【正文】 05 年 9 月 30 日前完成整體項(xiàng)目策劃， 10 月 15 日動(dòng)拆遷完畢并完成現(xiàn)場(chǎng)正式售樓處及圍墻工程，正式蓄水開(kāi)始， 10 月 15 日開(kāi)始主要廣告推廣， 11 月正式內(nèi)部預(yù)定，年后正式開(kāi)盤(pán)簽約，將用 10 個(gè)月的時(shí)間把銷(xiāo)售工作完成，同步招商工作完成，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。襄樊火車(chē)站項(xiàng)目策劃報(bào)告之二產(chǎn)品策劃報(bào)告呈：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由：上海弛張知天行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)河南知天行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二00五年九月目 錄第一章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 第一節(jié) 商業(yè)定位整體思路 第二節(jié) 定位依據(jù) 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及價(jià)格定位分析 第四節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)規(guī)劃重點(diǎn) 第六節(jié) 推廣方式及手段和具體策劃內(nèi)容 第七節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)定位分析 第八節(jié) 促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng) 第一章 項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目概述區(qū)位：項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本案）位于襄樊中心區(qū)域火車(chē)站廣場(chǎng), 該地塊兩面臨街，分別為中原路環(huán)島及前進(jìn)路。第二節(jié)項(xiàng)目背景老商業(yè)街區(qū)特點(diǎn)中低檔市場(chǎng)區(qū)已成型其它各業(yè)種業(yè)態(tài)沿街門(mén)臉?lè)扛髦饕謪^(qū)概述襄樊交通樞紐及中心酒店聚集區(qū)本案所處地段本身為襄樊較早形成的老商業(yè)地塊，主要以經(jīng)營(yíng)酒店餐飲，服裝服飾，小商品日用百貨，床上用品及家紡，水果茶葉批零，是襄樊較早、較大、較繁華的一個(gè)街區(qū)；但歷經(jīng)時(shí)代的變遷，人流量出現(xiàn)明顯下降、交通狀況及市容狀況較差, 各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊。以東均為自然形成的底店經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)、業(yè)種分散不集中, 基本上沒(méi)有商業(yè)氛圍。尤其是酒店，所以說(shuō)本項(xiàng)目所處的區(qū)域仍然具備相當(dāng)大的商業(yè)潛力和改造潛力，除商業(yè)外做產(chǎn)權(quán)式酒店本區(qū)域是較為理想的選項(xiàng)。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析地理位置優(yōu)勢(shì)：a、 項(xiàng)目地處火車(chē)站商圈，是發(fā)育成熟的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)和中心酒店密集區(qū)，火車(chē)站、長(zhǎng)途客運(yùn)中心拉動(dòng)人流、物流, 前進(jìn)路、中原路貫通城市交通網(wǎng)絡(luò)。地理位置劣勢(shì)：a、 本案商業(yè)地產(chǎn)以五層底商形式出現(xiàn)，主要商業(yè)形式由核心底商和內(nèi)街組成。交通條件優(yōu)勢(shì)：本案位于前進(jìn)路，二面臨街。c、 襄樊交通缺乏科學(xué)有序的管理，各類(lèi)車(chē)輛均可上路，加之火車(chē)站地區(qū)人流量極大，路牌、站牌、交通標(biāo)志不明顯，無(wú)法實(shí)現(xiàn)車(chē)輛出行便捷。周邊環(huán)境劣勢(shì)：a、 樊城區(qū)北部高新區(qū)陸續(xù)建成各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，吸引走了一定的社會(huì)關(guān)注度。劣勢(shì)：本案較之目前市場(chǎng)不斷推出的商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)，規(guī)模不是很大，且商鋪與酒店結(jié)合的形式在襄樊市場(chǎng)不是第一次嘗試（格林威治），所以喜憂(yōu)參半。目前市場(chǎng)上承諾配套的項(xiàng)目，但到交房時(shí)并沒(méi)有像之前允諾的那樣很好的開(kāi)放和使用下去，使得客戶(hù)對(duì)此略有疑慮。劣勢(shì)：由于規(guī)模小，不能形成高綠化率、大區(qū)域環(huán)境，在環(huán)境營(yíng)造上亮點(diǎn)較少，處于劣勢(shì)。威脅:a、 自 2005 年以來(lái)積累的較大規(guī)模的新開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展, 會(huì)在 2006 年進(jìn)入投資建設(shè)的高峰，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大幅上升, 銷(xiāo)售周期嚴(yán)重重疊。d、 前幾年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展可能對(duì) 2005 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加的基數(shù)產(chǎn)生影響，造成壓力。g、 政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)等方面均有較大的限制，銀行對(duì)按揭貸款方面的苛刻要求和在貸款利息方面不斷的攀高，會(huì)影響投資者的熱情。