【正文】 05 年 9 月 30 日前完成整體項(xiàng)目策劃， 10 月 15 日動拆遷完畢并完成現(xiàn)場正式售樓處及圍墻工程，正式蓄水開始， 10 月 15 日開始主要廣告推廣， 11 月正式內(nèi)部預(yù)定，年后正式開盤簽約，將用 10 個(gè)月的時(shí)間把銷售工作完成，同步招商工作完成，開業(yè)經(jīng)營。襄樊火車站項(xiàng)目策劃報(bào)告之二產(chǎn)品策劃報(bào)告呈：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由：上海弛張知天行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)河南知天行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二00五年九月目 錄第一章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 第二章 項(xiàng)目市場定位建議 第一節(jié) 商業(yè)定位整體思路 第二節(jié) 定位依據(jù) 第三節(jié) 項(xiàng)目市場價(jià)值及價(jià)格定位分析 第四節(jié) 項(xiàng)目價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)規(guī)劃重點(diǎn) 第六節(jié) 推廣方式及手段和具體策劃內(nèi)容 第七節(jié) 目標(biāo)客戶定位分析 第八節(jié) 促銷優(yōu)惠活動 第一章 項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目概述區(qū)位：項(xiàng)目（以下簡稱本案）位于襄樊中心區(qū)域火車站廣場, 該地塊兩面臨街，分別為中原路環(huán)島及前進(jìn)路。第二節(jié)項(xiàng)目背景老商業(yè)街區(qū)特點(diǎn)中低檔市場區(qū)已成型其它各業(yè)種業(yè)態(tài)沿街門臉房各主要街區(qū)概述襄樊交通樞紐及中心酒店聚集區(qū)本案所處地段本身為襄樊較早形成的老商業(yè)地塊，主要以經(jīng)營酒店餐飲，服裝服飾，小商品日用百貨，床上用品及家紡，水果茶葉批零，是襄樊較早、較大、較繁華的一個(gè)街區(qū)；但歷經(jīng)時(shí)代的變遷，人流量出現(xiàn)明顯下降、交通狀況及市容狀況較差, 各市場經(jīng)營狀況參差不齊。以東均為自然形成的底店經(jīng)營，業(yè)態(tài)、業(yè)種分散不集中, 基本上沒有商業(yè)氛圍。尤其是酒店，所以說本項(xiàng)目所處的區(qū)域仍然具備相當(dāng)大的商業(yè)潛力和改造潛力，除商業(yè)外做產(chǎn)權(quán)式酒店本區(qū)域是較為理想的選項(xiàng)。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析地理位置優(yōu)勢：a、 項(xiàng)目地處火車站商圈，是發(fā)育成熟的專業(yè)批發(fā)市場聚集區(qū)和中心酒店密集區(qū)，火車站、長途客運(yùn)中心拉動人流、物流, 前進(jìn)路、中原路貫通城市交通網(wǎng)絡(luò)。地理位置劣勢：a、 本案商業(yè)地產(chǎn)以五層底商形式出現(xiàn)，主要商業(yè)形式由核心底商和內(nèi)街組成。交通條件優(yōu)勢：本案位于前進(jìn)路，二面臨街。c、 襄樊交通缺乏科學(xué)有序的管理，各類車輛均可上路，加之火車站地區(qū)人流量極大，路牌、站牌、交通標(biāo)志不明顯，無法實(shí)現(xiàn)車輛出行便捷。周邊環(huán)境劣勢：a、 樊城區(qū)北部高新區(qū)陸續(xù)建成各類專業(yè)市場，吸引走了一定的社會關(guān)注度。劣勢：本案較之目前市場不斷推出的商業(yè)地產(chǎn)大盤，規(guī)模不是很大，且商鋪與酒店結(jié)合的形式在襄樊市場不是第一次嘗試（格林威治），所以喜憂參半。目前市場上承諾配套的項(xiàng)目，但到交房時(shí)并沒有像之前允諾的那樣很好的開放和使用下去，使得客戶對此略有疑慮。劣勢：由于規(guī)模小，不能形成高綠化率、大區(qū)域環(huán)境，在環(huán)境營造上亮點(diǎn)較少，處于劣勢。威脅:a、 自 2005 年以來積累的較大規(guī)模的新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著襄樊房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展, 會在 2006 年進(jìn)入投資建設(shè)的高峰，商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量大幅上升, 銷售周期嚴(yán)重重疊。d、 前幾年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展可能對 2005 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增加的基數(shù)產(chǎn)生影響，造成壓力。