【正文】 員會五、工作事項（一）分子公司營銷部外部資源確定（60天，項目啟動后開始執(zhí)行）廣告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活動公司尋找與確定。（五）發(fā)展部協(xié)助營銷策劃部確定項目的市場、客戶、產(chǎn)品、價格的基本定位。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部確定項目商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)種類和數(shù)量。項目定位報告及項目建議書的擬定和上報（15天，土地取得后開始執(zhí)行）①撰寫項目定位報告（項目定位報告模板參考附件五）。 出具市場調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報告（市場調(diào)研報告模板參考附件四）①調(diào)研目的和內(nèi)容的說明；②調(diào)研方法說明；③調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；④項目初步定位（目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價格）建議。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：15天，土地競買資格取得前完成。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部區(qū)域市場調(diào)研。項目定位。 第二章 市場營銷第八條 項目可研前期市場調(diào)研（15天）一、開始條件：項目投資立項（項目投資意向書）批準(zhǔn)后二、標(biāo)準(zhǔn)時限：15天三、工作成果：成果內(nèi)容：項目可研前期市場調(diào)研報告成果移交單位：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）、戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：主辦部門：營銷策劃部（分子公司營銷中心）協(xié)助部門：資產(chǎn)經(jīng)營部五、工作事項（一）營銷策劃部（分子公司營銷中心）區(qū)域市場調(diào)研。③投方案標(biāo)時，確定項目方案；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時，確定地價上限。③ 獲得土地，簽訂土地競買成交確認(rèn)書。與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭勸其放棄。（土地公告發(fā)布18天內(nèi)完成）②拍賣或掛牌時，進(jìn)行土地價格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競買價格上限和土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。（項目投資立項批準(zhǔn)后5天之內(nèi)完成）①項目的多套草規(guī)②提供草規(guī)相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。項目可研定位（5天，上一項工作完成后開始執(zhí)行）根據(jù)以往周邊項目成交的客戶和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部關(guān)于項目可行性研究的項目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。（7天，收到項目投資意向書后執(zhí)行）（三）工程部提供涉及項目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。⑥項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算：成本利潤測算（針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤分析及比選）、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項目資金來源與支出分析（包括付款計劃）等。②區(qū)域市場深度分析：項目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。區(qū)域市場深度調(diào)研。（5天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行）①宗地詳細(xì)情況；②項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等；③獲取意向地塊預(yù)計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等信息；④潛在競爭對手的初步了解。獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給研發(fā)中心（二）工程部初步測算項目的工程建設(shè)成本。了解地塊周邊配套了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。⑤當(dāng)④中的初步判斷項目適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）時，一方面通過各種渠道了解合作方（包括實(shí)力、背景、信譽(yù)等），分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)項目深層次目的；另一方面通過加大市場調(diào)研力度，為項目后期開發(fā)提供有效支持（特指項目轉(zhuǎn)讓）。①與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線距離、用地屬性、容積率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步擬定土地價（土地轉(zhuǎn)讓價或合作開發(fā)折價）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。②初步估算土地合理成交價，測算土地開發(fā)預(yù)計利潤、開發(fā)周期和項目啟動所需資金投入。（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳌６?、?biāo)準(zhǔn)時限：由公司年度經(jīng)營計劃中土地購置計劃所列時限決定。工作流程及相關(guān)時間節(jié)點(diǎn)詳見《榮盛發(fā)展項目開發(fā)流程時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖》。第二條 項目開發(fā)業(yè)務(wù)是指以“項目”為單位進(jìn)行“市場拓展”、“營銷策劃”、“工程建設(shè)”、“物業(yè)管理”等工作。項目開發(fā)過程中所涉各項業(yè)務(wù)工作均有開始條件、標(biāo)準(zhǔn)時限、工作成果、所涉單位、工作事項等內(nèi)容，在公司實(shí)際運(yùn)營中由所涉業(yè)務(wù)主體參照執(zhí)行。