【正文】 于物業(yè)的水、電、煤氣、空調(diào)等各種能源計(jì)量提供建議，在方便業(yè)戶使用的基礎(chǔ)上，對(duì)于物業(yè)能源管理提供硬件保證。? 根據(jù)物業(yè)使用需要及市場(chǎng)需求，對(duì)物業(yè)的各布局構(gòu)思、分割組合及規(guī)劃提供建議。 建設(shè)施工期間在“中浩云花園”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好小區(qū)建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。 開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算（見(jiàn)附表一） 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（見(jiàn)附表二）5 管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 前期介入工作要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。通過(guò)不斷的完善，真正達(dá)到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；● 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；● 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。同時(shí)，制訂了“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。陶然居物業(yè)將“為居者著想”作為企業(yè)的服務(wù)理念，著眼于“更仔細(xì)、更到位、更標(biāo)準(zhǔn)”，最終使業(yè)戶更滿意。充分利用高科技智能化設(shè)施，輔以科學(xué)化管理手段，建立一套完整的智能化管理體系，把物業(yè)管理逐步引入人機(jī)對(duì)話的無(wú)紙化管理階段，提高管理績(jī)效，提升管理等級(jí)。、服務(wù)定位在上海四亇示范居住區(qū)之一的萬(wàn)里示范居住區(qū)內(nèi)，又崛起了一個(gè)新型現(xiàn)代化居住小區(qū)“中浩云花園”。 合作前提● “中浩云花園”宣布竣工入住前，須對(duì)其物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面“開(kāi)荒”清潔，尤其是對(duì)小區(qū)道路、地面、門(mén)窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其他公共部位等。 排水系統(tǒng)：室外采用雨、污水分流、生活污廢水直排入城市污水管網(wǎng)。 ② 消防供水： 所有住宅塔樓及商業(yè)等用房為一個(gè)室內(nèi)消防系統(tǒng)。（每門(mén)洞2臺(tái)，2梯3戶）幼兒園沿東側(cè)新泉路設(shè)有單獨(dú)出入口。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：?總用地面積88716M2? , （包括地下室建筑等面積） 其中：住宅面積： （15幢、21個(gè)門(mén)洞） 幼兒園建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 物業(yè)管理及社區(qū)活動(dòng)用房面積： 地下室建筑面積：（包括地下車(chē)庫(kù)及機(jī)房等） 住宅分18層和24層兩類(lèi),、地上最高24層,商業(yè)及社區(qū)活動(dòng)用房1~ 2層,地下車(chē)庫(kù)1層；幼兒園為三層。陶然居團(tuán)隊(duì)正以百倍高昂的士氣找尋一切具有發(fā)展可能的契機(jī)，努力擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，傳播企業(yè)特色，竭誠(chéng)盡力為每一位業(yè)戶提供卓越服務(wù)。公司十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹(shù)立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，同時(shí)根據(jù)ISO9001質(zhì)量體系要求，制訂了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實(shí)際相結(jié)合的程序文件及各個(gè)崗位的作業(yè)文件，使每個(gè)員工明確誰(shuí)來(lái)做、怎樣做，既注重過(guò)程，更看重結(jié)果。公司部門(mén)經(jīng)理均具有從事物業(yè)管理 5年以上的工作經(jīng)歷，中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)職稱；管理人員大專(zhuān)以上文化程度，具有物業(yè)管理資格證書(shū)；專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管等具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱。一流團(tuán)隊(duì)：團(tuán)隊(duì)的和諧運(yùn)作，是企業(yè)做大，做強(qiáng)的根本。目前物業(yè)管理資質(zhì)暫定為三級(jí)。辦公地址為新村路1321號(hào)5樓。陶然居物業(yè)倡導(dǎo)“以人為本”，公司把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。