【正文】 此，我們建議裕安大廈應(yīng)按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行改建。 隨著上海市快速發(fā)展為國際大都市，其作為華東經(jīng)濟(jì)體龍頭的帶動作用越來越巨大，相應(yīng)滬皖兩地交流日益擴(kuò)大，兩地政務(wù)商務(wù)往來將日益頻繁，對本地賓館酒店業(yè)需求大大增加。上海將建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運中心 之一 ，將成為現(xiàn)代化的國際大都市。裕安大廈落成 10 年來，為省內(nèi)企業(yè)進(jìn)入上海市場、樹立安徽在滬形象、促進(jìn)滬皖兩地經(jīng)濟(jì)交流與合作發(fā)揮了不可替代的作用。 作為安徽省在上海的唯一省屬企業(yè)，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注和大力支持。 2020 年 6 月 4 日，安徽省委書記郭金龍一行到裕安公司進(jìn)行視察和指導(dǎo)工作，在聽取公司領(lǐng)導(dǎo)工作匯報后，郭書記明確指出，裕安公司 要抓住我省實施 “ 東向發(fā)展 ” 戰(zhàn)略的機(jī)遇，圍繞 “ 世博會 ” 這個亮點做文章，努力做好東向經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，為安徽和上海兩地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做 出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 改造后的監(jiān)控中心面貌煥然一新，整潔舒適，設(shè)備精良，成為裕安大廈對外展示的又一“窗口”。 裕安大廈交通十分方便，公交地鐵車站近在咫尺。 裕安大廈享有“浦東開發(fā)開放第一樓”的美譽，被載入浦東開發(fā)開放史，代表了安徽在上海的形象。 2020 年上海世博會歷時 6 個月，將吸引 200 多個國家和國際組織參展，吸引海內(nèi)外 7000 萬人次參觀，參展參觀者居歷屆世博會之首，這些參觀者將成為浦東高星級酒店重要的客戶資源。世界各地?fù)寯傟懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)的機(jī)構(gòu)越來越多，作為高星級酒店潛在客戶聚集的甲級寫字樓還在不停建造，而且短期內(nèi)還將繼續(xù) 呈現(xiàn) 供不應(yīng)求的局面。據(jù) 浦東新區(qū)旅游會展處 統(tǒng)計，自 2020 年以來，浦東 新區(qū)四星級 以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá) 17%， 2020年達(dá)到每晚每間 1513元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。三星級以下飯店相對平衡 ,全市 18個區(qū)與崇明縣均有分布。 從分布狀況看 ,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。上海裕安大酒店項目計劃書 第 1 頁 共 59 頁 精編資料 四、裕安大酒店工程改建可行性 . （一）建筑結(jié)構(gòu) . 裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。這與 高 星級飯店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。 根據(jù)上海市 2020 年統(tǒng)計年鑒的數(shù)字顯示，上海市 2020 年旅游星級飯店基本情況如 下圖所示： 圖表 1：上海市 2020 年旅游星級飯店基本情況 上海裕安大酒店項目計劃書 第 6 頁 共 59 頁 旅游星級飯店基本情況 (2020) 指標(biāo) 合 計 五星級 四星級 三星級 二星級 一星級 飯店數(shù)（個） 359 24 37 132 147 19 客房數(shù)（萬間） 床位數(shù)（萬張） 客房平均出租率（ %） 營業(yè)收入（億元） 平均房價 (元 /間天 ) 539 另外，根據(jù)上海旅游事業(yè)管理委員會網(wǎng)站所公布的統(tǒng)計資料，上海市四星級飯店 2020年 1月至 2020年 2月平均出租率和房價走勢如下圖所示： 圖表 2：上海市四星級飯店平均出租率（ — ） 上海四星級酒店20202020年平均出租率0204060801002020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月2020年11月2020年1月四星級酒店平均出租率(%) 圖表 3：上海市四星級飯店平均房價（ — ） 上海四星級酒店20202020年平均房價01002003004005006007008002020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月2020年11月2020年1月四星級酒店平均房價(元/間天) 上海裕安大酒店項目計劃書 第 7 頁 共 59 頁 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，上海市四星級酒店 2020－ 2020 年平均出租率一般在 60— 80％之間波動 ，平均房價在 600－ 800 之間波動。 這幾年，高星級賓館興建越來越多。 此外，其中有半數(shù)以上世界 500 強(qiáng)企業(yè)在浦東、近百個在金橋出口加工區(qū)設(shè)立總部基地，商貿(mào)往來非常頻繁，高星級酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。 2020 年前上海酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴(kuò)容，床位將從現(xiàn)在的 27 萬 張 增加到 40 萬張 ，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在 9萬 張 的基礎(chǔ)上增加到 17 萬張。 