本方法及網(wǎng)絡(luò)圖中所指的各項工作的開展時間均為最遲的時間，其標(biāo)準(zhǔn)時限是指在一般情況下完成工作所需的時間。三、工作成果：成果內(nèi)容：符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息，包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。（3）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）。③根據(jù)②中的初略測算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項目或“短平快”項目（資金投入小、利潤相對較好和投資周期短）。②通過土地、規(guī)劃職能部門核實(shí)合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。⑥根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評估分析合作項目，擬定土地心理底價、項目合作方式、款項支付方式等，與合作方進(jìn)行深入溝通，制定談判技巧策略，最終達(dá)成項目合作。了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來3—5年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對項目以后開發(fā)的影響和支撐作用。第六條 意向土地持續(xù)跟蹤階段一、開始條件：投資意向前期市場調(diào)研完成。草擬項目投資意向書（項目投資意向書模板見附件一）。（7天，項目投資意向書完成后開始執(zhí)行，如立項不予批準(zhǔn)則終止。③項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本定位和發(fā)展，以及項目所在城市地理位置分析。向戰(zhàn)略委員會提交項目可行性研究報告草案。（5天，前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行）協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）對多套項目規(guī)劃方案進(jìn)行精確的成本測算。根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助擬定開發(fā)節(jié)奏。第七條 土地公告及競買階段一、開始條件：土地公告后二、標(biāo)準(zhǔn)時限：土地拍賣時為21天，土地掛牌時為30天。③投方案標(biāo)時，項目方案選擇；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時，協(xié)助戰(zhàn)略委員會確定地價上限的經(jīng)濟(jì)測算。土地獲取。（二）戰(zhàn)略委員會土地競買準(zhǔn)備。（三）研發(fā)中心提供項目方案標(biāo)。（10天，項目投資立項批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）項目所在區(qū)域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。（5天，與上一項工作同步進(jìn)行）對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對項目地塊進(jìn)行可行性研究。（10天，項目投資立項批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）。三、工作成果：成果內(nèi)容：市場深度調(diào)研報告成果移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：主辦部門：營銷策劃部協(xié)助部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）五、工作事項（一）營銷策劃部區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、價格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。（二）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）協(xié)助進(jìn)行土地購置前期市場深度調(diào)研第十條 項目啟動前期市場深度研究（30天）一、開始條件：土地取得后二、標(biāo)準(zhǔn)時限：30天三、工作成果：成果內(nèi)容：項目定位報告、項目建議書成果移交單位：項目委員會四、所涉單位：主辦部門：營銷策劃部協(xié)助部門：資產(chǎn)經(jīng)營部、研發(fā)中心、發(fā)展部、工程部審批機(jī)構(gòu)：項目委員會五、工作事項：（一）營銷策劃部區(qū)域市場深度研究分析（30天，土地取得后開始執(zhí)行）①區(qū)域市場供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀況和客戶群特征等。②撰寫項目建議書（項目建議書模板參考附件六）。（10天，土地取得后開始執(zhí)行）通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項目可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。根據(jù)區(qū)域市場客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對產(chǎn)品設(shè)計提供建設(shè)性意見。銷售道具準(zhǔn)備（197天，項目啟動后執(zhí)行）①概念版房型手冊（30天，項目亮相前完成）②銷售大廳（197天，項目啟動后開始執(zhí)行）內(nèi)外設(shè)計、修建和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。⑥項目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（30天，項目亮相前完成）項目聯(lián)動工作準(zhǔn)備（根據(jù)項目情況具體安排）①分賣場設(shè)置。項目亮相前期客戶電話接待（30天，項目亮相前期鋪墊期）①開通項目銷售電話（項目亮相前30天完成）；②接受電話咨詢；③來電客戶信息登記（來電客戶信息登記表模板參考附件九）。對項目營銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。（與上一項工作同步進(jìn)行）③銷售人員的培訓(xùn)。協(xié)助售樓處修建、裝飾組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助售樓處內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。②提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料等。協(xié)助印刷品設(shè)計、制作相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。