【正文】 。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時，嘗試營造新型生活空間和社區(qū)文化，引導并提升居民的生活方式，從而全面增進小區(qū)居民的生活質(zhì)素。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會使一部分較有經(jīng)濟實力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。 ◇ 重慶地區(qū)由于其地理條件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。因項目所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企 業(yè)工作人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭可以承受高檔房屋的消費。 購買對象分析 根據(jù)市場調(diào)查購買對象集中在以下幾方面： ● 成都本地人士 、商業(yè)主。 ● 價格走低。 99 年商品房峻工總量達 萬平方米，個人購房 萬平方米，同比增長 %，占住宅銷售的 %。 根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。 ● 平面布置較差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜。 滯銷樓盤項目的特征 所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未達到 30%的樓宇。 ● 推出時機恰當，宣傳力度大。 ● 功能齊備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（ 1： 以上），休閑娛樂場地寬闊（游泳池、會館、中心廣場等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。 ●容積率低，一般多層（含部分別墅）在 — 倍之間，高層在 之間；密度小，一般在 25%以下；綠化率高，一般達到 50%以上。 項目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查 項目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績，被譽為成都的“富人區(qū)”。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。 2020 年 1 月成都市住宅項目綜合價格 2659 元 /平方米，與99 年末 2658 元 /平方米的價格水平相比略有上升。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會之最。其中市東面和北面房屋空置率居高； 96— 97 年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設計，其空置率則較低。 99 年實現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %，其中住宅銷售 億元，同比增長 %。 開竣工情況 1999 年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為 460 萬平方米，占 %； 1999 年商品房竣工總量達 平方米，同比增長 %。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學院院士和 13 名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學生。其所獲獎勵和股權收益如用于再投入高新區(qū)技術成果產(chǎn)業(yè)化項目或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。在戶口、職稱評定及稅收政策等方面也將對引進的高級人才大開“綠燈”。區(qū)內(nèi)目前人口約 20萬）； 2020 年計劃實現(xiàn) GDP450 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1050 億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經(jīng)濟的高地，成都市經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代 化新城區(qū)。 ● 高新區(qū)管委會為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計劃對肖家河神仙樹段進行徹底治理，并已經(jīng)在高新實驗學校東側(cè)形成了約 1KM 的示范段，神仙樹段的河道治理會在 2020 年 3 月份完成。從水閘處了解及堤上水紋高度，其控制水位在 米左右 ● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。 ● 供熱情況： 南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。 ● 污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ 800 污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ 800 污水管線。成雅、成樂及機場高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機場，五十分鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機電設備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府 將于 2020 年 3 月 31 日前完成該路的市政化改建 及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側(cè)各寬 5 米的防護綠地建設）。 南面：規(guī)劃 路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計劃；體育公園正在建設中。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設相適應的生活配套設施。 項 目 發(fā) 展 策 劃 書 1. 項目概況 地理位置及素質(zhì) 【 中海名城 】 位于成都市南部的高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機場路西延線和體育公園。 【 中海名 城 】 的開發(fā)建設，正好填補這一空白。 北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約 150 米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于 2020 年 12 月 31日前完成該路段的建設并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設中。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場等）位于該路的北段。 交通狀況及市政建設 交通狀況 ● 根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有 26 路、 28 路、 78 路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中， 26 路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，?？可裣蓸涔卉囌荆?28 路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站； 78 路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。 市政建設 高新區(qū)通過十年建設，市政配套設施較為完備。 ● 雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ 1200 雨水 管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ 1200 雨水管線。 ● 電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營業(yè)廳，高新大道已埋設 萬門通信電纜；高新大道已埋設光纖電纜。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。 