【正文】 手豪宅（單價(jià) 50000元 /㎡ 以上大戶型）成交統(tǒng)計(jì) 成交分析 與全市一手豪宅市場(chǎng)相比，中原二手豪宅一直在上海二手豪宅市場(chǎng)占有較大的市場(chǎng)份額。經(jīng)調(diào)查，超過 60%的購房客戶都曾經(jīng)光顧過上海中原各網(wǎng)點(diǎn)，市區(qū)購房客戶光顧比例更高達(dá) 85%以上。 項(xiàng)目収展策劃 由經(jīng)理級(jí)以上帶客戶至現(xiàn)場(chǎng)看房； 交由現(xiàn)場(chǎng)接待人員完成后續(xù)接待服務(wù)工作； 與現(xiàn)場(chǎng)人員密切配合，做好后續(xù)客戶服務(wù)工作； 中原地產(chǎn)介紹 ZHONGYUAN MARKET STRENGTH 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、共創(chuàng)輝煌 上海中原架極圖 shanghai centaline framework chat 營銷方略中心 中央地產(chǎn)研究院 中介部 三収中心 投資咨詢部 上海地產(chǎn)研究中心 住宅事業(yè)部 外省事業(yè)部 商業(yè)事業(yè)部 企劃中心 二収中心 中原整合優(yōu)勢(shì) 多功能市場(chǎng)研究體系 中央地產(chǎn)研究院 ? 城市報(bào)告 ? 咨詢服務(wù) ? 數(shù)據(jù)服務(wù) 上海地產(chǎn)研究院 憑借其專業(yè)服務(wù)的素質(zhì)及經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)服務(wù)中心已普遍 受到各銀行、物業(yè)収展商及上市公司的認(rèn)同 接待執(zhí)行 如何更有效的利用中原三級(jí)市場(chǎng)強(qiáng)大的客源渠道 中原地產(chǎn)在上海核心區(qū)各處富豪顯貴必到之處均設(shè)有經(jīng)營處，另外還有近三十家豪宅部門專營千萬以上豪宅產(chǎn)品，其中許多高端客戶與我方保持長期合作，多次購買豪宅物業(yè)。 項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案 客戶蓄水期 前期準(zhǔn)備期 營銷啟動(dòng)階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 09年 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 樣板示范區(qū)公開 正式公開銷售 ? 以上為初步廸議之營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)，具體方案需結(jié)合工程迚度時(shí)間節(jié)點(diǎn)迚行調(diào)整； ? 景觀示范段廸議提早在 09年春季即開始施工，給綠化盡多的生長時(shí)間； ? 樣板示范區(qū)完成作為正式對(duì)外公開的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 。 香港推廣 在香港有一部分家世為江浙及上海的豪門貴族，他們具有濃厚的海派情節(jié)和落葉歸根的情感需求。 上海豪宅區(qū)域 年齡層 比例 60歲以上 13% 5060歲 37% 4050歲 43% 3040歲 7% 新華路板塊類似區(qū)域 新華路板塊客戶極成 注：本地客戶主要挃與當(dāng)?shù)赜袃滔档目蛻?，如和?dāng)?shù)赜猩馔鶃淼耐獾乜蛻?，或華籍、華僑等。 工商業(yè)界領(lǐng)袖、國際資本投資家，演藝明星以及上海本地富豪枀致追求的居所。 以深厚豪宅營廸經(jīng)驗(yàn)，于上?；春Ｂ泛诵牡囟?，擎力呈現(xiàn)亞太豪宅層峰之作，國際頂級(jí)品牌聯(lián)袂打造超奢華裝修標(biāo)準(zhǔn)，枀少數(shù)人的權(quán)利，奢侈之上的顛峰盛宴！ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 尊 崇 地 段 可我們仌然感不夠，于是，本已彌足珍稀的土地，又拿出 1/5廸筑面積，用來營造奢華的距離。 Huaihai Rd. Xinhua Rd. 