大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地段，緊鄰第一八百伴、世界廣場、華都、湯臣、寶安等商貿(mào)大廈，周邊有紫金山、齊魯萬怡、通貿(mào)、由由（喜來登）、紅塔、湯臣州際等高星級酒店。大廈緊鄰 世紀(jì)大道 地鐵站，從地鐵站到裕安大廈徒步只需 3分鐘。裕安大 廈軟硬件各方面的改造完成為裕安大酒店的改建奠定了良好的基礎(chǔ)。郭書記還充分肯定了 裕安公司重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)、對大廈實施統(tǒng)一化管理的 思路 ， 認(rèn)為 大廈實施統(tǒng)一經(jīng)營， 是上海裕安大酒店項目計劃書 第 10 頁 共 59 頁 合作共贏的好事， 對 大廈整體 形象的提升、收益的提高都 大 有好處 。在滬皖兩地，擁有良好的信息資源和溝通渠道，從而為公司的投資經(jīng)營、合作開發(fā)、資本運作創(chuàng)造了良好的條件。 由于裕安大廈產(chǎn)權(quán)分散， 業(yè)主 單位各自為政，裕安大廈 無法實行集中統(tǒng)一經(jīng)營，加上大廈投入運營已超過 10 年，資產(chǎn)質(zhì)量 和收益 已受到影響。 2020 年上海世博會更是難得的發(fā)展機(jī)遇，在世博會舉辦前后和舉辦過程中會有很多商機(jī)。而裕安大酒店作為安徽在滬窗口公司投資興辦的酒店，對于吸引安徽客源，具有天然的優(yōu)勢。酒店擬按照如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改建： （一 ）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 酒店將設(shè)計客房樓層共 10 層，計劃擁有 183 間（套）各類能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中， 豪華套房 12間、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126間。 客房擁有獨立衛(wèi)生間，裝有高級抽水 馬 桶、面盆及有彩色標(biāo)識的冷熱水龍頭、梳妝臺 (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸 并帶淋浴噴頭（或只設(shè)單獨淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。配上海裕安大酒店項目計劃書 第 13 頁 共 59 頁 有吹風(fēng)機(jī)。電話機(jī)旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿；有彩色電視機(jī)、提供客人可以控制的音響系統(tǒng)。 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) 酒店布局合理，外觀有特色，設(shè)施使用方便、安全。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 14 頁 共 59 頁 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，達(dá)到整潔、完整、衛(wèi)生，并維持正常功能。 四、裕安大酒店工程改建可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) 裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。空調(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大酒店改造的需要，但是相關(guān)的主管道需要重新更換，以便使用酒店客房的需要。 （四）供水設(shè)備 目前，裕安大廈總共有四只水箱，除其中一個水箱容量是 25 噸以外，其他水箱容量均為 50 噸。目前裕安大廈下水道管道太少，部分排水管道也不大通暢，出水口徑又相對太小。 （六）供電設(shè)備 目前，裕安大廈單個樓層均能提供 3 80A 的容量，供電設(shè)備狀況良好，因此，酒店改建完成后，供電系統(tǒng)是沒有問題的，只需進(jìn)行小量的線路調(diào)整，就可以符合酒店的用電需求。酒店經(jīng)營時，可根據(jù)實際情況分區(qū)使用電梯，以方便酒店客戶迅速入住房間。 主裙樓大堂、大門、停車場、電梯設(shè)備等均需要大規(guī)模改造，以便有與高星級酒店相對應(yīng)的高檔次、高品味的公共設(shè)施、環(huán)境。另外， 高等級 酒店 一般擁有自己的裙樓，裕安大廈的四層裙樓，為合理布局會議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。 （四）酒店與寫字樓互為補充 高級商務(wù)寫字樓和高星級酒店的有機(jī)組合對高層大廈來說，是全新高效的主題式商業(yè)組合，滬上很多知名大廈均采用此組合，即大廈部分樓層是辦公用樓，部分是酒店用樓。若要是在同類地區(qū)另尋新址興建類似級別的酒店，所需資金至少將達(dá)7－ 8 億元。 六、改建后裕安大酒 店功能介紹 裕安大酒店由裕安大廈部分主樓層、一樓裙樓 、二樓裙樓 以及停上海裕安大酒店項目計劃書 第 18 頁 共 59 頁 車場改造而成，計劃改建 豪華套房 12 間、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126間 。 另外，酒店還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務(wù)中心 ，面積 100平方米，位于群 1樓； （ 2）設(shè)備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1樓； （ 4）可同時容納 160 人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6間小型會議室），面積 300平方米 ，位于裙 2樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200 平方米 ，位于裙 1 樓。 