【正文】 星級(jí) 440元 /天 間 較多 紫薇酒店 總府路 三星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn) 210元 /天 間 一般 綠洲大酒店 太升南路 四星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn) 130元 /天 間 較多 新時(shí)代酒店 文武路 三星級(jí) 244元 /天 ? 高檔次的長(zhǎng)租戶有較大的市場(chǎng)空間。 ? 高檔酒店的長(zhǎng)租客多，一般占 30%左右。預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)其需求將達(dá)到第一次高峰期。寫字樓的面積普遍偏大，且配套跟不上。缺乏能夠代表成都形象的標(biāo)志性的寫字樓?？傮w來看，本區(qū)域?qū)懽謽翘幱谳^為飽和的狀態(tài)。平均租金為75元 /平米，最高可達(dá) 100元 /米。 ? 從空置率來看，本區(qū)域加權(quán)平均空置率為全市最低。 ? 社區(qū)配套趨于老化，商業(yè)氛圍重，居家氛圍日漸淡化。小區(qū)域內(nèi)較具規(guī)模的住宅項(xiàng) 目?jī)H有世界貿(mào)易中心公寓樓。且向騾馬市方向輻射。 （具體分析見后附表） C、商場(chǎng) ? 數(shù)量較多，以寫字樓的裙樓為商場(chǎng)的主要形態(tài)。 B、酒店 ? 數(shù)量少，非主要物業(yè)形態(tài)。 ? 小區(qū)域內(nèi)酒店規(guī)模、數(shù)量較少，與中央商務(wù)區(qū)的規(guī)模并不相襯。 ? 處于成都市三大商業(yè)圈中心地帶。 ? 以省展覽館、天府廣場(chǎng)一帶為政治中心 ? 以順城街為主線的商務(wù)中心 ? 以春熙路至鹽市口一線為商貿(mào)中心 ? 紅星路二段則有文化中心的民間說法 以順城街為主線（小區(qū)域）的商務(wù)中心 ? 順城街、騾馬市為市政規(guī)劃的“金融商務(wù)區(qū)”，被譽(yù)為“成都華爾街”。 理念闡釋 ? 恰當(dāng)?shù)臅r(shí) 間與地點(diǎn) ? 恰當(dāng)?shù)姆绞? ? 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 ? 恰當(dāng)?shù)念櫩? 入市時(shí)機(jī)與姿態(tài) 現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價(jià)格 整合營銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標(biāo)準(zhǔn)等 品牌感召下的價(jià)值共識(shí) APEX地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系 ? 前置服務(wù) ? 理念闡釋 ? 整合傳播 ? 銷售控制 地塊評(píng)估 /區(qū)域供給評(píng)估 顧客需求評(píng)估 /基本假設(shè) 樓盤概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問 整合銷售與傳播 港鵬＆ APEX專門作業(yè)組 專家組： 李想（高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理） 韓文（地產(chǎn)部經(jīng)理） 馬樹倫（聯(lián)友總經(jīng)理） 沈振清（高級(jí)設(shè)計(jì)師） 高強(qiáng)（重慶 APEX副總） 李涌（重慶 APEX總監(jiān)） 項(xiàng)目總控：樊劍修（董事長(zhǎng)） 服務(wù)組： 周昕（副總經(jīng)理） 賴家靖（客戶總監(jiān)） 劉洪良（創(chuàng)作總監(jiān)） 李闖（高級(jí)企劃） 蕭勇（高級(jí)設(shè)計(jì)） 李銳（媒介企劃） 潘登（營業(yè)推廣經(jīng)理） 唐中文（制作經(jīng)理） 楊海（高級(jí)影視創(chuàng)意） 創(chuàng)作組： 李闖（高級(jí)企劃） 蕭勇（高級(jí)設(shè)計(jì)） 李銳（媒介企劃） 潘登（營業(yè)推廣經(jīng)理） 唐中文（制作經(jīng)理） 楊海（高級(jí)影視創(chuàng)意） 第一部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)概況 ? 主要物業(yè)形態(tài)及地塊性質(zhì) ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓供給狀況分析 ? 