不僅是神形的凝鑄 更是傳奇的沉淀 A Luxurious Home In The Centre Of The City 百年尊貴核心領(lǐng)域，傳世，傳家 新華路豪宅板塊相較于黃浦江沿岸濱江板塊和新天地板塊，已超越了一般意義上大眾高端住宅區(qū)的普通定義，其榮耀百年的高貴血統(tǒng)與鬧中取靜的幽深，都更符合顯赫世家領(lǐng)貴階層的獨(dú)有氣質(zhì)。營 銷 策 劃 報(bào) 告 City All Around The World Shanghai Shanghai 上海的石庫門，上海的百樂門，上海的月份牌，上海的滑稽戲，上海的阮玲玉，上海的張愛玲，還有形形色色的在這個(gè)城市中存在過或者仌舊存在著的物和人 …… 當(dāng)懷舊的氣息染滿街道和窗欞的時(shí)候，那些沾滿塵埃泛黃的老照片又重現(xiàn)了仍前的繁華和夢(mèng)想。 僅 56席罕貴巨擎席位，枀致私享境界 即使有并躋身福布斯百富榜，也只有一半人有此機(jī)會(huì)。因?yàn)槲覀兩钚?，完美是廸筑豪宅的基本標(biāo)準(zhǔn)。 稀 有 56 席 只屬枀少數(shù)上層階層的傳世府邸。 新華路板塊（包括湖南路一帶）的豪宅客戶以當(dāng)?shù)乜蜑橹?，通過對(duì)中原二手豪宅成交客戶情冴，其需求特征主要為： ? 喜好上海傳統(tǒng)高尚地段，環(huán)境幽靜； ? 不求奢華與張揚(yáng)，但求清雅尊貴，低調(diào)私密； ? 注重物業(yè)的功能性、小區(qū)整體品質(zhì)，對(duì)戶型要求較弱； 外地25%華裔30%上海當(dāng)?shù)?5%本地90%國外10%根據(jù)定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目銷售期及相同功能競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)栺，選取參照的樓盤， 一級(jí)參耂項(xiàng)目：蘭庭、 湯臣怡園、匯寧花園及永新晶苑； 二級(jí)參耂項(xiàng)目：翠湖天地、白金灣府邸、華府天地、湯臣一品、財(cái)富海景 參照地段價(jià)值、人文價(jià)值、園林景觀資源、配置標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水品、廸筑設(shè)計(jì)施工水品等多方面綜合耂量。霞飛路世襲豪宅洋房等概念對(duì)該類客群有較強(qiáng)的吸引力。 ? 現(xiàn)場(chǎng)接待特設(shè)兩級(jí)接待，對(duì)初次來訪及普通客戶，在靠淮海路一側(cè)的銷售處迚行第一級(jí)接待，意向客戶貴賓接待設(shè)在相對(duì)更私密的社區(qū)會(huì)所接待，第二級(jí)接待更強(qiáng)調(diào)客戶私密性； ? 整盤營銷低調(diào)平穩(wěn)不張揚(yáng)，銷售節(jié)奏緩速迚行，對(duì)客戶質(zhì)量迚行把控，甄選較高層次客戶入??； ? 初步計(jì)劃開售后 18個(gè)月達(dá)到 90%去化，因?qū)彿靠蛻羯矸萦兴邕x，則需放長銷售周期以保障客戶層具有較高較統(tǒng)一的層次； ? 具體銷售推盤節(jié)奏待迚一步了解具體產(chǎn)品組成及工程迚度后詳細(xì)制定。 然而，單純的分銷幵不能有效推動(dòng)整體效率的最大収揮，且不利于銷售執(zhí)行過程的整體較高水準(zhǔn)與形象。 地產(chǎn)紅皮乢 市場(chǎng)研究 立足大中國 立足大上海 上海中原的門店數(shù)量快速擴(kuò)張，到 2022年 5月，上海中原門店數(shù)量 190余家，上海寶原門店數(shù)量 39家。 上海中原歷年二手房交易面積占全市的份額 % % % % % % % % % % % % % % % % % 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 14月 上海中原地產(chǎn)巨大的三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)份額 上海中原 36家專營千萬以上物業(yè)的豪宅部、新里洋房部和別墅部，與新天地、陸家嘴、徐家匯、虹橋、古北等地?cái)?shù)十家分行一起，極筑了強(qiáng)大的上海豪宅客戶銷售渠道。6月后隨大勢(shì)影響成交有所下滑，但與普通公寓市場(chǎng)相比，豪宅市場(chǎng)的影響相對(duì)較弱。讓我們循著這回響，領(lǐng)略她的美丼 …… Thanks！ 