中原20xx年8月惠州鴻威金都雅苑一期一房清盤方案-wenkub
2022-11-06 09:51:49 本頁(yè)面
【正文】 ? 賬面單價(jià)虛漲 = 合同單價(jià) 原賬面單價(jià) =（ 381429247。 低 首付 此方案是客戶為首次置業(yè)，并且購(gòu)買戶型為一房單位，低首付只能是原首付最高減去 3 萬(wàn)元，只需付部分首付款，減去的首付款轉(zhuǎn)為銀行貸款，因此而產(chǎn)生的稅費(fèi)表面上開(kāi)發(fā)商支出，實(shí)際操作時(shí)抬高成交折扣， 稅費(fèi)則由客戶承擔(dān)。 （ 二 ） 推售策略 限量技巧 限量技巧能夠滿足客戶的欲望、價(jià)值感、身份感和歸屬感，使項(xiàng)目自身價(jià)值提升，促進(jìn)客戶認(rèn)可，進(jìn)而成交。其沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價(jià)格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。 基于此，一房的核心價(jià)值要 發(fā)生 轉(zhuǎn)移，出街形象要進(jìn)行重新調(diào)整。 名流公館 同時(shí)也對(duì)名流公館小戶型成交客戶的置業(yè)目的、年齡階段、職業(yè)特征、居住區(qū)域進(jìn)行分析： 總結(jié)：名流國(guó)際小戶型成交客戶中，主要以首次置業(yè)的剛需 年輕 白領(lǐng)為主，大多數(shù)也是受價(jià)格擠壓，年齡組成也大多數(shù)是在 30 歲以下，客戶年齡層次更趨年輕化，這充分體現(xiàn)了年輕客戶對(duì)于新興區(qū)域的高度認(rèn)可。 后期營(yíng)銷中應(yīng)對(duì)剩余產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的客戶定位，通過(guò)相應(yīng)的營(yíng)銷活動(dòng)和推廣 方式 提升客戶上門量， 并對(duì)客戶加以引導(dǎo)，對(duì)現(xiàn)存房源的賣點(diǎn)再加以深度挖掘，例如在正面朝向房源的景觀資源，生活的舒適度等方面上給予客戶更多的認(rèn)知與感 受， 弱化 一些現(xiàn)存的問(wèn)題 ， 加快項(xiàng)目剩余產(chǎn)品的去化速度。 （二）剩余產(chǎn)品盤點(diǎn) 樓號(hào) 面積（㎡） 所在房號(hào) 朝向 所推貨量 剩余套數(shù) 存貨率 2樓 0 03 南 52 27 % 0 08 北 58 43 % 05 西 29 29 % 10 東 29 28 % 3樓 0 03 南 40 38 % 0 08 北 46 44 % 05 西 23 23 % 10 東 23 22 % (注：銷售數(shù)據(jù)截止到 2020 年 7 月 16 日 ) 從上表可以看出， 2樓、 3樓均剩余 126 套，共 253 套，貨量較大。來(lái)訪客戶主要是以首次置業(yè)和 自住 客為主，關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)模 、 未來(lái)的升值潛力和目前的價(jià)格。 活動(dòng)時(shí)間 分析：有 40%的客戶希望活動(dòng)時(shí)間定在法定節(jié)假日，三成客戶希望在周末， 25%客戶選擇在中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)假日。 客戶認(rèn)可點(diǎn) 分析：客戶對(duì)項(xiàng)目戶型最為認(rèn)可，其次是項(xiàng)目品質(zhì)規(guī)模和價(jià)格。 置業(yè)次數(shù) 分析： 6 成以上的客戶為首次置業(yè) 。 購(gòu)房目的 分析：有 80%的客戶置業(yè)目的 是自住 。 項(xiàng)目需改進(jìn)點(diǎn) 分析： 客戶認(rèn)為本項(xiàng)目最有待改進(jìn)的是小區(qū)生活配套占 18%其次是教育配套和園林景觀方面，分別占 14%。 1對(duì)小戶型的看重點(diǎn) 分析：占 45%的客戶認(rèn)為小戶型主要講究實(shí)用，各有四分之一的客戶認(rèn)為舒適和功能齊全較為重要。對(duì)項(xiàng)目規(guī)模品質(zhì)和戶型比較認(rèn)可，同時(shí)認(rèn)為項(xiàng)目目前生活配套和教育 配套 不足，有待改進(jìn)。 2樓的整體存貨率為 %， 3樓的整體存貨率為 %，存貨率相對(duì)較高。 二、客戶定位 （一）惠州小戶型客戶分析 惠州小戶型中高端項(xiàng)目客戶來(lái)源中深圳投資客占有很大的比例，而中端項(xiàng)目客戶以惠州本地為主；客戶職業(yè)以深圳投資客、公務(wù)員、白領(lǐng)階層為主；用途以投資及自住為主。 因此，針對(duì)本項(xiàng)目剩余小戶型產(chǎn)品，我們的核心客戶群應(yīng)該是那些受價(jià)格擠壓的年輕白領(lǐng)和剛處于事業(yè)初期的年輕夫婦 以及投資客， 購(gòu)房目的主要是作為自住過(guò)渡期，且客戶主 要的區(qū)域 應(yīng)在 江北和惠城 區(qū)域 ， 這些區(qū)域也是項(xiàng)目 后期 營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)區(qū)域。 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目是惠州市唯一的一個(gè)四條輕軌交匯的物業(yè)。香港多年的地鐵建設(shè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證明，凡地鐵經(jīng)過(guò)的地方，樓盤必然升值。 針對(duì)剩余產(chǎn)品， 項(xiàng)目 建議 采取限量分批次的推售策略，人為制造項(xiàng)目稀缺性 ，給市場(chǎng)釋放項(xiàng)目熱銷的信號(hào) 。 （由于合同總價(jià)抬高，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)多出金額的稅費(fèi)，按常規(guī)公司提供資料稅 費(fèi)約占房?jī)r(jià) 15%，具體 可按鴻威集團(tuán) 所納稅率計(jì)算） 。 ） （ 339192247。 =388571 元 ? 差額貸款稅費(fèi) =（簽合同總價(jià) 最低折扣價(jià)） *15%=（ 388571346185） *=6358 元 ? 賬面單價(jià)虛漲 = 合同單價(jià) 原賬面單價(jià) =（ 388571247。） 墊首付 墊 首付，即開(kāi)發(fā)商幫助首付支付能力不強(qiáng)的客戶墊支首付。 若客戶在 3 年之內(nèi)不能全部?jī)斶€，必須在 5 年之內(nèi)還清全部借款，但是必須從第一期開(kāi)始計(jì)算利息。（ 利率按當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率計(jì)算） （ 三 ）營(yíng)銷策略 媒體
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