區(qū)域內(nèi)酒店供給狀況分析 一、區(qū)域市場(chǎng)概況 區(qū)域劃分 ? 小區(qū)域：包括順城街、鑼鍋巷、文武路、騾馬市 ? 大區(qū)域：東至紅星路一線、南至濱江路一線、西至東城根街一線，北至萬福橋頭北門大橋一線。港鵬國際商務(wù)中心 整合行銷傳播策略 關(guān)于 APEX：我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國際株式會(huì)社在中國大陸設(shè)立的專門 營銷機(jī)構(gòu)， APEX市場(chǎng)營銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公 司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2022年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2022年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。整個(gè)區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)方形。 ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓云集，大大小小多達(dá)十余處。其中傳統(tǒng)的騾馬市商業(yè)圈日漸衰退。 二、主要物業(yè)形態(tài)及地塊性質(zhì) 該區(qū)域主要物業(yè)形態(tài) A、寫字樓 ? 從小區(qū)域來看， 80%以上的物業(yè)為寫字樓，而酒店、商場(chǎng)、住宅等物業(yè)所占份額不足 20%。 ? 單一型（如銀河王朝、珠峰、綠洲）、復(fù)合型（如新時(shí)代、云 龍寫字樓附帶的酒店）兩種類型參半。 ? 區(qū)域內(nèi)以騾馬市、鑼鍋巷為主要的兩大商圈。 ? 以鑼鍋巷為中心的傳統(tǒng)百貨業(yè)則走勢(shì)衰弱。 ? 傳統(tǒng)居住老區(qū)，拆遷戶多。 地塊性質(zhì) 從以上區(qū)域物業(yè)形態(tài)分析可以看出： ? 地塊體現(xiàn)較高的商務(wù)辦公價(jià)值，商貿(mào)價(jià)值次之。 ? 從售價(jià)上來看，本區(qū)域平均售價(jià)高于其它區(qū)域水平。 劣勢(shì) ? 在物業(yè)管理、設(shè)施配套等各方面與國內(nèi)外頂級(jí)水平相比，還有一定差距。寫字樓的密度為全市最高水平。 ? 多功能、綜合性商務(wù)中心的匱乏。 前景預(yù)測(cè) ? 由于 WTO的影響，全國寫字樓市場(chǎng)已逐漸開始升溫。 順城街及附近寫字樓狀況一覽表（人民幣：元） 士百達(dá)集團(tuán) 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價(jià) 租價(jià) 四川國際大廈 順城街南段 省石油集團(tuán) 28 8500 80 士百達(dá)國際大廈 順城街南段 28 5700 80左右 世界貿(mào)易中心 順城街中段 南玻實(shí)業(yè) 27雙塔樓 54506550 48 熊貓萬國商城 順城街南段 一期無寫字間 凱樂廣場(chǎng) 順城街 青羊區(qū)房產(chǎn) 22 56006000 70 冠城廣場(chǎng) 玉帶橋北側(cè) 可達(dá)房產(chǎn) 38 830013800 100 新時(shí)代廣場(chǎng) 文武路 42號(hào) 新時(shí)代實(shí)業(yè) 公司 30 19F：7700 80 云龍大廈 鑼鍋巷 122號(hào) 省供銷社 29 不售 50 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價(jià) 租價(jià) 亞太大廈 書院西街 1號(hào) 國泰股份公司 18 36804200 80 錦陽商廈 提督街 58號(hào) 向陽房產(chǎn) 27 56807800 40 王府井商寓 總府路 王府井百貨 43 5000 60 百川大廈 紅照壁 21號(hào) 省機(jī)械進(jìn)出口 公司 20 不售 12層以下 50元 宏達(dá)大廈 錦里東路 江南房產(chǎn)開發(fā) 公司 26 50006000 6080 海發(fā)新世界 東御街 柏利集團(tuán) 34 13F：6000 6080 華信大廈 太升北路 華信公司 22 4000 40 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表續(xù) 