公司倡導(dǎo)每位員工以陶然居為榮，自覺(jué)踐行“為居者著想”的服務(wù)理念，使全體員工在物業(yè)工作實(shí)踐中不斷發(fā)揮其創(chuàng)造性、能動(dòng)性，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效、熱情周到的服務(wù)。要求管理無(wú)盲區(qū)，服務(wù)無(wú)缺陷，工作無(wú)差錯(cuò)，住戶無(wú)怨言。合作意向 物業(yè)概況由上海中浩云房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的“中浩云花園”以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、先進(jìn)的硬件設(shè)施、便利的交通及健康生活領(lǐng)跑者的理念定位，它將成為萬(wàn)里城的地標(biāo)，展現(xiàn)二十一世紀(jì)現(xiàn)代居住區(qū)的時(shí)代特征。 ?建筑容積率： ?建筑密度： ％ ?機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：972輛（地面停車(chē)：175輛、地下停車(chē)：797輛） ?非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：1580輛?總綠地面積： ?綠化率： 50％?集中綠化率： 39％地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)：本項(xiàng)目設(shè)置一地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，泊位數(shù)797個(gè)，分三個(gè)雙車(chē)道出入口，并與每幢住宅塔樓相通。供水：①生活用水：在地下室設(shè)南北二水泵房：1號(hào)泵房?jī)?nèi)設(shè)一不銹鋼生活水葙，有效容積為170M3 ,安裝8套16臺(tái)生活用供水泵（一備一用），供北部8幢高層生活用水，在8幢高層屋頂設(shè)9只水箱（10號(hào)摟為二門(mén)洞設(shè)二水箱）,每只屋頂水箱的有效容積為18M3 。在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)設(shè)置集中水泵房，供消防用水。雨水直排城市雨水管網(wǎng)。安防系統(tǒng)：地下車(chē)庫(kù)內(nèi)設(shè)置消防安防控制中心，服務(wù)整個(gè)小區(qū)的安防系統(tǒng)?！伴_(kāi)荒”工作可由貴方委托施工單位操作，亦可委托物業(yè)公司實(shí)施，費(fèi)用與貴方協(xié)商解決。萬(wàn)里示范居住區(qū)作為普陀區(qū)的一大型示范居住區(qū)，其商貿(mào)、交通、餐飲、娛樂(lè)大型綠地等設(shè)施都配套齊全，開(kāi)發(fā)十年來(lái)形成的獨(dú)特人文背景和優(yōu)美舒適的居住環(huán)境， 而“中浩云花園”的設(shè)計(jì)、建設(shè)將無(wú)疑是萬(wàn)里居住區(qū)內(nèi)的又一亮點(diǎn)。同時(shí)將ISO9001：2000質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系引入物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)中，以國(guó)際認(rèn)證的一流標(biāo)準(zhǔn)作為檢驗(yàn)日常管理服務(wù)水平的標(biāo)準(zhǔn)之一。指標(biāo)承諾 管理目標(biāo)我公司正式接管“中浩云花園”后，將使其達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)（除委托方本身因素、委托方提供數(shù)據(jù)資料與實(shí)際情況差異較大、政府政策變化及不可抗力等因素外）：● 通過(guò)良好的物業(yè)管理使“中浩云花園”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居家環(huán)境；● 在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系?！爸泻圃苹▓@”接管后，我公司將導(dǎo)入認(rèn)證體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目預(yù)算管理處經(jīng)理經(jīng)理助理保潔綠化主管保安主管設(shè)備主管業(yè)戶服務(wù)部保安部保潔綠化部設(shè)備部業(yè)戶服務(wù)員保安領(lǐng)班門(mén)崗監(jiān)控巡崗保潔工綠化工強(qiáng)弱電工管道溝路工給排水管道工 管理處組織架構(gòu) 管理處人員配備崗位設(shè)置人員配備崗位設(shè)置人員配備管理處經(jīng)理1人保安主管1人管理處經(jīng)理助理1人保安班長(zhǎng)4人業(yè)戶接待(內(nèi)勤/檔案/接待/出納)4人保安、巡視員32人保潔綠化主管1人監(jiān)控崗4人維修主管1人保潔領(lǐng)班1人水電維修工3人保潔組長(zhǎng)4人弱電維修工(兼資料員)1人保潔工16人管道、泥、溝路工2人綠化（外包）合計(jì)76人 費(fèi)用預(yù)算編制說(shuō)明委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；國(guó)家及上海市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；同類(lèi)相似物業(yè)水平；業(yè)戶消費(fèi)水平；上海市現(xiàn)有物價(jià)水平；本預(yù)算未含會(huì)所、地下（上）停車(chē)管理，其運(yùn)行成本將另行測(cè)算；委托方提供的數(shù)據(jù)以及口頭提供的數(shù)據(jù)，若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。