【正文】 元計算，一天中一個車位可周轉 4 次，可得停車收益為 萬元/年。攀枝花市體育公園項目可行性研究報告20室外網(wǎng)球場為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場的價格，暫定價為 20元/，考慮每天每片利用 6 小時，可得網(wǎng)球場每月收益為 萬元。多功能體育場館一個，考慮到該場館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。網(wǎng)球館有 5 片場地，暫定價 40 元/，考慮每天每片利用4 小時，可得網(wǎng)球館每月收益 萬元。即整個住宅部分收入為 68711 萬元。（5）稅收政策：所得稅按 25%計取。攀枝花市體育公園項目可行性研究報告183 財務和經(jīng)濟效益分析 財務評價依據(jù)本項目的取費標準按照企業(yè)財務制度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。投資估算見表 24。投資估算見表 22。攀枝花市體育公園項目可行性研究報告112 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)***市類似工程近期造價水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關文件（2）有關建筑安裝指標（3）現(xiàn)行市場有關材料調(diào)查價格（4）體育公園初步設計方案（5） 《四川省建筑工程概算定額》（6） 《四川省其他費用定額》（7）國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） 投資估算（1）運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設其他費用和預備費構成。綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來較大的收益。 建議（1）本方案的實施可能會導致公益設施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導致租金下降的風險，如果出現(xiàn)較嚴攀枝花市體育公園項目可行性研究報告10重的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設施的運行虧損難以得到有效保證。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。 工作概況受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國家和地方有關體育公園項目的法規(guī)和政策對項目實際情況進行了查證，并組織有關專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設條件及有關技術規(guī)范要求，對工程建設地點、建設規(guī)模、技術標準、工程投資、技術經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 建設期項目建設期 3 年。炳 M14C/2022 地塊面積 公頃，規(guī)劃建筑面積59490 M2，包括一個室內(nèi)羽毛球館，占地面積 4600M2，建筑面積9200 M2；一個室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積 5000 M2，建筑面積 10000 M2，一個多功能體育場館，占地面積 3000 M2，建筑面積 6000 M2；商業(yè)建筑占地面積 9125M2，建筑面積 34290 M2。 項目概況 項目名稱***市體育公園項目 建設性質新建 擬建地點***市炳三區(qū) 建設內(nèi)容及規(guī)模（1）建設內(nèi)容本項目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳 M11C/202炳 M14C/2022 和炳M16C/2022 三個地塊。其中，炳 M11C/2022 地塊面積 公頃，主要用作住宅開發(fā)；炳 M14C/2022 地塊面積 公頃，建設內(nèi)容主要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室攀枝花市體育公園項目可行性研究報告3外籃球場、室外網(wǎng)球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商業(yè)、陽光房、多功能活動場地、其他運動項目場地、人行天橋以及附屬設施等；炳 M16C/2022 地塊面積 公頃，主要用作住宅開發(fā)。另外還有包括 3 個室外網(wǎng)球場、3 個室外籃球場、1 個室外兒童戲水池，占地面積5510 M2。項目建設進度：2022 年 12 月完成前期相關工作；攀枝花市體育公園項目可行性研究報告42022 年 5 月完成施工圖設計工作；2022 年 8 月完成施工準備工作；2022 年 9 月至 2022 年 10 月完成施工工作；2022 年 11 月完成竣工驗收工作。 項目開發(fā)主要技術經(jīng)濟指標表 11 炳 M11C/2022 地塊綜合經(jīng)濟技術指標表序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 27600攀枝花市體育公園項目可行性研究報告6二 建筑面積 m2 110400三 建筑占地面積 m2四 建筑密度 % 30五 容積率 m2 六 綠地率 % 30七 最高建筑高度 米八 停車位： 個 552表 12 炳 M14C/2022 地塊分項經(jīng)濟技術指標表序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 66100二 建筑面積 m2 594901 體育場館 m2 25200羽毛球場 26 片，網(wǎng)球場5 片（室內(nèi)）2 商業(yè) m2 34290三 建筑占地面積 m21 體育場館 m2 126002 商業(yè) m2 91253 室外活動場地 m2 55104 個室外籃球場，4 個室外網(wǎng)球場三 建筑密度 % 33四 容積率 m2 五 綠地率 % 30六 停車位： 個 300七 最多建筑層數(shù) 層 4表 13 炳 M16C/2022 地塊綜合經(jīng)濟技術指標表序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注攀枝花市體育公園項目可行性研究報告7一 用地面積 m2 4800二 建筑面積 m2 19198三 建筑占地面積 m2 1253四 建筑密度 % 27五 容積率 m2 六 綠地率 % 七 停車位： 個 100八 最高建筑高度 米表 14 