【正文】 星級 440元 /天 間 較多 紫薇酒店 總府路 三星級 標準 210元 /天 間 一般 綠洲大酒店 太升南路 四星級 標準 130元 /天 間 較多 新時代酒店 文武路 三星級 244元 /天 ? 高檔次的長租戶有較大的市場空間。 ? 高檔酒店的長租客多，一般占 30%左右。預(yù)計未來五年內(nèi)其需求將達到第一次高峰期。寫字樓的面積普遍偏大，且配套跟不上。缺乏能夠代表成都形象的標志性的寫字樓?？傮w來看，本區(qū)域?qū)懽謽翘幱谳^為飽和的狀態(tài)。平均租金為75元 /平米，最高可達 100元 /米。 ? 從空置率來看，本區(qū)域加權(quán)平均空置率為全市最低。 ? 社區(qū)配套趨于老化，商業(yè)氛圍重，居家氛圍日漸淡化。小區(qū)域內(nèi)較具規(guī)模的住宅項 目僅有世界貿(mào)易中心公寓樓。且向騾馬市方向輻射。 （具體分析見后附表） C、商場 ? 數(shù)量較多，以寫字樓的裙樓為商場的主要形態(tài)。 B、酒店 ? 數(shù)量少，非主要物業(yè)形態(tài)。 ? 小區(qū)域內(nèi)酒店規(guī)模、數(shù)量較少，與中央商務(wù)區(qū)的規(guī)模并不相襯。 ? 處于成都市三大商業(yè)圈中心地帶。 ? 以省展覽館、天府廣場一帶為政治中心 ? 以順城街為主線的商務(wù)中心 ? 以春熙路至鹽市口一線為商貿(mào)中心 ? 紅星路二段則有文化中心的民間說法 以順城街為主線（小區(qū)域）的商務(wù)中心 ? 順城街、騾馬市為市政規(guī)劃的“金融商務(wù)區(qū)”，被譽為“成都華爾街”。 理念闡釋 ? 恰當?shù)臅r 間與地點 ? 恰當?shù)姆绞? ? 恰當?shù)漠a(chǎn)品 ? 恰當?shù)念櫩? 入市時機與姿態(tài) 現(xiàn)場打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價格 整合營銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標準等 品牌感召下的價值共識 APEX地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系 ? 前置服務(wù) ? 理念闡釋 ? 整合傳播 ? 銷售控制 地塊評估 /區(qū)域供給評估 顧客需求評估 /基本假設(shè) 樓盤概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問 整合銷售與傳播 港鵬＆ APEX專門作業(yè)組 專家組： 李想（高級項目經(jīng)理） 韓文（地產(chǎn)部經(jīng)理） 馬樹倫（聯(lián)友總經(jīng)理） 沈振清（高級設(shè)計師） 高強（重慶 APEX副總） 李涌（重慶 APEX總監(jiān)） 項目總控：樊劍修（董事長） 服務(wù)組： 周昕（副總經(jīng)理） 賴家靖（客戶總監(jiān)） 劉洪良（創(chuàng)作總監(jiān)） 李闖（高級企劃） 蕭勇（高級設(shè)計） 李銳（媒介企劃） 潘登（營業(yè)推廣經(jīng)理） 唐中文（制作經(jīng)理） 楊海（高級影視創(chuàng)意） 創(chuàng)作組： 李闖（高級企劃） 蕭勇（高級設(shè)計） 李銳（媒介企劃） 潘登（營業(yè)推廣經(jīng)理） 唐中文（制作經(jīng)理） 楊海（高級影視創(chuàng)意） 第一部分 區(qū)域市場分析 ? 區(qū)域市場概況 ? 主要物業(yè)形態(tài)及地塊性質(zhì) ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓供給狀況分析 ? 區(qū)域內(nèi)酒店供給狀況分析 一、區(qū)域市場概況 區(qū)域劃分 ? 小區(qū)域：包括順城街、鑼鍋巷、文武路、騾馬市 ? 大區(qū)域：東至紅星路一線、南至濱江路一線、西至東城根街一線，北至萬福橋頭北門大橋一線。港鵬國際商務(wù)中心 整合行銷傳播策略 關(guān)于 APEX：我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國際株式會社在中國大陸設(shè)立的專門 營銷機構(gòu)， APEX市場營銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公 司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2022年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2022年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。整個區(qū)域為長方形。 ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓云集，大大小小多達十余處。其中傳統(tǒng)的騾馬市商業(yè)圈日漸衰退。 二、主要物業(yè)形態(tài)及地塊性質(zhì) 該區(qū)域主要物業(yè)形態(tài) A、寫字樓 ? 從小區(qū)域來看， 80%以上的物業(yè)為寫字樓，而酒店、商場、住宅等物業(yè)所占份額不足 20%。 ? 單一型（如銀河王朝、珠峰、綠洲）、復(fù)合型（如新時代、云 龍寫字樓附帶的酒店）兩種類型參半。 ? 區(qū)域內(nèi)以騾馬市、鑼鍋巷為主要的兩大商圈。 ? 以鑼鍋巷為中心的傳統(tǒng)百貨業(yè)則走勢衰弱。 ? 傳統(tǒng)居住老區(qū)，拆遷戶多。 地塊性質(zhì) 從以上區(qū)域物業(yè)形態(tài)分析可以看出： ? 