本案總占地約 19 畝，整體面積約 62000 平米，商業(yè)面積規(guī)劃約 39000 平米，酒店面積約 15000 平米，全部為框架結(jié)構(gòu)，它由五層商業(yè)底盤(pán)和二十一層核心酒店二部分組成，具備集批發(fā)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)雛形，可以滿(mǎn)足各種類(lèi)型的顧客在各個(gè)時(shí)段的消費(fèi)要求。由于本案所在地已成為各種功能相互交融、互補(bǔ)的商業(yè)中心區(qū)域，從而吸引了眾多投資者的目光。并且在開(kāi)業(yè)當(dāng)日，以及今后各個(gè)節(jié)假日時(shí)都會(huì)在廣場(chǎng)上舉行大型的匯演來(lái)吸引人氣，擴(kuò)大影響。本案的鋪面單位面積較小，可任意拆分、組合，投資額可多可少，可以滿(mǎn)足各個(gè)層次投資者的需要，而不是通常人們想象的商鋪只是有錢(qián)人才能買(mǎi)的起。嘉恒，商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)品牌。廣場(chǎng)，意為廣泛的場(chǎng)所，廣泛的業(yè)態(tài)，集大成者。中央廣場(chǎng)， 2005 年襄樊最新推出的商業(yè)地產(chǎn)。嘉恒第一商業(yè)廣場(chǎng)（或嘉恒 名稱(chēng)定位建議三： 九隆廣場(chǎng) 此案名主要代表“永久興隆”，帶有吉祥之意。 （2）樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位：負(fù)一層定位： 純超市大賣(mài)場(chǎng)一層定位： 美容美發(fā)、眼鏡市場(chǎng)、活動(dòng)促銷(xiāo)區(qū)二層定位： 服裝城（批零結(jié)合，經(jīng)營(yíng)中檔休閑服飾，童裝等）三層定位： 小商品市場(chǎng)、工藝飾品、精品禮品店。結(jié)合現(xiàn)有業(yè)態(tài)及結(jié)合現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)意見(jiàn)，定位于大型超市，以大、全、有質(zhì)量保障，吸引人氣?！? 二樓調(diào)研中發(fā)現(xiàn)商圈內(nèi)現(xiàn)有市場(chǎng)服裝主要以低檔為主，質(zhì)量較差、款式過(guò)于陳舊，不符合現(xiàn)代人的口味，而洽洽現(xiàn)在做為小商品市場(chǎng)來(lái)說(shuō)最大的客戶(hù)群體為中青年，消費(fèi)能力強(qiáng)和逛街時(shí)間也較多，所以二樓較強(qiáng)調(diào)服裝的品牌性和專(zhuān)賣(mài)性（如鄭州銀基，可考慮自創(chuàng)品牌和外來(lái)引入品牌相結(jié)合，又以中低檔品牌為主），服裝服飾類(lèi)永遠(yuǎn)是各大市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容之一，無(wú)論是商戶(hù)數(shù)量，還是客戶(hù)數(shù)量，或者是購(gòu)賣(mài)者人群，都屬于最大品種之一，只要形成規(guī)模，不愁沒(méi)有人來(lái)，此定位可充分提升商場(chǎng)人氣，此定位也屬于對(duì)其它商場(chǎng)市場(chǎng)的升級(jí)版。通過(guò)皮世界我們與中國(guó)浙江海寧的中國(guó)皮革城的眾多商家和管理人員和管理公司建立了聯(lián)系，可讓他們主導(dǎo)輸出和管理品牌?！坝布笊?jí)、品種大錯(cuò)位、經(jīng)營(yíng)大革命，地段正中央”是本項(xiàng)目在推廣定位上的重點(diǎn)，圍繞“襄樊正中央，超大型服裝小商品綜合商業(yè)體”和“襄樊第一站，具有三大特色的超大型服裝小商品綜合商業(yè)體”的定位，將會(huì)融入推廣中，讓經(jīng)營(yíng)客和投資者對(duì)本產(chǎn)品有新的認(rèn)識(shí)和感知。新華路——主要經(jīng)營(yíng)小百貨、小商品等。從商業(yè)街來(lái)看：規(guī)模性商業(yè)街區(qū)很少，小市場(chǎng)、舊市場(chǎng)較多，但沒(méi)能形成規(guī)模，且街區(qū)內(nèi)流行元素較少，缺乏引導(dǎo)潮流的時(shí)尚主題商街。只有把商場(chǎng)作成大市場(chǎng)——更多的品牌、更多的選擇機(jī)會(huì)、快捷的交通、更優(yōu)惠的價(jià)格。城市發(fā)展、市場(chǎng)升級(jí)后，誕生本案。商業(yè)做的好，同樣投資者的土地增值租金也就拿的多，回報(bào)周期也相應(yīng)的縮短，投資風(fēng)險(xiǎn)也大大的降低。真正支持襄樊商業(yè)市場(chǎng)的還是中檔或中低檔的消費(fèi)人群。（2）、招商需要與招商細(xì)則隨著襄樊人民生活水平日漸提高，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)觀(guān)念不斷更新，生活需求更趨于多元化和高層次。只有良好的進(jìn)行有效溝通，把握“應(yīng)招者”的洽談與管理控制技巧，招商工作才能順利開(kāi)展。經(jīng)營(yíng)者注重的是整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，能否在一定的區(qū)域內(nèi)形成壟斷。首先項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)有序劃分區(qū)域，避免在經(jīng)營(yíng)者眼中形成雜亂無(wú)章形成不了規(guī)模的印象；其次在充分了解本地消費(fèi)能力后，用全新的商業(yè)定位沖擊現(xiàn)有單一的百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，引進(jìn)新品牌多、同檔次種類(lèi)齊全、可選擇空間大。有了定位還要有管理，整體招商要管理、區(qū)域怎么劃分也要管理、在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)問(wèn)題了還要解決。第四節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)（1）、樓層價(jià)格建議（按建筑面積）：