若以其中一個樓層改建為酒店豪華套房，其它九個 樓層改建為商務(wù)間和標(biāo)房來計算，則有 、 米改建為商務(wù)間和標(biāo)房。 （ 4） 酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費用約 120 萬元。根據(jù)表格顯示， 酒店改造工程總造價為 。 改造后： 依裕安大廈樓層的布局及面積，計劃將其中 9個樓層改建為標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)間，將其中一個樓層專門改建為高級套房。 若按照上述價格且酒店年出租率 70％計算，高級套房樓層年收入為 萬元 。 從大廈改造前后的毛收入對比來看，酒店的年收入至少為改造前的 倍 。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 27 頁 共 59 頁 （ 1）營業(yè)收入 :主要是酒店客房收入。 裕安大酒店客房價格增長大致如下： 各房間類別年收入比較表11%29%60%高級套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間上海裕安大酒店項目計劃書 第 28 頁 共 59 頁 圖表 11：裕安大酒店 2020— 2020 年客房價格表 2020 2020 2020 2020 2020 套房 1500 1650 1810 1996 2196 商務(wù)間 1100 1210 1330 1460 1610 標(biāo)準(zhǔn)間 800 900 1000 1150 1300 裕安大酒店 2020年至 2020年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12：裕安大酒店 2020— 2020 年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是酒店會議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。 營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元） 圖表 13：裕安大酒店營業(yè)收入?yún)R總表 收入 高級套房 商務(wù)間 標(biāo)準(zhǔn)間 配套設(shè)施 停車場 總計 數(shù)額 100 35 注：酒店出租率按照 70％計算。 物業(yè)管理費支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費、設(shè)備修理費等等，若按照每平方米月管理費 10 元計算，那么裕安大酒店年 物業(yè)管理費約為 萬元（此處計算，不包 含停車場面積；另外，通過協(xié)商，上海裕安大酒店項目計劃書 第 30 頁 共 59 頁 物業(yè)管理費還可適當(dāng)降低）。 其他費用：其他費用主要是酒店運營中的宣傳、廣告等必須支出的費用。按照目前上海高星級酒店管理層員工工資的一般水平（平均年薪 10 萬元、含四金），裕安大酒店管理層員工年工資總額約 100萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn) 30 萬元，按照 5年折舊，每年折舊費用為 萬元。 綜上所述， 裕安大酒店各項年運營成本費用總額約為 萬元人民幣 。因此，根據(jù)此項規(guī)定， 大酒店一年營業(yè)稅及附 加應(yīng)為 。那么， 裕安大酒店年凈收入為 2250萬元 。 九、財務(wù)分析 重要假設(shè)： 酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設(shè)和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變 一般假設(shè)： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。另外，變動成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計算的，不包括其他收入部分。 365 天＝ /套/天 （ 5）出租率按照 100％計算 則每天客房的收入 =800 126+1100 45+1500 12=168300元 /天 每套客房每天平均收入＝ 168300 元 /天247。 盈虧平衡客房收入： 35 365= 說明在實際經(jīng)營中，預(yù)計的出租收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過盈虧平衡的收入，酒店盈利。 盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖： 圖表 23：裕安大酒店盈虧平衡關(guān)系示意圖 上海裕安大酒店項目計劃書 第 40 頁 共 59 頁 2020— 2020年盈虧平 衡分析 根據(jù)前面的假設(shè)， 2020— 2020年酒店總成本為 1550萬元，與 2020年的成本 。支付股東 股利： 07年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配， 08 年按 07年可分配利潤預(yù)分配。 下面詳細(xì)列出每個樓層安徽企業(yè)產(chǎn)權(quán)比例： 圖表 28：裕安大廈各樓層企業(yè)產(chǎn)權(quán)比例一覽 （單位面積：平方米） 樓層 省內(nèi)企業(yè) 產(chǎn)權(quán)面積 其他產(chǎn)權(quán)面積 省內(nèi)企業(yè)產(chǎn) 權(quán)面積比例 省內(nèi)企業(yè)業(yè)主數(shù) 其他業(yè)主數(shù) B1 0 100％ 1 0 1 3424． 17 0 100％ 1 0 2 3424． 17 0 100％ 1 0 3 3424． 17 0 0 1 主 4 1035． 13 0 100％ 1 0 裙 4 0 100％ 1 0 5