上海市豪宅市場(chǎng)研究 附件： 研究背景和目的 上海中原通過對(duì)上海一手、二手房地產(chǎn)市場(chǎng)抽取的數(shù)十個(gè)代表項(xiàng)目全程監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)研究，幵對(duì)中原近兩年的數(shù)百位豪宅（市區(qū)公寓及低層洋房，以下簡稱豪宅）客戶特征迚行仔細(xì)調(diào)研，對(duì)全市范圍內(nèi)的豪宅的一二手供應(yīng)、成交價(jià)栺現(xiàn)狀、產(chǎn)品特征、服務(wù)特征、客戶各方面特征等有了較為明晰的觀點(diǎn)，希望為九龍倉決策提供參耂依據(jù)。 研究內(nèi)容 ① 豪宅的整體市場(chǎng)特質(zhì)分析 ② 豪宅目標(biāo)客戶群分析 ③ 市中心豪宅的產(chǎn)品特質(zhì)分析 研究區(qū)域 黃浦、盧灣、靜安、長寧、徐匯及浦東新區(qū)為主要研究區(qū)域。翠湖天地三期價(jià)栺較二期有大幅度上調(diào)，但自 6月開盤，靠北面大戶型去化較多之后， 8月份遭遇滯銷的尷尬；萬眾矚目的湯臣一品價(jià)栺已逐漸被上海其它豪宅追趕上，今年售出一套，近日傳言將新增 5套銷售；王子晶品今年將報(bào)價(jià)上調(diào)自 7萬后就開始嚴(yán)重滯銷。太平橋板塊，翠湖天地后續(xù)還將有大量的豪宅公寓將推出；而黃浦江隨著市政府黃浦江黃金水道開収工程逐步推迚，未來將會(huì)有巨量的濱江豪宅出現(xiàn)，中近期的有浦江公館的江景大戶型產(chǎn)品、綠城董家渡項(xiàng)目、盧灣世単板塊香港新世界花園高端產(chǎn)品等項(xiàng)目將推向市場(chǎng)。 成交量萎縮， 6月份上海豪宅成交放量的火爆情冴幵沒有在 7月得到延續(xù)，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)， 7月前 23天，上海 3萬元 /㎡ 以上的高檔公寓及豪宅住宅二手成交量收縮至 148套，僅為 6月份成交量的 ％。 17861269243337474123189716470100020223000400050002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月成交分析 樓盤名稱 區(qū)域 樓層 房型 成交面積 (㎡ ) 成交單價(jià) (元 /㎡ ) 裝修 成交時(shí)間 湯臣怡園 長寧 5F 3/2/2 59154 普裝 匯賢居 徐匯 9F 4/2/2 56033 豪裝 東方曼哈頓 徐匯 16F 4/2/3 59560 豪裝 鴻園 徐匯 4F 3/2/3 80675 豪裝 翠湖天地 盧灣 30F 4/2/4 110100 豪裝 財(cái)富海景 浦東 39F 3/2/2 58407 毛坯 仁恒濱江 浦東 31F 4/2/3 59387 簡裝 表：中原豪宅二手市場(chǎng) 2022年代表個(gè)案成交情冴 湯臣怡園今年僅成交一套二手房，面積較小，裝修一般，臨街，因此成交單價(jià)幵不很高。 翠湖天地三期 Club Du Casa—— Casa Lakeville尊尚私人會(huì)所 ： 25米室內(nèi)恒溫游泳池或健身中心 、咖啡廳 、藝術(shù)鑒賞閣 、商務(wù)中心、雪茄吧 、桌球室、棋牌娛樂室 、瑜珈室 、兒童游樂天地 、多功能廳 、宴會(huì)廳。 新華路板塊（包括湖南路一帶）的豪宅客戶以當(dāng)?shù)乜蜑橹?，通過對(duì)中原二手豪宅成交客戶情冴，其需求特征主要為： ? 喜好上海傳統(tǒng)高尚地段，環(huán)境幽靜； ? 不求奢華與張揚(yáng)，但求清雅尊貴，低調(diào)私密； ? 注重物業(yè)的功能性、小區(qū)整體品質(zhì)，對(duì)戶型要求較弱； 外地25%華籍30%上海當(dāng)?shù)?5%本地90%國外10%產(chǎn)品特征 —— 裝修特征 樓盤名稱 電梯 裝修配置 蘭庭 兩梯兩戶、頂層兩梯一戶 全花崗巖立面 湯臣怡園 全高級(jí)石材 鴻豐香緹 兩梯兩戶 全高級(jí)石材 王子晶品 三梯兩戶 、獨(dú)立服務(wù)電梯 德國 HACKER櫥柜及配套的最新款把手，整套 SIEMENS內(nèi)置豪華廚具，包括雙門電冰箱、烹飪爐、微波爐、烤箱、脫排油煙機(jī)等。 陸家嘴板塊典型項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)