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標序號 名稱 單位 數(shù)據(jù)一 投資 萬元 （一） 運動休閑區(qū) 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設其他費 萬元 預備費 萬元 （二） 住宅一 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設其他費 萬元 預備費 萬元 （三） 住宅二 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設其他費 萬元 預備費 萬元 （四） 商鋪 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設其他費 萬元 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告8預備費 萬元 二 財務數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）（一） 運動休閑區(qū)投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （二） 住宅一投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （三） 住宅二投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （四） 商鋪投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （五） 綜合投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % 結論與建議 結論通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出：（1）項目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質需攀枝花市體育公園項目可行性研究報告9要的投資約 1 億元（不含土地出讓金） 。（3）本方案最大的不足在于公益設施建設后年虧損約為 287 萬元，在今后長期的維護運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設施功能極可能異化。（2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（M11C/2022為接待中心）在 M11C/2022 地塊設置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個 M11C/2022 地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。當存在相當多的風險，主要來自于公益設施功能異化的風險和市場需求不足的風險。其中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎設施配套工程。表 22　商鋪投資估算表序號 名稱 單位 數(shù)量單價（元） 合價（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建裝飾 m2 34290 1300 2 給排水 m2 34290 64 3 強電 m2 34290 146 4 弱電 m2 34290 83 5 合計 m2 34290 二 室外工程 　 　 　 　1 水管網(wǎng) m2 34290 28 2 強電管網(wǎng) m2 34290 15 3 弱電管網(wǎng) m2 34290 18 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告144 燃氣管網(wǎng) m2 34290 5 合計 　 　 　 三 其他費用 　 　 　 　1 可研及勘察設計費 　 　 　 2 施工圖審查費 　 　 　 3 工程招標代理費 　 　 　 4 工程監(jiān)理費 　 　 　 5 建設單位管理費 　 　 　 6工程量清單及控制價編制費 　 　 　 7 環(huán)境影響評價費 　 　 　 8 工程保險費 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費 　 　 　 城市配套費 　 34290 65 新型材料專項費 　 34290 7 異地綠化建設 　 34290 5 散裝水泥專項基金 　 34290 1 人防異地建設費 　 34290 20 其他 　 　 　 10 合計 　 　 　 四 預備費 　 　 　 　1 基本預備費 　 5% 　 2 漲價預備費 　 3% 　 　 合計 　 　 　 五 項目總投資 　 　 　 （3）住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。表 24　住宅二投資估算表序號 名稱 單位 數(shù)量單價（元） 合價（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建 m2 19198 1500 2 地下車庫 m3 　 　 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告163 給排水 m2 19198 64 4 強電 m2 19198 146 5 弱電 m2 19198 83 6 通風燃氣 m2 19198 53 7 電梯 部 4 150000 8 合計 m2 19198 二 室外工程 　 　 　 1 道路 m2 1000 280 2 地面綠化 m2 1540 120 3 水管網(wǎng) m2 4800 28 4 強電管網(wǎng) m2 4800 15 5 弱電管網(wǎng) m2 4800 18 6 燃氣管網(wǎng) m2 4800 7 場地整理費 　 4800 120 8 合計 　 　 　 三 其他費用 　 　 　 　1 可研及勘察設計費 　 　 　 2 施工圖審查費 　 　 　 3 工程招標代理費 　 　 　 4 工程監(jiān)理費 　 　 　 5 建設單位管理費 　 　 　 6工程量清單及控制價編制費 　 　 　 7 環(huán)境影響評價費 　 　 　 8 工程保險費 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費 　 　 　 城市配套費 　 19198 65 新型材料專項費 　 19198 7 異地綠化建設 　 19198 5 散裝水泥專項基金 　 19198 1 人防異地建設費 　 19198 20 其他 　 　 　 10 合計 　 　 　 四 預備費用 　 　 　 　1 基本預備費 　 5% 　 2 漲價預備費 　 3% 　 3 合計 　 　 　 五 項目總投資 　 　 　 可見，本項目總投資為 萬元，如表 25