成都三原項(xiàng)目提案報(bào)告-wenkub
2023-04-28 23:27:59 本頁(yè)面
【正文】 加值 ，增長(zhǎng) %；三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 12 : : 。 公積金購(gòu)房?jī)?yōu)惠 ： 購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例由 30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由 25萬(wàn)元調(diào)整為 40萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由 20年調(diào)整為 30年；外地繳存住房公積金的也可在我縣申請(qǐng)住房公積金按揭貸款購(gòu)買商品住房。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼 ： 購(gòu)買 144平方米以下商品房的，由財(cái)政按每平方米每月 準(zhǔn)給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，期限為 3年。 城市定位： 成南門戶，水城新津。 全縣總?cè)丝? ，其中城鎮(zhèn)人口 12萬(wàn) 。 從戶型面積界定可知：在后期營(yíng)銷過(guò)程中，項(xiàng)目需注重以舒適居家的小戶型為主。 匯報(bào)框架 項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)環(huán)境 客戶分析 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)品優(yōu)化建議 賣什么？ 賣給誰(shuí)？ 營(yíng)銷推廣執(zhí)行策略 怎么賣？ 項(xiàng)目解讀賣什么？ 第一部分 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。 僅獻(xiàn)給城市運(yùn)營(yíng)商 敬 語(yǔ) 關(guān)于案名 藍(lán) 調(diào) 案 名 一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式； 界定一個(gè)群體，承載時(shí)尚溫馨生活的所在； 在傳播層面，給生活以色彩的聯(lián)想。 本案 新津城區(qū) 項(xiàng)目四至 西面：縣法院 東面：文化藝術(shù)中心 北面：工商局 南面：體育運(yùn)動(dòng)中心 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目指標(biāo) : 總用地面積： ㎡ 總建面積： ㎡ 住宅面積： 容積率： 綠地率： 30% 總戶數(shù)： 481戶 車位數(shù)： 379 土地用途 :住宅兼容部份商業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢 14層小高層建筑，其中 1號(hào)樓、 3號(hào)樓鄰大件路設(shè)置， 2號(hào)樓放在北面，小區(qū)主入口設(shè)在大件路一側(cè) 1號(hào)樓、 3號(hào)樓之間。 項(xiàng)目特質(zhì) /亮點(diǎn) ? 項(xiàng)目所在區(qū)域具備深厚的歷史 /文脈 /地脈的資源； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、升值潛力較大； ? 區(qū)域性地標(biāo)物業(yè)，適宜“純正的高尚生活區(qū)”人文特色的打造； ? 項(xiàng)目絕對(duì)主力戶型為套一、套二，后期將針對(duì)性的銷售引導(dǎo)及宣傳推廣； 東岳觀點(diǎn) ? 項(xiàng)目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬 ? 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)定位不夠細(xì)分市場(chǎng) ? 產(chǎn)品本身不具備足夠的亮點(diǎn) 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域概況 新津歷史悠久，自古以來(lái)“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，自北周定名，相襲至今，已有 1450年歷史。 人文景觀 新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽(yù)全國(guó)。 規(guī)劃格局： “ 五津?yàn)槊}，一山為肺，三城為心 ” 。 按揭貸款利息補(bǔ)貼 ： 購(gòu)買 144平方米以下商品房并按揭貸款的，由財(cái)政按實(shí)際貸款利息的 20%予以補(bǔ)貼，期限為 3年。 銀行按揭購(gòu)房?jī)?yōu)惠 ： 由政府出面，聯(lián)合新津商業(yè)銀行，推出普通商品房按揭商貸最低首付 2成，按揭利率最低 7折優(yōu)惠等。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %。 引進(jìn)到位市外資金 38億元；實(shí)際利用外資 3029萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。 岷江國(guó)際：套一為 60平米左右，共 15套， 5月 10日開盤，現(xiàn)在誠(chéng)意登記。 主力客戶群情況 目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的主力客群以新津本地及外地客戶為主，各占比便比例為 55%、 45%. 發(fā)展趨勢(shì) 趨勢(shì)一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。 趨勢(shì)五： 2022年五津房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分散化、大盤化特征將更加明顯。與成都 市第一圈層的新津、華陽(yáng)、龍泉、溫江等相比有較大差距；即使是最為 簡(jiǎn)單的現(xiàn)代風(fēng)格的小高層建筑風(fēng)格也較為平庸，新津房產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入 品質(zhì)時(shí)代。 購(gòu)買客戶：以新津本地客戶為主，其次為周邊區(qū)域及成都其他區(qū)域。 區(qū)域市場(chǎng)常規(guī)客戶描述 群體一 年齡： 2528歲 用途：自住、結(jié)婚自住 描述： 目前的家庭結(jié)構(gòu)是單身或兩人，對(duì)教育等配套要求不高； 貪價(jià)格便宜，較高性價(jià)比可讓他（她）住得寬松些，可以容忍暫時(shí)的交通不便； 他們對(duì)未來(lái)充滿信心，相信一兩年之后，就能步入有車一族，交通不是問(wèn)題。 群體四 年齡： 55歲以上 用途：自住養(yǎng)老 描述： 退休了，沒(méi)事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥； 現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒(méi)啥社區(qū)，兒孫周末過(guò)來(lái)，還挺擠的，城里的空氣也不好； 愿意到郊區(qū)，只要價(jià)格差不多，有個(gè)花園、小區(qū)，就可以考慮。 購(gòu)房客戶地域分析 現(xiàn)工作位置 比例 川浙工業(yè)園 % 新津老城區(qū) % 五津其他區(qū)域 % 新津其他區(qū)域 % 新津周邊區(qū)域 % 市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市 % 其它城市 % 合計(jì) 100% 購(gòu)房者工作地點(diǎn)主要集中在新津區(qū)域 核心群 購(gòu)房客戶面積需求 面積 60平米以下 6070 7180 8190 91110 111130 130以上 比例 % % % % % % % 購(gòu)房面積需求特征體現(xiàn)為： 70－ 90平方米對(duì)緊湊套二， 90110平方米對(duì)應(yīng)小套三。 客戶職業(yè)主要集中在：個(gè)體老板、國(guó)有 /公司職員、民營(yíng)企業(yè)老板 /管理人員。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 戶型配比優(yōu)化建議 套型 套一 套二 套三 套數(shù) 183 201 97 比例 38% 42% 20% 套數(shù)比 面積區(qū)間 4150 5160 7080 8190 91100 101100 110130 套數(shù) 119 78 26 135 53 14 56 比例 25% 16% 5% 28% 11% 3% 12% 面積比 合并 D D6，改成套三 戶型優(yōu)化建議 一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳 合并 D D6，改成套三 如圖 外立面建議 東岳建議： 天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點(diǎn)雜亂。 園林建議 鑒于中庭僅 3000余平米的集中景觀，對(duì)整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。 入戶大堂提示 圖 其他建議 小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上 LOGO應(yīng)用、圍墻上 LOGO應(yīng)用等），以加強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性及居民的歸屬感。 一次性推售。 新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小 HOUSE 突出區(qū)位： 區(qū)位、成熟配套 ； 產(chǎn)品：硬件價(jià)值 產(chǎn)品定位 主推廣語(yǔ)： 藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張； 創(chuàng)意，改變生活， 副推廣語(yǔ)： 繁華里， 4050平米精
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