū)域 核心群 購房客戶面積需求 面積 60平米以下 6070 7180 8190 91110 111130 130以上 比例 % % % % % % % 購房面積需求特征體現(xiàn)為： 70－ 90平方米對緊湊套二， 90110平方米對應(yīng)小套三。 客戶職業(yè)主要集中在：個體老板、國有 /公司職員、民營企業(yè)老板 /管理人員。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 戶型配比優(yōu)化建議 套型 套一 套二 套三 套數(shù) 183 201 97 比例 38% 42% 20% 套數(shù)比 面積區(qū)間 4150 5160 7080 8190 91100 101100 110130 套數(shù) 119 78 26 135 53 14 56 比例 25% 16% 5% 28% 11% 3% 12% 面積比 合并 D D6，改成套三 戶型優(yōu)化建議 一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳 合并 D D6，改成套三 如圖 外立面建議 東岳建議： 天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點雜亂。 園林建議 鑒于中庭僅 3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。 入戶大堂提示 圖 其他建議 小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上 LOGO應(yīng)用、圍墻上 LOGO應(yīng)用等），以加強小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。 一次性推售。 新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小 HOUSE 突出區(qū)位： 區(qū)位、成熟配套 ； 產(chǎn)品：硬件價值 產(chǎn)品定位 主推廣語： 藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張； 創(chuàng)意，改變生活， 副推廣語： 繁華里， 4050平米精