我公司在正式接受委托后，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“中浩云花園”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過(guò)程中逐步對(duì)小區(qū)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。? 對(duì)物業(yè)建筑材料選用提供建議。? 對(duì)物業(yè)的機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)提供建議，包括用電設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)等。? 參與設(shè)備、設(shè)施招標(biāo)及評(píng)標(biāo)工作，建議在選擇供貨商時(shí)，選擇能夠提供較完善售后服務(wù)的單位。 物業(yè)銷(xiāo)售階段在物業(yè)銷(xiāo)售期間，良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴司樹(shù)立物業(yè)品牌形象。? 協(xié)助開(kāi)發(fā)商順利獲得項(xiàng)目有關(guān)文件和各類(lèi)許可證。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。? 對(duì)房屋質(zhì)量設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收提供建議，提高一次合格率。? 做好入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。l 住宅使用公約；l 裝修管理辦法；l 裝修管理協(xié)議；l 入伙手續(xù)書(shū)；l 代辦服務(wù)委托書(shū)；l 保管鑰匙委托書(shū)；l 保管鑰匙承諾書(shū)；l 房屋驗(yàn)收表；l 鑰匙簽收表；l 業(yè)主信息表；l 施工人員登記表；l 安全責(zé)任書(shū)。l 在服務(wù)過(guò)程中熱情、周到，文明用語(yǔ)，主動(dòng)詢問(wèn)并及時(shí)為業(yè)戶提供服務(wù)。同時(shí)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)戶提出的相關(guān)問(wèn)題，熱情介紹物業(yè)和房屋使用功能情況。? 對(duì)于有特殊要求的業(yè)戶，提供預(yù)約上門(mén)服務(wù)。業(yè)戶驗(yàn)收合格后，再辦理和移交房屋各類(lèi)鑰匙。 立份表讀數(shù)物業(yè)服 簽署《住宅使用公約》，務(wù) 介紹《業(yè)戶手冊(cè)》等中 有關(guān)入住事項(xiàng)心 簽署樓宇接受確認(rèn)書(shū)辦理裝修有關(guān)手續(xù) 交樓成功 裝修管理裝修階段的人員活動(dòng)情況復(fù)雜，業(yè)戶、裝修工程隊(duì)、建筑工程人員、維修人員及管理人員等交錯(cuò)，這就對(duì)小區(qū)的物業(yè)整體應(yīng)運(yùn)管理、保安、清潔等提出了更高的要求。專(zhuān)職人員：檢查施工單元內(nèi)電器使用和防火情況；裝修有否違反《裝修管理協(xié)議》；及時(shí)制止違反裝修規(guī)定之單元施工人員，并及時(shí)報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理查辦；每周填報(bào)施工單元進(jìn)度。及時(shí)向行政主管部門(mén)報(bào)告；法律手段。? 告知業(yè)戶裝修管理期間容易影響鄰里關(guān)系的注意事項(xiàng)，如挖墻洞、鞋箱、打穿地?cái)R柵、擅自安裝太陽(yáng)能熱水器、小型家用鍋爐、衛(wèi)星接收裝置等。 物料運(yùn)送階段 為了確保樓道、小區(qū)的整體環(huán)境不因裝修造成較大破壞，將實(shí)行建筑垃圾袋裝化，定時(shí)上門(mén)收集。如單元內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；業(yè)戶單元內(nèi)設(shè)施的更改，易燃物體的管理及處置等，公司將有特定的規(guī)定監(jiān)管以保證安全，如容易影響相鄰關(guān)系的公共管道、樓板、隔墻等。 完工核驗(yàn)階段 業(yè)務(wù)服務(wù)部裝修管理人員將對(duì)施工完成的戶室進(jìn)行核驗(yàn)，檢查是否與原登記的施工平面圖相符，并檢查施工人員是否工完場(chǎng)清。 業(yè)戶接待兼任登記手續(xù)辦理，保潔領(lǐng)班兼任業(yè)戶裝修宣傳員，公司派駐小區(qū)的專(zhuān)業(yè)工程師任裝修方案審批員，保安隊(duì)長(zhǎng)兼任裝修隊(duì)伍培訓(xùn)員和消防安全監(jiān)督員，文檔負(fù)責(zé)辦理各類(lèi)證件的發(fā)放。維護(hù)裝修期間小區(qū)及樓宇各樓層的正常公共秩序。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并向裝修管理小組報(bào)告。C．法律手段 業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，物業(yè)服務(wù)中心與施工隊(duì)簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責(zé)、權(quán)，對(duì)住宅裝修進(jìn)行規(guī)范管理。