1（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價(jià) 租價(jià) 合江亭大廈 濱江東路 成都市客管外 17 不售 60 海成大廈 東門街 海成房產(chǎn)公司 18 50005800 待定 錦川大廈 天仙橋前街 76號(hào) 錦川房產(chǎn)公司 20 3700 不租 少城大廈 少城路 金泰房產(chǎn) 23 不售 50 民興金融大廈 提督街 88號(hào) 四川民興建設(shè)公司 38 880019800 70150 錦貿(mào)大廈 中新街 49號(hào) 達(dá)義實(shí)業(yè)公司 20 7000 55 金驪大廈 總府街 金驪集團(tuán) 28 12022 260 泰龍大廈 長(zhǎng)順街 華聯(lián)房產(chǎn)公司 21 5000起價(jià) 不租 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表續(xù) 2（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價(jià) 租價(jià) 國信廣場(chǎng) 八寶街 88號(hào) 國信置業(yè) 23 6000 6080 江信大廈 太升北路 54號(hào) 科泰房產(chǎn) 27 35004000 3545 石化大廈 鼓樓南街 29號(hào) 省石油集團(tuán) 28 75008040 140153 川信大廈 人民南路二段 省信托投資 公司 37 10000 120 嬌子大廈 羊西路 42號(hào) 榮光房產(chǎn) 28 6500 6090 泰龍大廈 長(zhǎng)順街 華聯(lián)房產(chǎn)公 司 21 5000起價(jià) 不租 錦興大廈 寧廈街 191號(hào) 錦程房屋開 發(fā)公司 8 3100 35 四、酒店供給狀況分析 供給狀況 ? 本區(qū)域內(nèi)高檔次的酒店較少，商務(wù)人士的選擇性小。 ? 低檔次酒店數(shù)量較多，但因配套、管理不完善，市場(chǎng)較為冷淡。 區(qū)域內(nèi)酒店租金狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 地址 等級(jí) 租金標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間 長(zhǎng)租價(jià)） 長(zhǎng)租房情 況 銀河王朝大酒店 順城街 四星級(jí) 350元 /天 間 較多 金地大酒店 文武路 二星級(jí) 115元 /天 間 較多 區(qū)域內(nèi)酒店租金狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 地址 等級(jí) 租金標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間 長(zhǎng)租價(jià)） 長(zhǎng)租房情 況 天府喜來登 后子門 五星級(jí) 1000元 /天 間 較多 總府假日 總府路 五星級(jí) 595元 /天 間 多 大成賓館 人民南路 三星級(jí) 200元 /天 ? 鄰近鑼鍋巷、草市街商業(yè)路，營造旺盛人氣。 ? 供水：全部銅管供水系統(tǒng)。 網(wǎng)絡(luò)化設(shè)施、智能化管理，達(dá)到全市頂級(jí)水平 ? 語音、數(shù)據(jù)通訊數(shù)字傳輸及 PDS綜合布線系統(tǒng)。 功能空間齊備、綜合性的物業(yè)配置 ? 大型會(huì)所：本區(qū)域罕有的會(huì)所配置 —— 游泳池、健身房、圖書館、按摩廳、美容中心、商務(wù)中心等。 精裝修，采用國內(nèi)外最高檔的裝飾材料。對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的劃分及銷售帶來較大困難。 從大環(huán)境看對(duì)綜合物業(yè)的影響 ? 從 WTO看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 ? 從西部大開發(fā)看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 三、產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 從市場(chǎng)需求來看 ? 市場(chǎng)疲軟，空置率高，但高檔寫字樓目前純寫字樓出租情況較好。（如HomeOffice、美華 Hotel等項(xiàng)目） ? 本區(qū)域高檔商務(wù)酒店的需求旺盛。且設(shè)計(jì)為每層 500平米的獨(dú)立模式，對(duì)中外大型商企有較大吸引力。 ? 大型會(huì)