濱河公園的規(guī)劃 按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長約 900 米、 80 米寬（防護綠地寬 5 米 +河道寬 10 米 +防護綠地寬 5+公園 60 米） 的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空 間。 高新區(qū)戰(zhàn)略地位及人才戰(zhàn)略 中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢分析，西安、成都、重慶將是重點和快速發(fā)展的區(qū)域，針對成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。 據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進入高新區(qū)工作的餓高級人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶 口，本人落戶之前，其子女入托或就學即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。海外留 學人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。 2．成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查 投資情況 統(tǒng)計顯示， 1999 年成都房地產(chǎn)共完成投資 億元，較 98 年增長 %，其中完成住宅投資 億元，增長 %。 銷售情況 1999 年全年銷售商品房 萬平方米，同比增長 %。 2020 年 7 月市統(tǒng)計局對成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費狀況等進行的專項調(diào)查顯示：今年有 %，即 9 萬家庭打算購房。 數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應量的進 一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場的競爭也是最為激 烈的。 面積趨勢 中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價格適中，“價廉物美”是銷售成功的關鍵。 規(guī)模及品牌趨勢 小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價 4000 元 / m2 以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在 3300 元 / m2 以上）。 ● 平面布置較好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。小區(qū)公建完善（學校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯 公寓）等。 ● 定價過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。在項目實施過程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者。 。 ： 四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名 城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買。 初步經(jīng)濟指標 該項目土地面積為 456 畝（ 萬平方米），其中住宅 用地 萬平方米，公共建筑用地 萬平方米，道路用地 萬平方米，公共綠地 萬 平方米，總體容積率為 ~，其中首期暫定為 。 總體分期發(fā)展規(guī)劃 總體規(guī)劃按五期發(fā)展， 各期規(guī)劃應在相對獨立完整的基礎上有所呼應。 規(guī)劃組團設想 根據(jù)項目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點，以及居住小區(qū)作為居家 生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯落有致，疏密得當，做到“戶戶有景”。 楓丹園 局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設計放射形規(guī) 劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術效果。 二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會形成較為開闊的空間，可適當提高容積率。 樓型戶型設想 樓型設計朝向設想 以多層為主，適當考慮一部分小高層和五層復式，多層以五層為主不宜超過六層，小高層控制在 12 層以內(nèi)。 室內(nèi)空間特征設想 各房間設計方正 實用，主要房間無梁無柱； 客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風； 三房以上戶型分設主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間； 平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務區(qū)進行設計； 廚房應避免過于狹長，爭取設計 L 型灶臺； 根據(jù)地區(qū)習慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設計，三房以上單位考慮在主人房設進入式衣帽間； 根據(jù)具體情況設計入戶玄關、陽光房等； 作躍層式和錯半層式設計，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意； 多層和小高層的復式單位設計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”； 頂層單位結(jié) 合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設私家花園； 局部考慮首層架空設計，增加庭院通透感。 ● 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。 二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設計的手法，有別于廣場式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。 “浣花溪”主題水系 引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題水系 —— “浣花溪“。 水系與居住區(qū)的結(jié)合應當適度。小型雕塑和創(chuàng)意小品應尺度宜人，感覺親切，有居家感。 商業(yè)街分別設置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。 會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。幼兒園外型風格可結(jié)合賽樂園的特點，設計成西班牙式。 其他配套設施 配電站，垃圾站一類附屬配套設施，應結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中， 或與環(huán)境互相輝映。 進度計劃 此處編制的 進度計劃 主要為前期工作計劃和首期（ 100 畝土地）開發(fā)、銷售計劃。 資金控制 通過現(xiàn)金流量分析，項目發(fā)展進度，資金回收狀況隨時調(diào)整，保證資金最大使用效力。 支付方式 收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應現(xiàn)狀和交地計劃有一定的矛盾； 電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。而房地產(chǎn)市場已從計劃供給期，產(chǎn)品導向期和 銷售導向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費導向期。該項目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。項目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發(fā)展歷史積淀而 成的人文傳統(tǒng)。 地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風景一條街”的政策導向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家 樂。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實施已經(jīng)對百姓購房產(chǎn)生了影響，南部無論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并