l 業(yè)戶接待的形式：a. 設(shè)立接待“窗口”，受理業(yè)戶的報(bào)修、咨詢等。l 公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話：66403170，72小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)。l 業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況；l 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。l 每月15日將“付款請(qǐng)求書(shū)”送交業(yè)戶，請(qǐng)業(yè)戶于當(dāng)月20日前付費(fèi)，逾期由業(yè)戶服務(wù)員上門(mén)收款。 業(yè)戶征詢l 業(yè)戶評(píng)議表的發(fā)放與回收a. 管理處半年按統(tǒng)一規(guī)定的“業(yè)戶評(píng)議表”樣式發(fā)放，數(shù)量以不低于20%入伙業(yè)戶數(shù)為準(zhǔn)，發(fā)放對(duì)象應(yīng)盡量避免在年度內(nèi)重復(fù)；b. 管理處在發(fā)放“業(yè)戶評(píng)議表”時(shí)應(yīng)寫(xiě)明發(fā)放時(shí)間（一般為每半年末）、發(fā)放對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間（以發(fā)放日起算半月內(nèi)），并做好相關(guān)記錄；c. 管理處在每半年后第一個(gè)月5日前把上半年“業(yè)戶評(píng)議表匯總分析”及“業(yè)戶評(píng)議表”原件（十天內(nèi)返還管理處保存）交公司物業(yè)管理部。 特約服務(wù)為管理區(qū)域內(nèi)對(duì)本公司改進(jìn)工作、品牌建設(shè)有重大影響的業(yè)戶，在特定情況下提供VIP優(yōu)質(zhì)服務(wù)。l 特約服務(wù)內(nèi)容特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)戶的需求而設(shè)立，主要有：便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項(xiàng)內(nèi)容。c. 代辦服務(wù)物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。 社區(qū)活動(dòng)寓親情服務(wù)于小區(qū)社區(qū)活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。l 業(yè)戶服務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門(mén)完成活動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作，并向小區(qū)用戶發(fā)出活動(dòng)通知。l 業(yè)戶服務(wù)部在每次活動(dòng)結(jié)束后，以專(zhuān)文形式向小區(qū)用戶通報(bào)活動(dòng)情況與效果。不準(zhǔn)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)倚墻而立或占用公共、客用、辦公設(shè)施休息。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域。l 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。并對(duì)路燈、草坪燈、圍墻燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。l 監(jiān)控錄像帶保存一個(gè)月，循環(huán)使用。l 行車(chē)道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車(chē)；油漆黑黃相間（30cm間距）標(biāo)志，表示允許臨時(shí)停車(chē)，確保管理區(qū)域內(nèi)無(wú)違規(guī)停車(chē)現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無(wú)損、通暢。【停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）管理服務(wù)】l 在停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）地面用白色油漆劃出車(chē)輛行駛指引標(biāo)志、車(chē)位標(biāo)志及編號(hào)?！緳C(jī)動(dòng)車(chē)輛管理服務(wù)】l 為辦妥長(zhǎng)期停車(chē)證的業(yè)戶提供相對(duì)固定的車(chē)位。l 小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車(chē)服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車(chē)輛的停車(chē)。? 裝修的消防管理：在裝修審批時(shí)，要求裝修施工隊(duì)伍按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材，方可入場(chǎng)施工；對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)公建配套的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，以及制訂滅火方案方可施工；在施工期間，將通過(guò)設(shè)專(zhuān)人巡邏監(jiān)管，并著