中原20xx年8月惠州鴻威金都雅苑一期一房清盤方案-wenkub
2022-11-06 09:51:49 本頁面
【正文】 ? 賬面單價虛漲 = 合同單價 原賬面單價 =（ 381429247。 低 首付 此方案是客戶為首次置業(yè)，并且購買戶型為一房單位，低首付只能是原首付最高減去 3 萬元，只需付部分首付款，減去的首付款轉(zhuǎn)為銀行貸款，因此而產(chǎn)生的稅費表面上開發(fā)商支出，實際操作時抬高成交折扣， 稅費則由客戶承擔(dān)。 （ 二 ） 推售策略 限量技巧 限量技巧能夠滿足客戶的欲望、價值感、身份感和歸屬感，使項目自身價值提升，促進客戶認可，進而成交。其沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。 基于此，一房的核心價值要 發(fā)生 轉(zhuǎn)移，出街形象要進行重新調(diào)整。 名流公館 同時也對名流公館小戶型成交客戶的置業(yè)目的、年齡階段、職業(yè)特征、居住區(qū)域進行分析： 總結(jié)：名流國際小戶型成交客戶中，主要以首次置業(yè)的剛需 年輕 白領(lǐng)為主，大多數(shù)也是受價格擠壓，年齡組成也大多數(shù)是在 30 歲以下，客戶年齡層次更趨年輕化，這充分體現(xiàn)了年輕客戶對于新興區(qū)域的高度認可。 后期營銷中應(yīng)對剩余產(chǎn)品進行精準(zhǔn)的客戶定位，通過相應(yīng)的營銷活動和推廣 方式 提升客戶上門量， 并對客戶加以引導(dǎo)，對現(xiàn)存房源的賣點再加以深度挖掘，例如在正面朝向房源的景觀資源，生活的舒適度等方面上給予客戶更多的認知與感 受， 弱化 一些現(xiàn)存的問題 ， 加快項目剩余產(chǎn)品的去化速度。 （二）剩余產(chǎn)品盤點 樓號 面積（㎡） 所在房號 朝向 所推貨量 剩余套數(shù) 存貨率 2樓 0 03 南 52 27 % 0 08 北 58 43 % 05 西 29 29 % 10 東 29 28 % 3樓 0 03 南 40 38 % 0 08 北 46 44 % 05 西 23 23 % 10 東 23 22 % (注：銷售數(shù)據(jù)截止到 2020 年 7 月 16 日 ) 從上表可以看出， 2樓、 3樓均剩余 126 套，共 253 套，貨量較大。來訪客戶主要是以首次置業(yè)和 自住 客為主，關(guān)注項目的規(guī)模 、 未來的升值潛力和目前的價格。 活動時間 分析：有 40%的客戶希望活動時間定在法定節(jié)假日，三成客戶希望在周末， 25%客戶選擇在中國傳統(tǒng)節(jié)假日。 客戶認可點 分析：客戶對項目戶型最為認可，其次是項目品質(zhì)規(guī)模和價格。 置業(yè)次數(shù) 分析： 6 成以上的客戶為首次置業(yè) 。 購房目的 分析：有 80%的客戶置業(yè)目的 是自住 。 項目需改進點 分析： 客戶認為本項目最有待改進的是小區(qū)生活配套占 18%其次是教育配套和園林景觀方面，分別占 14%。 1對小戶型的看重點 分析：占 45%的客戶認為小戶型主要講究實用，各有四分之一的客戶認為舒適和功能齊全較為重要。對項目規(guī)模品質(zhì)和戶型比較認可，同時認為項目目前生活配套和教育 配套 不足，有待改進。 2樓的整體存貨率為 %， 3樓的整體存貨率為 %，存貨率相對較高。 二、客戶定位 （一）惠州小戶型客戶分析 惠州小戶型中高端項目客戶來源中深圳投資客占有很大的比例，而中端項目客戶以惠州本地為主；客戶職業(yè)以深圳投資客、公務(wù)員、白領(lǐng)階層為主；用途以投資及自住為主。 因此，針對本項目剩余小戶型產(chǎn)品，我們的核心客戶群應(yīng)該是那些受價格擠壓的年輕白領(lǐng)和剛處于事業(yè)初期的年輕夫婦 以及投資客， 購房目的主要是作為自住過渡期，且客戶主 要的區(qū)域 應(yīng)在 江北和惠城 區(qū)域 ， 這些區(qū)域也是項目 后期 營銷推廣的重點區(qū)域。 對項目的價值進行梳理后發(fā)現(xiàn)，本項目是惠州市唯一的一個四條輕軌交匯的物業(yè)。香港多年的地鐵建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)證明，凡地鐵經(jīng)過的地方，樓盤必然升值。 針對剩余產(chǎn)品， 項目 建議 采取限量分批次的推售策略，人為制造項目稀缺性 ，給市場釋放項目熱銷的信號 。 （由于合同總價抬高，開發(fā)商需承擔(dān)多出金額的稅費，按常規(guī)公司提供資料稅 費約占房價 15%，具體 可按鴻威集團 所納稅率計算） 。 ） （ 339192247。 =388571 元 ? 差額貸款稅費 =（簽合同總價 最低折扣價） *15%=（ 388571346185） *=6358 元 ? 賬面單價虛漲 = 合同單價 原賬面單價 =（ 388571247。） 墊首付 墊 首付，即開發(fā)商幫助首付支付能力不強的客戶墊支首付。 若客戶在 3 年之內(nèi)不能全部償還，必須在 5 年之內(nèi)還清全部借款，但是必須從第一期開始計算利息。（ 利率按當(dāng)時基準(zhǔn)利率計算） （ 三 ）營銷策略 媒體
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