【正文】 維護(hù)保養(yǎng)工作。第2節(jié)消防管理1消防組織1．1各地商管公司總經(jīng)理為城市綜合體消防管理第一責(zé)任人，安全分管副總經(jīng)理為第二責(zé)任人，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、組織實(shí)施消防管理日常工作。5．2清潔拓荒工作選擇多家保潔公司承擔(dān)，為確保開(kāi)業(yè)后保潔管理的延續(xù)性，日常保潔中標(biāo)單位必須參加項(xiàng)目物業(yè)的清潔開(kāi)荒。4商戶(hù)裝修管理4．1商戶(hù)裝修期間，物管部人員每天至少兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡檢，檢查裝修過(guò)程是否違反裝修管理有關(guān)規(guī)定。主力店物業(yè)服務(wù)合同一般與主力店租賃合同同時(shí)簽訂。2商業(yè)物業(yè)管理成本測(cè)算2．1測(cè)算的前提是：公司組織架構(gòu)人員編制確定；公司薪酬體系和工資平均水平確定；水電氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；測(cè)算物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)技術(shù)參數(shù)明確（面積、得房率、設(shè)備設(shè)施清單等）。. . . .商業(yè)物管部物業(yè)管理工作指引第1節(jié)物業(yè)管理早期介入1物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研1．1針對(duì)新項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理需要，在項(xiàng)目籌建階段應(yīng)開(kāi)展物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作。2．2測(cè)算時(shí)間和報(bào)批程序：在項(xiàng)目開(kāi)始招商前2個(gè)月，完成商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)成本測(cè)算及審批手續(xù)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審批。3．2主力店物業(yè)服務(wù)合同采用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)合同版本；特殊情況按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。4．2對(duì)消防安全、臨時(shí)用電、文明施工、噪音、新線(xiàn)路（管道）接駁、相鄰商戶(hù)的影響等方面進(jìn)行監(jiān)管。5．3保潔及拓荒招投標(biāo)主要工作環(huán)節(jié)為：保潔公司的考察與入圍單位的選擇；保潔、清潔拓荒標(biāo)準(zhǔn)的制定；招標(biāo)文件的起草與發(fā)放、答疑；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)告）的擬定；開(kāi)標(biāo)與質(zhì)詢(xún)；評(píng)標(biāo)與定標(biāo)。1．2物管部經(jīng)理為消防工作日常運(yùn)作責(zé)任人，組織實(shí)施消防管理日常工作。2消防系統(tǒng)運(yùn)行和管理2．1消防監(jiān)控中心由商管員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心消防及監(jiān)視設(shè)備的24小時(shí)運(yùn)行、監(jiān)控、記錄。2．3監(jiān)控中心一旦出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，應(yīng)立即派人前往核查。2．5工程相關(guān)人員每日對(duì)消防弱電設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或聯(lián)系維保單位處理。3．2檢查的主要內(nèi)容：3．2．1各安全出口、疏散通道是否暢通，各疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好；消防通道是否暢通；室外消防道路是否違規(guī)停放車(chē)輛、堆放物品；消防器材是否完備等。3．2．5管理區(qū)域內(nèi)的裝修改造施工是否進(jìn)行安全監(jiān)督管理，手續(xù)是否完備，施工現(xiàn)場(chǎng)是否存在安全隱患。3．2．9消防安全隱患的整改情況及防范措施的落實(shí)情況。對(duì)不能當(dāng)即改正的隱患，檢查人員向相關(guān)部門(mén)（商戶(hù)）開(kāi)具整改通知書(shū)，由該部門(mén)（商戶(hù)）提出整改方案，限期完成整改。隱患整改完成后，由檢查人員負(fù)責(zé)驗(yàn)收確認(rèn)，并作好記錄備查。5．2分管副總經(jīng)理組織制定廣場(chǎng)《滅火與應(yīng)急疏散預(yù)案》，預(yù)案內(nèi)容包括：5．2．1組織機(jī)構(gòu)與分工；5．2．2報(bào)警和接警處置程序；5．2．3應(yīng)急疏散的組織程序和措施；5．2．4撲救初起火災(zāi)的程序和措施；5．2．5通訊聯(lián)絡(luò)、安全防護(hù)與救護(hù)的程序和措施。6．1．3每年至少組織l次由各商戶(hù)營(yíng)業(yè)員參與的各種形式的消防知識(shí)培訓(xùn)。6．3．2三會(huì)：會(huì)報(bào)警，會(huì)使用消防器材撲救初期火災(zāi)，會(huì)自救逃生。7．4每次演練必須邀請(qǐng)相關(guān)商戶(hù)參與，必要時(shí)請(qǐng)消防主管單位前來(lái)指導(dǎo)。日間定時(shí)對(duì)整個(gè)管理區(qū)域巡視，夜間定時(shí)按規(guī)定的巡視方案巡視管理區(qū)域。1．2．4巡查是否有可疑人員，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)前往盤(pán)問(wèn)、檢查證件。1．3．2按要求作好巡邏記錄，并及時(shí)將有關(guān)情況反饋相關(guān)部門(mén)和人員。2．1．4值班商管班長(zhǎng)每小時(shí)對(duì)各崗位執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。2．2．2對(duì)于免費(fèi)車(chē)輛的放行處理，嚴(yán)格按有關(guān)公司制度或操作流程進(jìn)行。當(dāng)事故雙方協(xié)調(diào)未達(dá)成共識(shí)時(shí)，建議雙方事主報(bào)保險(xiǎn)公司或交警，由雙方事主自行處理。2．4．3卸貨人員在裝卸貨物時(shí)，應(yīng)保證區(qū)域清潔。3．1．3商管安防主管應(yīng)對(duì)當(dāng)天促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行巡視檢查。3．2．4商管安防主管對(duì)每班的施工監(jiān)管情況進(jìn)行抽查。4．1．2值班商管班長(zhǎng)對(duì)各崗位執(zhí)行開(kāi)閉店情況進(jìn)行檢查。4．2．2值班商管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)場(chǎng)管理的監(jiān)督檢查。4．3．2商管安防主管定期對(duì)清場(chǎng)情況進(jìn)行檢查。1．3來(lái)訪(fǎng)人員經(jīng)監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)并登記后方可進(jìn)入。5．2．3對(duì)出現(xiàn)的異常情況及緊急事件，在值班記錄表上記錄。6．3按實(shí)際情況，設(shè)置警示牌、警戒線(xiàn)。6．5部門(mén)經(jīng)理、安防主管、值班商管班長(zhǎng)按規(guī)定對(duì)相關(guān)崗位進(jìn)行巡查。應(yīng)急預(yù)案小組成員必須包括分管副總經(jīng)理、分管部門(mén)經(jīng)理、安防主管／消防主管、相關(guān)商管班長(zhǎng)。7．4事件處理7．4．1值班班長(zhǎng)對(duì)每起事件進(jìn)行了解情況并做好相關(guān)信息記錄。8交接班8．1班前會(huì)8．1．1值班商管班長(zhǎng)主持班前會(huì)。8．2．3接班班長(zhǎng)帶隊(duì)至每崗位逐一交接，核查崗位使用器材是否完好，了解和核實(shí)上班待處理的事件及關(guān)注的事項(xiàng)。8．3．4安防主管每周至少2次對(duì)交接班情況進(jìn)行檢查，每日審閱相關(guān)記錄并簽字確以。8．3．8接班人員未到交班人員不得擅自離開(kāi)崗位。2）隊(duì)員儀表端莊、儀表整潔。6）突發(fā)事件發(fā)生后，商管員能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告