g、 政府對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及促銷活動等方面均有較大的限制，銀行對按揭貸款方面的苛刻要求和在貸款利息方面不斷的攀高，會影響投資者的熱情。本案總占地約 19 畝，整體面積約 62000 平米，商業(yè)面積規(guī)劃約 39000 平米，酒店面積約 15000 平米，全部為框架結(jié)構(gòu)，它由五層商業(yè)底盤和二十一層核心酒店二部分組成，具備集批發(fā)、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)雛形，可以滿足各種類型的顧客在各個(gè)時(shí)段的消費(fèi)要求。由于本案所在地已成為各種功能相互交融、互補(bǔ)的商業(yè)中心區(qū)域，從而吸引了眾多投資者的目光。并且在開業(yè)當(dāng)日，以及今后各個(gè)節(jié)假日時(shí)都會在廣場上舉行大型的匯演來吸引人氣，擴(kuò)大影響。本案的鋪面單位面積較小，可任意拆分、組合，投資額可多可少，可以滿足各個(gè)層次投資者的需要，而不是通常人們想象的商鋪只是有錢人才能買的起。嘉恒，商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢品牌。廣場，意為廣泛的場所，廣泛的業(yè)態(tài)，集大成者。中央廣場， 2005 年襄樊最新推出的商業(yè)地產(chǎn)。嘉恒第一商業(yè)廣場（或嘉恒 名稱定位建議三： 九隆廣場 此案名主要代表“永久興隆”，帶有吉祥之意。 （2）樓層經(jīng)營業(yè)種定位：負(fù)一層定位： 純超市大賣場一層定位： 美容美發(fā)、眼鏡市場、活動促銷區(qū)二層定位： 服裝城（批零結(jié)合，經(jīng)營中檔休閑服飾，童裝等）三層定位： 小商品市場、工藝飾品、精品禮品店。結(jié)合現(xiàn)有業(yè)態(tài)及結(jié)合現(xiàn)有經(jīng)營戶意見，定位于大型超市，以大、全、有質(zhì)量保障，吸引人氣。” 二樓調(diào)研中發(fā)現(xiàn)商圈內(nèi)現(xiàn)有市場服裝主要以低檔為主，質(zhì)量較差、款式過于陳舊，不符合現(xiàn)代人的口味，而洽洽現(xiàn)在做為小商品市場來說最大的客戶群體為中青年，消費(fèi)能力強(qiáng)和逛街時(shí)間也較多，所以二樓較強(qiáng)調(diào)服裝的品牌性和專賣性（如鄭州銀基，可考慮自創(chuàng)品牌和外來引入品牌相結(jié)合，又以中低檔品牌為主），服裝服飾類永遠(yuǎn)是各大市場中經(jīng)營的主要內(nèi)容之一，無論是商戶數(shù)量，還是客戶數(shù)量，或者是購賣者人群，都屬于最大品種之一，只要形成規(guī)模，不愁沒有人來，此定位可充分提升商場人氣，此定位也屬于對其它商場市場的升級版。通過皮世界我們與中國浙江海寧的中國皮革城的眾多商家和管理人員和管理公司建立了聯(lián)系，可讓他們主導(dǎo)輸出和管理品牌。“硬件大升級、品種大錯(cuò)位、經(jīng)營大革命，地段正中央”是本項(xiàng)目在推廣定位上的重點(diǎn)，圍繞“襄樊正中央，超大型服裝小商品綜合商業(yè)體”和“襄樊第一站，具有三大特色的超大型服裝小商品綜合商業(yè)體”的定位，將會融入推廣中，讓經(jīng)營客和投資者對本產(chǎn)品有新的認(rèn)識和感知。新華路——主要經(jīng)營小百貨、小商品等。從商業(yè)街來看：規(guī)模性商業(yè)街區(qū)很少，小市場、舊市場較多，但沒能形成規(guī)模，且街區(qū)內(nèi)流行元素較少，缺乏引導(dǎo)潮流的時(shí)尚主題商街。只有把商場作成大市場——更多的品牌、更多的選擇機(jī)會、快捷的交通、更優(yōu)惠的價(jià)格。城市發(fā)展、市場升級后，誕生本案。商業(yè)做的好，同樣投資者的土地增值租金也就拿的多，回報(bào)周期也相應(yīng)的縮短，投資風(fēng)險(xiǎn)也大大的降低。真正支持襄樊商業(yè)市場的還是中檔或中低檔的消費(fèi)人群。（2）、招商需要與招商細(xì)則隨著襄樊人民生活水平日漸提高，消費(fèi)購買力持續(xù)增長，消費(fèi)觀念不斷更新，生活需求更趨于多元化和高層次。只有良好的進(jìn)行有效溝通，把握“應(yīng)招者”的洽談與管理控制技巧，招商工作才能順利開展。經(jīng)營者注重的是整體商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，能否在一定的區(qū)域內(nèi)形成壟斷。首先項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，經(jīng)營種類有序劃分區(qū)域，避免在經(jīng)營者眼中形成雜亂無章形成不了規(guī)模的印象；其次在充分了解本地消費(fèi)能力后，用全新的商業(yè)定位沖擊現(xiàn)有單一的百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)，引進(jìn)新品牌多、同檔次種類齊全、可選擇空間大。有了定位還要有管理，整體招商要管理、區(qū)域怎么劃分也要管理、在經(jīng)營中出現(xiàn)問題了還要解決。第四節(jié) 項(xiàng)目價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)（1）、樓層價(jià)格建議（按建筑面積）：