指導(dǎo)擬定項目亮相方案，并對亮相細(xì)化方案提出評審意見。第十二條 項目亮相（60天）一、開始條件：項目亮相準(zhǔn)備措施齊備二、標(biāo)準(zhǔn)時限：60天三、工作成果：成果內(nèi)容：項目開盤方案成果移交單位：分子公司四、所涉單位：主辦部門：分子公司營銷部、項目部協(xié)助部門：營銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財務(wù)部審批機(jī)構(gòu)：項目委員會五、工作事項：（一）分子公司營銷部項目亮相方案的執(zhí)行①項目亮相慶典活動②新聞媒體信息發(fā)布③媒體組合應(yīng)用④項目形象出街項目方案的擬定和上報項目開盤方案（項目開盤方案模板參考附件十）的擬定和上報。（30天，項目亮相30天后開始執(zhí)行）④售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。②銷控展牌和銷控粘貼。（30天，①后開始執(zhí)行）③產(chǎn)品推介會或公開認(rèn)購信息發(fā)布。（30天，項目亮相開始執(zhí)行）。（45天，項目公開認(rèn)購前完成）。協(xié)助擬定項目價格體系草案。交工、交房標(biāo)準(zhǔn)的確定。（八）財務(wù)部協(xié)助確定外聯(lián)單位。（30天，項目開盤前30天開始執(zhí)行）媒體組合策略應(yīng)用。來電、來訪和認(rèn)購意向客戶信息統(tǒng)計分析。（30天，項目開盤前30天開始執(zhí)行）項目公開期常規(guī)工作。（四）項目委員會項目價格方案審批。（二）項目部項目開盤慶典活動具體組織與執(zhí)行。（三）物業(yè)公司為項目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員；現(xiàn)場向客戶提供有關(guān)物業(yè)管理問題的咨詢。（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）根據(jù)項目銷售狀況，對后期銷售策略調(diào)整提供建議。價格監(jiān)控與調(diào)整定期進(jìn)行價格測算，根據(jù)庫存產(chǎn)品、聚焦銷售重點(diǎn)和市場變化，調(diào)整項目價格，實(shí)現(xiàn)利潤最大化（根據(jù)市場價格變化和項目銷售狀況待定）。向項目委員會提交銷售價格調(diào)整備案報告、營銷分析報告、促銷草案。簽訂房屋銷售合同的客戶應(yīng)當(dāng)簽訂遵守《業(yè)主臨時公約》的承諾。結(jié)合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司營銷部進(jìn)行產(chǎn)品分析與探討。1根據(jù)項目銷售計劃、銷售狀況和市場競爭需要等因素，協(xié)助分子公司銷售部確定日常銷售推廣工作開展，共同探討在不同銷售階段宣傳投放量和投放頻率。（五）營銷策劃部全程跟蹤項目銷售狀況、庫存狀況和市場形勢，并對分子公司營銷部的價格調(diào)整方案進(jìn)行評審。（二）項目部從項目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評估效果（項目的銷售工作的總結(jié)）。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第197天開始，開工前第157天完成。第十八條 總規(guī)內(nèi)部審批（12天）一、開始條件：項目規(guī)劃方案設(shè)計完成后開始進(jìn)行。（二）項目委員會：負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對分子公司上報的[完整的項目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等）]，進(jìn)行全面審核，并出具正式的《項目方案》（批復(fù)稿），給分子公司。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第115天開始，開工前第100天完成。第二十條 單規(guī)內(nèi)部審批（10天）一、開始條件：單體（平\立\剖）面圖設(shè)計完成后進(jìn)行。（二）項目委員會：負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對分子公司上報的[完整的單體建筑（平\立\剖）面圖紙]，進(jìn)行全面審核，并出具正式的[項目單體（立面效果）圖批復(fù)文件]，給分子公司。三、工作成果：成果內(nèi)容：項目委員會正式下發(fā)的相關(guān)開發(fā)項目分批次組合戶型批復(fù)文件。第二節(jié) 項目規(guī)劃方案政府報批第二十二條 總規(guī)政府報批（30天）一、開始條件：總規(guī)內(nèi)部審批完成后開始進(jìn)行。注：在總規(guī)政府報批完成，修建性詳規(guī)確定之后，即可開始意向總包單位考察和選擇意向總包單位。成果移交單位：分子公司開發(fā)部四、所涉單位：主辦部門：分子公司開發(fā)部五、工作事項：（一）分子公司開發(fā)部：負(fù)責(zé)制作公示信息展示牌，并完成公示信息展示，與政府相關(guān)部門的保持溝通，為辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。成果移交單位：分子公司開發(fā)部、總工辦四、所涉單位：主辦部門：分子公司開發(fā)部五、工作事項：（一）分子公司開發(fā)部：負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，利用一切可用資源，在最短時間內(nèi)獲得政府建設(shè)用地規(guī)劃的批復(fù)，辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證。三、工作成果：成果內(nèi)容：獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第90天開始，開工前第80天完成。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第80天開始，開工前第59天完成。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第59天開始，開工前第49天完成。注：設(shè)計公司在完成施工圖設(shè)計后、委托政府圖審前必須制作藍(lán)圖提供給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。成果移交單位：分子公司采購部、公司采購部四、所涉單位：主辦部門：分子公司采購部協(xié)助部門：分子公司工程部五、工作事項：（一）分子公司采購部：負(fù)責(zé)意向總包單位的尋找、溝通、談判及相關(guān)資料收集，并組織分子公司生產(chǎn)副總、采購部、工程部，邀請公司工程部、采購部相關(guān)人員參加，完成對意向施工單位的考察，并負(fù)責(zé)撰寫[考察報告]，上報公司采購部備案。三、工作成果：成果內(nèi)容：內(nèi)部招標(biāo)文件發(fā)放。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：