地塊體現(xiàn)較高的商務(wù)辦公價值，商貿(mào)價值次之。 ? 從售價上來看，本區(qū)域平均售價高于其它區(qū)域水平。 劣勢 ? 在物業(yè)管理、設(shè)施配套等各方面與國內(nèi)外頂級水平相比，還有一定差距。寫字樓的密度為全市最高水平。 ? 多功能、綜合性商務(wù)中心的匱乏。 前景預(yù)測 ? 由于 WTO的影響，全國寫字樓市場已逐漸開始升溫。 順城街及附近寫字樓狀況一覽表（人民幣：元） 士百達集團 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價 租價 四川國際大廈 順城街南段 省石油集團 28 8500 80 士百達國際大廈 順城街南段 28 5700 80左右 世界貿(mào)易中心 順城街中段 南玻實業(yè) 27雙塔樓 54506550 48 熊貓萬國商城 順城街南段 一期無寫字間 凱樂廣場 順城街 青羊區(qū)房產(chǎn) 22 56006000 70 冠城廣場 玉帶橋北側(cè) 可達房產(chǎn) 38 830013800 100 新時代廣場 文武路 42號 新時代實業(yè) 公司 30 19F：7700 80 云龍大廈 鑼鍋巷 122號 省供銷社 29 不售 50 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價 租價 亞太大廈 書院西街 1號 國泰股份公司 18 36804200 80 錦陽商廈 提督街 58號 向陽房產(chǎn) 27 56807800 40 王府井商寓 總府路 王府井百貨 43 5000 60 百川大廈 紅照壁 21號 省機械進出口 公司 20 不售 12層以下 50元 宏達大廈 錦里東路 江南房產(chǎn)開發(fā) 公司 26 50006000 6080 海發(fā)新世界 東御街 柏利集團 34 13F：6000 6080 華信大廈 太升北路 華信公司 22 4000 40 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表續(xù) 1（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價 租價 合江亭大廈 濱江東路 成都市客管外 17 不售 60 海成大廈 東門街 海成房產(chǎn)公司 18 50005800 待定 錦川大廈 天仙橋前街 76號 錦川房產(chǎn)公司 20 3700 不租 少城大廈 少城路 金泰房產(chǎn) 23 不售 50 民興金融大廈 提督街 88號 四川民興建設(shè)公司 38 880019800 70150 錦貿(mào)大廈 中新街 49號 達義實業(yè)公司 20 7000 55 金驪大廈 總府街 金驪集團 28 12022 260 泰龍大廈 長順街 華聯(lián)房產(chǎn)公司 21 5000起價 不租 區(qū)域內(nèi)其它寫字樓狀況一覽表續(xù) 2（人民幣：元） 名稱 位置 開發(fā)商名稱 樓層 售價 租價 國信廣場 八寶街 88號 國信置業(yè) 23 6000 6080 江信大廈 太升北路 54號 科泰房產(chǎn) 27 35004000 3545 石化大廈 鼓樓南街 29號 省石油集團 28 75008040 140153 川信大廈 人民南路二段 省信托投資 公司 37 10000 120 嬌子大廈 羊西路 42號 榮光房產(chǎn) 28 6500 6090 泰龍大廈 長順街 華聯(lián)房產(chǎn)公 司 21 5000起價 不租 錦興大廈 寧廈街 191號 錦程房屋開 發(fā)公司 8 3100 35 四、酒店供給狀況分析 供給狀況 ? 本區(qū)域內(nèi)高檔次的酒店較少，商務(wù)人士的選擇性小。 ? 低檔次酒店數(shù)量較多，但因配套、管理不完善，市場較為冷淡。 區(qū)域內(nèi)酒店租金狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 地址 等級 租金標準（標間 長租價） 長租房情 況 銀河王朝大酒店 順城街 四星級 350元 /天 間 較多 金地大酒店 文武路 二星級 115元 /天 間 較多 區(qū)域內(nèi)酒店租金狀況一覽表（人民幣：元） 名稱 地址 等級 租金標準（標間 長租價） 長租房情 況 天府喜來登 后子門 五星級 1000元 /天 間 較多 總府假日 總府路 五星級 595元 /天 間 多 大成賓館 人民南路 三星級 200元 /天 ? 鄰近鑼鍋巷、草市街商業(yè)路，營造旺盛人氣。 ? 供水：全部銅管供水系統(tǒng)。 網(wǎng)絡(luò)化設(shè)施、智能化管理，達到全市頂級水平 ? 語音、數(shù)據(jù)通訊數(shù)字傳輸及 PDS綜合布線系統(tǒng)。 功能空間齊備、綜合性的物業(yè)配置 ? 大型會所：本區(qū)域罕有的會所配置 —— 游泳池、健身房、圖書館、按摩廳、美容中心、商務(wù)中心等。 精裝修，采用國內(nèi)外最高檔的裝飾材料。對目標消費群的劃分及銷售帶來較大困難。 從大環(huán)境看對綜合物業(yè)的影響 ? 從 WTO看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 ? 從西部大開發(fā)看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 三、產(chǎn)品機會點（ Opportunity） 從市場需求來看 ? 市場疲軟，空置率高，但高檔寫字樓目前純寫字樓出租情況較好。（如HomeOffice、美華 Hotel等項目） ? 本區(qū)域高檔商務(wù)酒店的需求旺盛。且設(shè)計為每層 500平米的獨立模式，對中外大型商企有較大吸引力。 ? 大型會